Acquisto di immobili in Oman: freehold, tasse e soggiorno

L'Oman è un'alternativa più tranquilla a Dubai: i costi iniziali d'acquisto sono inferiori (3% rispetto al 4% più commissioni), il mercato è focalizzato su resort ed è meno frenetico e — per molti acquirenti è decisivo — la proprietà in una zona approvata conferisce il diritto a un visto di soggiorno per il proprietario e la famiglia più stretta. In questa guida scoprirai dove esattamente uno slovacco o un ceco può comprare in Oman, come funziona il processo, quanto costa tutto e su cosa fare attenzione.

Un straniero può comprare in Oman?

Sì, ma solo in luoghi specifici. I cittadini della SR/CR possono acquisire immobili esclusivamente nei cosiddetti Integrated Tourism Complex (ITC) — zone resort approvate dal governo, tra cui figurano Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Hawana Salalah e AIDA presso Yiti.

Nei complessi ITC lo straniero acquisisce la proprietà piena (freehold) di un appartamento, villa o terreno con diritto di vendita, noleggio, donazione e eredità. In caso di acquisto di terreno in ITC vige l'obbligo di costruire entro 4 anni, altrimenti lo stato può vendere il terreno all'asta.

Al di fuori dei complessi ITC lo straniero (ad eccezione dei cittadini dei paesi del GCC) non può essere proprietario; per gli investitori esiste il diritto di usufrutto fino a 99 anni. Sono escluse le zone di confine, militari e di interesse storico. I cittadini dell'UE non hanno deroghe speciali.

Buona notizia per la certezza degli acquirenti: il nuovo regolamento del mercato immobiliare (decreto reale 79/2025) ha unificato le regole di registrazione, sviluppo e intermediazione.

Processo d'acquisto passo dopo passo

1. Prenotazione dell'unità e deposito di prenotazione — orientativamente 5–10% del prezzo.
2. Contratto di vendita (SPA) con lo sviluppatore; per gli immobili in costruzione (off-plan) si paga secondo il cronoprogramma dei lavori.
3. Registrazione della proprietà presso il Ministero dell'Alloggio e dell'Urbanismo (MoHUP). Lo straniero presenta passaporto, documentazione di ingresso legale nel paese e a volte documentazione sull'origine dei fondi; parte della procedura è il NOC/approvazione ministeriale.
4. Commissione di registrazione 3% e rilascio dell'atto di proprietà "Mulkiya" — generalmente 2–4 settimane dal pagamento completo del prezzo.
5. Acquisto a distanza è possibile tramite procura (autenticazione notarile + legalizzazione + traduzione); i maggiori sviluppatori di solito firmano gli SPA elettronicamente e il loro avvocato gestisce la registrazione.

Commissioni e tasse all'acquisto

> Non farti spaventare da questo elenco. Non tutto lo paga l'acquirente — parte delle voci grava sul venditore o lo sviluppatore e alcune sono già incluse nel prezzo pubblicizzato. Inoltre sono costi una tantum all'acquisto, non pagamenti ricorrenti. Per un'offerta specifica ti calcoleremo in anticipo esattamente quanto pagherai oltre il prezzo, in modo che tu possa decidere con il numero finale.

L'Oman è una delle destinazioni meno costose:

• Commissione di registrazione: 3% del prezzo di acquisto (pagata dall'acquirente) — principale costo una tantum; stato per 2025/26, la tariffa è stabile a lungo termine.
• IVA: la prima vendita di un nuovo immobile residenziale da parte dello sviluppatore è soggetta a IVA del 5% (verifica se lo sviluppatore l'ha già inclusa nel prezzo); le vendite successive e i noleggi di immobili residenziali sono esenti da IVA.
• Avvocato (consigliato, non obbligatorio): orientativamente 0,5–1% del prezzo.
• Commissione dell'agente immobiliare: per le nuove costruzioni di solito la paga lo sviluppatore; sul mercato secondario orientativamente 2–3%.

Dunque complessivamente calcola orientativamente 3–4% oltre il prezzo di acquisto per l'acquisto di immobili già costruiti; per le nuove costruzioni dello sviluppatore verifica se il prezzo include l'IVA del 5% sulla prima vendita — altrimenti aggiungila. Non esiste tassa di bollo né altra tassa di trasferimento. Non esiste tassa di bollo né altra tassa di trasferimento.

Costi annuali del proprietario

In Oman non esiste tassa annuale sulla proprietà immobiliare. I costi ordinari sono:

• Spese di gestione nei complessi ITC (commissioni di manutenzione del resort): al prestigioso Al Mouj orientativamente 10–15 OMR/m² annuali; negli altri resort generalmente meno. Verifica sempre la tariffa esatta per il progetto specifico.
• Energia e acqua: orientativamente 30–80 OMR mensili per un appartamento, di più d'estate a causa dell'aria condizionata.
• Per il noleggio il contratto di locazione si registra al comune con una commissione orientativamente 3% del canone annuale.

Noleggio e rendimento

Il proprietario nei complessi ITC può affittare a lungo e a breve termine. Nei resort spesso funzionano programmi di albergo o noleggio gestiti da un operatore (tipicamente Hawana Salalah, Jebel Sifah) — il resort gestisce e affitta il tuo immobile e tu ricevi una quota dai ricavi. L'affitto a breve termine in autonomia è soggetto alle regole del resort e ai regolamenti turistici — verifica per il progetto specifico.

Tassazione: L'Oman attualmente non ha imposta sul reddito delle persone fisiche — il reddito da noleggio è 0%. A partire dal 1° gennaio 2028 viene introdotta un'imposta sul reddito del 5% su importi superiori a 42.000 OMR annuali (circa 100.000 €) — la maggior parte dei normali proprietari non sarà colpita. Obblighi fiscali possono sorgere in Slovacchia o Repubblica Ceca a seconda della tua residenza fiscale; consigliamo una consulenza con un commercialista.

Rendimenti lordi: Muscat orientativamente 5–8% annui (appartamenti superiori a ville); rendimento netto dopo le spese orientativamente 3,5–5%.

Soggiorno e visti

Questa è la principale caratteristica dei complessi ITC: l'acquisto in un ITC conferisce al proprietario e alla famiglia più stretta il diritto a un visto di soggiorno residenziale per la durata della proprietà. Per il visto è necessario fare richiesta, non si ottiene automaticamente.

Per investimenti più elevati esiste una residenza per investitori (programma ripristinato dal 31 agosto 2025 tramite Invest Oman): un immobile di almeno 250.000 OMR conferisce un soggiorno di 5 anni, da 500.000 OMR un soggiorno di 10 anni; include il coniuge, i figli e i genitori a carico.

Turisticamente: i cittadini dell'UE possono entrare in Oman per 14 giorni senza visto; da agosto 2026 esiste anche un visto turistico gratuito di 14 giorni (decisione ROP 109/2026), che può essere cambiato prima della scadenza in un altro tipo di visto turistico; per soggiorni più lunghi serve l'eVisa tramite il portale della Royal Oman Police (generalmente fino a 30 giorni).

Finanziamento

Ipoteche locali per stranieri esistono — banche selezionate le forniscono per progetti ITC, tipicamente con un acconto più elevato e tassi orientativamente 4–6%. Tuttavia la pratica prevalente è il pagamento in contanti o il piano di pagamento dello sviluppatore: rate durante i lavori, a volte anche dopo la consegna, senza coinvolgimento bancario.

An'alternativa è un prestito in una banca slovacca o ceca garantito da un immobile domestico — la banca locale non graderà l'immobile in Oman.

Una nota pratica sulla valuta: il riyal (OMR) è fissato in modo rigido al dollaro americano, quindi devi considerare il rischio di cambio EUR/USD.

Rischi e su cosa fare attenzione

• Acquista esclusivamente in una zona ITC approvata — solo lì lo straniero acquisisce la proprietà e il diritto al soggiorno. Fatti documentare lo status ITC.
• Conto escrow e licenza dello sviluppatore. Secondo la legge 79/2025 lo sviluppatore deve avere una licenza e un conto vincolato al progetto (escrow), da cui preleva secondo le fasi di costruzione, e deve registrare i contratti nel registro immobiliare. Invia i pagamenti solo al conto escrow del progetto.
• Liquidità. Il mercato è sostanzialmente più piccolo e meno liquido di Dubai — la rivendita successiva può richiedere più tempo. Attieniti ai resort consolidati con una gestione funzionante.
• Terreni: vige l'obbligo di costruire entro 4 anni.
• Spese di gestione e pool di noleggio. Verifica in anticipo l'importo delle commissioni e le condizioni del pool di noleggio — ripartizione dei ricavi, garanzie, esclusioni per uso personale.
• Ritardi nei progetti in costruzione si verificano — nell'SPA presta attenzione ai tempi di completamento e alle sanzioni.

Vendita in futuro

Un'imposta sugli utili non esiste attualmente (0%) nemmeno per i non residenti. A partire dal 2028 l'utile può essere soggetto a imposta del 5% solo al di sopra del limite di reddito annuale di 42.000 OMR; la legge prevede un'esenzione per la residenza principale (possesso di almeno 2 anni) e un'esenzione una tantum per un altro immobile nella vita — i dettagli saranno precisati dai regolamenti di attuazione.

La commissione di registrazione del 3% è pagata dal nuovo acquirente; il venditore copre eventuali commissioni dell'agente immobiliare. Attenzione: con la vendita scade il diritto di soggiorno collegato alla proprietà.

A casa vale orientativamente: in Slovacchia esenzione da imposta dopo 5 anni di proprietà, in Repubblica Ceca dopo 10 anni — sempre a seconda della residenza fiscale.

Domande frequenti

La proprietà nei complessi ITC è un "vero" freehold? Sì — proprietà piena registrata presso il ministero con atto di proprietà Mulkiya; può essere venduta, affittata e ereditata, anche in favore di uno straniero.

Riceverò il visto di soggiorno automaticamente? La proprietà nei complessi ITC conferisce il diritto a un visto di soggiorno residenziale per te e la famiglia più stretta per la durata della proprietà; è necessario richiederlo.

Devo volare in Oman? Non necessariamente — l'acquisto può essere gestito tramite procura e la registrazione sarà gestita dallo sviluppatore o dall'avvocato.

Quali tasse pagherò? All'acquisto 3% di registrazione; per le nuove costruzioni dello sviluppatore inoltre 5% di IVA sulla prima vendita (la rivendita è esente da IVA). Nessuna tassa annuale sulla proprietà immobiliare; l'affitto e la vendita sono attualmente senza imposta, dal 2028 l'imposta del 5% riguarda solo i redditi superiori a 42.000 OMR annuali.

Posso affittare se non vivo in Oman? Sì — molto spesso tramite un programma di gestione o albergo direttamente nel resort.

Come differisce l'Oman da Dubai? Costi iniziali inferiori (3% rispetto al 4% più commissioni), mercato dei resort più tranquillo e soggiorno diretto dalla proprietà nei complessi ITC; lo svantaggio è la minore liquidità e una scelta più limitata di progetti.

Prossimo passo

Se l'Oman ti ha incuriosito, saremo felici di discutere con te gratuitamente e senza impegno quale resort e tipo di immobile si adatta al tuo obiettivo — che si tratti di un investimento con pool di noleggio o di un luogo dove passare l'inverno. Ti basta contattarci.

Nel frattempo puoi consultare le offerte attuali in Oman.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non costituiscono consulenza legale o fiscale.