Acquisto di immobili in Spagna: processo, tasse e rischi

La Spagna è uno dei paesi più accessibili per gli acquirenti dalla Slovacchia e dalla Repubblica Ceca: i cittadini UE acquisiscono qui immobili alle stesse condizioni dei cittadini spagnoli, in piena proprietà e senza alcun permesso. Il processo è così consolidato che l'acquisto a distanza tramite procura è una pratica comune — durante l'intero acquisto non dovete volare in Spagna nemmeno una volta. La domanda quindi non è se potete comprare, ma quanto vi costerà oltre il prezzo di acquisto e a cosa stare attenti. In questa guida lo esamineremo step by step; i tassi fiscali sono indicati per l'Andalusia, dove si trova Costa del Sol.

Può uno straniero acquistare in Spagna?

Sì, senza limitazioni. Slovacchi e cechi acquistano appartamenti, case e terreni in piena proprietà (plena propiedad, equivalente alla proprietà assoluta); il leasehold non viene utilizzato in Spagna. L'unica condizione amministrativa è il NIE (Número de Identificación de Extranjero) — numero di identificazione fiscale per lo straniero, senza il quale l'acquisto non può essere completato. Il NIE viene registrato tramite avvocato con procura (richiede 4-8 settimane) oppure potete richiederlo al consolato o di persona in Spagna. Poiché la registrazione impiega tempo, è opportuno richiederlo all'inizio della ricerca. Praticamente avrete bisogno anche di un conto bancario spagnolo.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Contratto di prenotazione e caparra di prenotazione (solitamente 3.000 – 10.000 €) — l'immobile viene ritirato dall'offerta e smette di essere proposto ad altri interessati.
2. Verifica legale dell'immobile da parte dell'avvocato: estratto dal catasto, oneri, permessi di costruzione e debiti verso la comunità dei proprietari.
3. Contrato de arras (contratto con caparra) — solitamente il 10% del prezzo. Il regime è rigoroso per entrambe le parti: se il compratore si ritira, perde la caparra; se il venditore si ritira, restituisce il doppio. Per le nuove costruzioni, invece del contratto con caparra si firma il contratto di acquisto con lo sviluppatore con calendario di pagamento.
4. Escritura de compraventa — firma dell'atto di vendita dal notaio, pagamento del saldo tramite assegno bancario o bonifico, consegna delle chiavi e registrazione al catasto (Registro de la Propiedad).

Per un immobile già costruito, il percorso dall'offerta alle chiavi richiede solitamente 8-12 settimane. L'acquisto a distanza funziona semplicemente: il cliente concede all'avvocato una procura notarile (poder), che può essere firmata anche da casa con apostille. Per l'acquisto in costruzione (off-plan) l'atto di vendita viene firmato solo al completamento e al collaudo.

Commissioni e tasse di acquisto

> Non abbiatevi paura di questo elenco. Non tutto è a carico del compratore — parte delle voci è a carico del venditore o dello sviluppatore e alcuni importi possono già essere inclusi nel prezzo pubblicato. Si tratta inoltre di costi una tantum all'acquisto, non pagamenti ricorrenti. Per un'offerta specifica vi calcoleremo in anticipo esattamente quanto pagherete oltre il prezzo, così potrete decidere con il numero finale.

Il prezzo di acquisto non è la somma finale — in Andalusia bisogna aggiungervi:

• Nuova costruzione dallo sviluppatore: IVA 10% + diritti di registro AJD 1,2%.
• Immobile più vecchio (resale): imposta di trasferimento ITP 7% — aliquota unica, calcolata sul prezzo di acquisto o sul valore catastale di riferimento ufficiale, a seconda di quale sia maggiore.
• Notaio + catasto: orientativamente 0,5-1,5% insieme.
• Avvocato: solitamente intorno all'1% + IVA.

Quindi oltre il prezzo di acquisto preparatevi orientativamente al 10-12% per un immobile più vecchio e al 12-14% per una nuova costruzione.

Costi annuali del proprietario

Anche dopo l'acquisto bisogna contare con spese ricorrenti — nella pianificazione del budget tenetene conto da subito:

• IBI (imposta comunale sulla proprietà immobiliare): 0,4-1,1% del valore catastale, che è notevolmente inferiore al prezzo di mercato. Per un normale appartamento a Costa del Sol questo si aggira orientativamente su centinaia di euro all'anno.
• Imposta sul reddito imputato del non residente: anche se non affittate l'immobile, lo Stato lo tassa come reddito fittizio — 19% dell'1,1% (rispettivamente 2%) del valore catastale. Si dichiara una volta all'anno con il modulo Modelo 210.
• Comunidad — contributi della comunità dei proprietari o della struttura: a seconda delle dotazioni orientativamente 50-400 € al mese, nei resort di lusso anche di più.
• Smaltimento rifiuti (basura), energia e assicurazione: orientativamente poche centinaia di euro all'anno più i consumi.
• Imposta sulla proprietà: in Andalusia è praticamente al 100% condonata; l'imposta di solidarietà nazionale si applica solo per patrimoni superiori a 3 milioni di €.

Affitto e rendite

Uno straniero può affittare senza limitazioni e l'affitto a lungo termine non richiede alcuna licenza. Diversa è la situazione con l'affitto a breve termine (turistico): in Andalusia richiede la registrazione VUT/VFT nel registro turistico regionale (Registro de Turismo de Andalucía). Da aprile 2025, inoltre, in un condominio occorre il consenso di 3/5 della comunità dei proprietari e i comuni possono limitare gli affitti turistici in alcune zone. Se acquistate con intenti di investimento, il comune specifico e lo specifico edificio devono essere verificati prima dell'acquisto. Il registro nazionale unico degli affitti a breve termine è stato abolito dalla Corte Suprema con sentenza del 19 maggio 2026 (la finestra unica digitale e l'obbligo delle piattaforme di segnalare i dati rimangono in vigore) — decisive sono quindi la registrazione andalusa.

Il reddito da affitto per i non residenti dell'UE è tassato all'aliquota del 19% con la possibilità di dedurre i costi proporzionali, di nuovo tramite il modulo Modelo 210. I rendimenti dipendono dalla località e dall'occupazione; non garantiamo numeri specifici.

Soggiorno e visti

L'acquisto di un immobile non concede alcun diritto di soggiorno — ma come cittadino dell'UE non ne avete nemmeno bisogno. Slovacchi e cechi possono soggiornare in Spagna indefinitamente; per soggiorni superiori a 90 giorni si registrano (certificado de registro de ciudadano de la UE). Il "visto dorato", cioè il soggiorno per investimento da 500.000 €, la Spagna lo ha abolito il 3 aprile 2025 — comunque non riguardava i cittadini dell'UE.

Finanziamento

Le banche spagnole concedono mutui ai non residenti dell'UE solitamente fino al 60-70% del prezzo, sulla base del valore inferiore tra il prezzo di acquisto e la valutazione bancaria. Dovete quindi disporre di fondi propri per il 30-40% del prezzo più i costi di acquisto. La banca richiederà documenti relativi al reddito, dichiarazioni fiscali ed estratti conto, solitamente con traduzione.

Per i progetti in costruzione è comune il calendario di pagamento dello sviluppatore: orientativamente il 20-40% del prezzo viene pagato durante la costruzione e il resto alla consegna — che può essere coperto da un mutuo. Un'alternativa è un prestito da una banca slovacca o ceca garantito da un immobile a casa (il cosiddetto mutuo americano); in Spagna allora agite come acquirente in contanti.

Rischi e a cosa stare attenti

• Acquisto durante la costruzione: la legge (Ley 20/2015) impone allo sviluppatore l'obbligo di coprire tutti i depositi con una garanzia bancaria o assicurazione e di accettarli solo dopo aver ottenuto il permesso di costruzione. Richiedete sempre una garanzia bancaria individuale (aval) per ogni pagamento e pagate solo sul conto speciale dello sviluppatore.
• Legalità della costruzione: per le nuove costruzioni verificare la licenza di prima occupazione (licencia de primera ocupación), per le case più vecchie la legalità della costruzione — riguarda soprattutto le case rurali su terreni non edificabili.
• Avvocato indipendente: acquistate solo con il vostro avvocato, non con l'avvocato dello sviluppatore.
• Valore di riferimento catastale: la tassa può essere riscossa su di esso se è superiore al prezzo di acquisto — l'avvocato può accertarlo in anticipo, quindi l'avviso non vi sorprenderà.
• Debiti gravanti sull'immobile: gli obblighi verso la comunità dei proprietari o l'IBI non pagato passano parzialmente all'acquirente — la verifica è necessaria.

Vendita in futuro

Il non residente paga l'imposta sulla plusvalenza al 19% — sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto inclusi i costi e gli investimenti provati. L'acquirente è obbligato al momento della vendita a trattenere il 3% dal prezzo di vendita e trasferirlo all'autorità fiscale come acconto (Modelo 211); il venditore quindi entro 4 mesi presenta il rendiconto della tassa effettiva (Modelo 210) e l'ufficio restituisce al venditore l'eventuale rimborso. A questo si aggiunge l'imposta comunale plusvalía municipal sull'aumento di valore del terreno — orientativamente 0,5-3% del valore; in caso di vendita in perdita non viene pagata. Importante: non esiste un test temporale, l'imposta sulla plusvalenza viene pagata indipendentemente dalla durata della proprietà.

Domande frequenti

Ho bisogno del NIE prima della prenotazione? No, ma richiedetelo il prima possibile — senza NIE non è possibile firmare l'atto di vendita e la registrazione può richiedere settimane o mesi.

Devo essere personalmente in Spagna durante l'acquisto? No. È comune acquistare tramite procura concessa all'avvocato, che può essere firmata da casa con apostille.

Quanto devo prepararmi di extra oltre il prezzo di acquisto? Orientativamente il 10-14% a seconda che si tratti di una nuova costruzione (IVA 10% + AJD 1,2%) o di un immobile più vecchio (ITP 7%).

I miei soldi sono al sicuro durante l'acquisto in costruzione? I depositi devono per legge essere coperti da una garanzia bancaria o assicurazione — richiedete sempre la prova della garanzia per ogni pagamento.

Posso affittare l'appartamento ai turisti? Sì, previo registrazione nel registro turistico andaluso; in un condominio dal 2025 è necessario il consenso di 3/5 dei proprietari e alcuni comuni limitano gli affitti turistici — è verificato per lo specifico immobile.

Riceverò un mutuo in Spagna? Come non residente dell'UE solitamente fino al 60-70% del prezzo; un'alternativa è il calendario di pagamento dello sviluppatore o un prestito da casa contro il vostro immobile.

Passo successivo

Se state pensando di acquistare in Spagna, siamo lieti di discutere gratuitamente e senza impegno il vostro progetto — dalla scelta della località al budget fino alle implicazioni fiscali. La consulenza vi farà risparmiare ore di ricerca personale e mostrerà se e come il vostro piano ha senso. Nel frattempo potete guardare le offerte attuali in Spagna.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.