Acquisto di immobili in Oman: freehold, tasse e soggiorno

L'Oman è un'alternativa più tranquilla a Dubai: i costi iniziali d'acquisto sono inferiori (3% rispetto al 4% più commissioni), il mercato è focalizzato su resort ed è meno frenetico e — per molti acquirenti è decisivo — la proprietà in una zona approvata conferisce il diritto a un visto di soggiorno per il proprietario e la famiglia più stretta. In questa guida scoprirai dove esattamente uno slovacco o un ceco può comprare in Oman, come funziona il processo, quanto costa tutto e su cosa fare attenzione.

Un straniero può comprare in Oman?

Sì, ma solo in luoghi specifici. I cittadini della SR/CR possono acquisire immobili esclusivamente nei cosiddetti Integrated Tourism Complex (ITC) — zone resort approvate dal governo, tra cui figurano Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Hawana Salalah e AIDA presso Yiti.

Nei complessi ITC lo straniero acquisisce la proprietà piena (freehold) di un appartamento, villa o terreno con diritto di vendita, noleggio, donazione e eredità. In caso di acquisto di terreno in ITC vige l'obbligo di costruire entro 4 anni, altrimenti lo stato può vendere il terreno all'asta.

Al di fuori dei complessi ITC lo straniero (ad eccezione dei cittadini dei paesi del GCC) non può essere proprietario; per gli investitori esiste il diritto di usufrutto fino a 99 anni. Sono escluse le zone di confine, militari e di interesse storico. I cittadini dell'UE non hanno deroghe speciali.

Buona notizia per la certezza degli acquirenti: il nuovo regolamento del mercato immobiliare (decreto reale 79/2025) ha unificato le regole di registrazione, sviluppo e intermediazione.

Processo d'acquisto passo dopo passo

1. Prenotazione dell'unità e deposito di prenotazione — orientativamente 5–10% del prezzo.
2. Contratto di vendita (SPA) con lo sviluppatore; per gli immobili in costruzione (off-plan) si paga secondo il cronoprogramma dei lavori.
3. Registrazione della proprietà presso il Ministero dell'Alloggio e dell'Urbanismo (MoHUP). Lo straniero presenta passaporto, documentazione di ingresso legale nel paese e a volte documentazione sull'origine dei fondi; parte della procedura è il NOC/approvazione ministeriale.
4. Commissione di registrazione 3% e rilascio dell'atto di proprietà "Mulkiya" — generalmente 2–4 settimane dal pagamento completo del prezzo.
5. Acquisto a distanza è possibile tramite procura (autenticazione notarile + legalizzazione + traduzione); i maggiori sviluppatori di solito firmano gli SPA elettronicamente e il loro avvocato gestisce la registrazione.

Commissioni e tasse all'acquisto

> Al prezzo del costruttore o del venditore si aggiunge il Servizio completo Globeya. Comprende l'intero servizio, anche quello legale: avvocato, verifica legale e traduzione dei contratti. Si paga una sola volta, alla firma del contratto, insieme all'acconto. Le imposte e gli oneri statali non sono compresi: trovate i principali qui sotto, l'importo esatto per il vostro progetto ve lo diciamo in anticipo e tutte le condizioni le esaminiamo insieme durante una consulenza.

• Commissione di registrazione: 3% del prezzo di acquisto (pagata dall'acquirente); stato per 2025/26, la tariffa è stabile a lungo termine.

Non esiste tassa di bollo né altra tassa di trasferimento.

Costi annuali del proprietario

In Oman non esiste tassa annuale sulla proprietà immobiliare. I costi ordinari sono:

• Spese di gestione nei complessi ITC (commissioni di manutenzione del resort): al prestigioso Al Mouj orientativamente 10–15 OMR/m² annuali; negli altri resort generalmente meno. Verifica sempre la tariffa esatta per il progetto specifico.
• Energia e acqua: orientativamente 30–80 OMR mensili per un appartamento, di più d'estate a causa dell'aria condizionata.
• Per il noleggio il contratto di locazione si registra al comune con una commissione orientativamente 3% del canone annuale.

Noleggio e rendimento

Il proprietario nei complessi ITC può affittare a lungo e a breve termine. Nei resort spesso funzionano programmi di albergo o noleggio gestiti da un operatore (tipicamente Hawana Salalah, Jebel Sifah) — il resort gestisce e affitta il tuo immobile e tu ricevi una quota dai ricavi. L'affitto a breve termine in autonomia è soggetto alle regole del resort e ai regolamenti turistici — verifica per il progetto specifico.

Tassazione: L'Oman attualmente non ha imposta sul reddito delle persone fisiche — il reddito da noleggio è 0%. A partire dal 1° gennaio 2028 viene introdotta un'imposta sul reddito del 5% su importi superiori a 42.000 OMR annuali (circa 100.000 €) — la maggior parte dei normali proprietari non sarà colpita. Obblighi fiscali possono sorgere in Slovacchia o Repubblica Ceca a seconda della tua residenza fiscale; consigliamo una consulenza con un commercialista.

Rendimenti lordi: Muscat orientativamente 5–8% annui (appartamenti superiori a ville); rendimento netto dopo le spese orientativamente 3,5–5%.

Soggiorno e visti

Questa è la principale caratteristica dei complessi ITC: l'acquisto in un ITC conferisce al proprietario e alla famiglia più stretta il diritto a un visto di soggiorno residenziale per la durata della proprietà. Per il visto è necessario fare richiesta, non si ottiene automaticamente.

Per investimenti più elevati esiste una residenza per investitori (programma ripristinato dal 31 agosto 2025 tramite Invest Oman): un immobile di almeno 250.000 OMR conferisce un soggiorno di 5 anni, da 500.000 OMR un soggiorno di 10 anni; include il coniuge, i figli e i genitori a carico.

Turisticamente: i cittadini dell'UE possono entrare in Oman per 14 giorni senza visto; da agosto 2026 esiste anche un visto turistico gratuito di 14 giorni (decisione ROP 109/2026), che può essere cambiato prima della scadenza in un altro tipo di visto turistico; per soggiorni più lunghi serve l'eVisa tramite il portale della Royal Oman Police (generalmente fino a 30 giorni).

Finanziamento

Ipoteche locali per stranieri esistono — banche selezionate le forniscono per progetti ITC, tipicamente con un acconto più elevato e tassi orientativamente 4–6%. Tuttavia la pratica prevalente è il pagamento in contanti o il piano di pagamento dello sviluppatore: rate durante i lavori, a volte anche dopo la consegna, senza coinvolgimento bancario.

An'alternativa è un prestito in una banca slovacca o ceca garantito da un immobile domestico — la banca locale non graderà l'immobile in Oman.

Una nota pratica sulla valuta: il riyal (OMR) è fissato in modo rigido al dollaro americano, quindi devi considerare il rischio di cambio EUR/USD.

Rischi e su cosa fare attenzione

• Acquista esclusivamente in una zona ITC approvata — solo lì lo straniero acquisisce la proprietà e il diritto al soggiorno. Fatti documentare lo status ITC.
• Conto escrow e licenza dello sviluppatore. Secondo la legge 79/2025 lo sviluppatore deve avere una licenza e un conto vincolato al progetto (escrow), da cui preleva secondo le fasi di costruzione, e deve registrare i contratti nel registro immobiliare. Invia i pagamenti solo al conto escrow del progetto.
• Liquidità. Il mercato è sostanzialmente più piccolo e meno liquido di Dubai — la rivendita successiva può richiedere più tempo. Attieniti ai resort consolidati con una gestione funzionante.
• Terreni: vige l'obbligo di costruire entro 4 anni.
• Spese di gestione e pool di noleggio. Verifica in anticipo l'importo delle commissioni e le condizioni del pool di noleggio — ripartizione dei ricavi, garanzie, esclusioni per uso personale.
• Ritardi nei progetti in costruzione si verificano — nell'SPA presta attenzione ai tempi di completamento e alle sanzioni.

Vendita in futuro

Un'imposta sugli utili non esiste attualmente (0%) nemmeno per i non residenti. A partire dal 2028 l'utile può essere soggetto a imposta del 5% solo al di sopra del limite di reddito annuale di 42.000 OMR; la legge prevede un'esenzione per la residenza principale (possesso di almeno 2 anni) e un'esenzione una tantum per un altro immobile nella vita — i dettagli saranno precisati dai regolamenti di attuazione.

La commissione di registrazione del 3% è pagata dal nuovo acquirente; il venditore copre eventuali commissioni dell'agente immobiliare. Attenzione: con la vendita scade il diritto di soggiorno collegato alla proprietà.

A casa vale orientativamente: in Slovacchia esenzione da imposta dopo 5 anni di proprietà, in Repubblica Ceca dopo 10 anni — sempre a seconda della residenza fiscale.

Domande frequenti

La proprietà nei complessi ITC è un "vero" freehold? Sì — proprietà piena registrata presso il ministero con atto di proprietà Mulkiya; può essere venduta, affittata e ereditata, anche in favore di uno straniero.

Riceverò il visto di soggiorno automaticamente? La proprietà nei complessi ITC conferisce il diritto a un visto di soggiorno residenziale per te e la famiglia più stretta per la durata della proprietà; è necessario richiederlo.

Devo volare in Oman? Non necessariamente — l'acquisto può essere gestito tramite procura e la registrazione sarà gestita dallo sviluppatore o dall'avvocato.

Quali tasse pagherò? All'acquisto 3% di registrazione. Nessuna tassa annuale sulla proprietà immobiliare; l'affitto e la vendita sono attualmente senza imposta, dal 2028 l'imposta del 5% riguarda solo i redditi superiori a 42.000 OMR annuali.

Posso affittare se non vivo in Oman? Sì — molto spesso tramite un programma di gestione o albergo direttamente nel resort.

Come differisce l'Oman da Dubai? Costi iniziali inferiori (3% rispetto al 4% più commissioni), mercato dei resort più tranquillo e soggiorno diretto dalla proprietà nei complessi ITC; lo svantaggio è la minore liquidità e una scelta più limitata di progetti.

Prossimo passo

Se l'Oman ti ha incuriosito, saremo felici di discutere con te gratuitamente e senza impegno quale resort e tipo di immobile si adatta al tuo obiettivo — che si tratti di un investimento con pool di noleggio o di un luogo dove passare l'inverno. Ti basta contattarci.

Nel frattempo puoi consultare le offerte attuali in Oman.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non costituiscono consulenza legale o fiscale.