Acquistare una proprietà in Tailandia: processo, tasse e a cosa stare attenti

La Tailandia è uno dei pochi paesi asiatici dove uno straniero — inclusi cittadini slovacchi e cechi — può possedere un appartamento in piena proprietà registrata nel catasto, in parità di diritti con i locali. Nelle località balneari come Pattaya e Jomtien, agli affitti a lungo termine vengono generalmente associate rendite lorde intorno al 5–7% (indicativamente) e l'acquisto a distanza è pratica comune. Le regole sono però specifiche e conviene conoscerle prima di inviare un deposito di prenotazione.

Uno straniero può comprare in Tailandia?

Sì — ma solo appartamenti in condomini (condo). Lo straniero può possedere un appartamento in freehold, ossia in piena proprietà registrata nel catasto, a condizione che la quota di stranieri nell'edificio non superi il 49% della superficie totale. Questa "foreign quota" deriva dalla legge sui condomini del 1979 (originariamente 40%), è stata aumentata all'attuale 49% con un emendamento del 1999 e rimane in vigore nonostante proposte di aumentarla al 75%.

Se la quota nell'edificio è esaurita, l'appartamento può essere acquistato solo in leasehold — affitto registrato per un massimo di 30 anni. I promessi rinnovi "30+30+30" sono solo impegni contrattuali, non diritti legali; una sentenza della Corte suprema del 2025 ha inoltre messo in dubbio i rinnovi concatenati.

I terreni e le case con terreno lo straniero non può possederli. L'elusione del divieto tramite una società tailandese con soci fittizi (nominee) è illegale e le autorità controllano attivamente tali strutture dal 2023. Per i cittadini dell'UE non valgono eccezioni — le regole sono uguali per tutti gli stranieri.

Processo di acquisto passo per passo

1. Prenotazione. Versate un deposito di prenotazione indicativamente tra 50.000–200.000 THB e l'appartamento viene tolto dal mercato.
2. Contratto di vendita (SPA). Si firma entro 2–4 settimane; in caso di acquisto durante la costruzione (off-plan), il pagamento avviene a rate secondo le fasi costruttive direttamente al developer.
3. Trasferimento di fondi dall'estero. Il prezzo di acquisto deve arrivare in Tailandia in valuta estera dall'estero con causale "purchase of condominium". La banca emetterà il modulo FET (Foreign Exchange Transaction, per importi superiori a circa 50.000 USD) — senza di esso il catasto non registrerà il freehold a nome dello straniero.
4. Trasferimento nel catasto (Land Office). Si versano le tasse, il trasferimento viene sottoscritto davanti al funzionario e l'acquirente riceve il titolo di proprietà dell'unità (titolo condominiale Or. Chor. 2). Il trasferimento stesso dura un giorno; le nuove costruzioni completate vengono trasferite dopo il collaudo.
5. Acquisto a distanza è pratica comune — lo completate per procura su moduli catastali (Tor Dor 21) con firme autenticate, solitamente tramite un avvocato locale.

Tasse e spese di acquisto

> Non abbiatevi paura di questo elenco. Non tutto lo paga l'acquirente — alcuni elementi sono a carico del venditore o del developer e alcuni sono già inclusi nel prezzo pubblicato. Si tratta inoltre di costi una tantum all'acquisto, non di spese ricorrenti. Per un'offerta specifica vi calcoleremo in anticipo quanto esattamente pagate oltre il prezzo, così da poter decidere con la cifra finale.

• Imposta di trasferimento: 2% del valore stimato o del prezzo di acquisto (il maggiore). Nel caso di nuove costruzioni il developer può trasferire all'acquirente al massimo la metà (1%), nelle successive vendite l'imposta si divide generalmente per accordo.
• Imposta commerciale specifica 3,3% la paga il venditore, se la proprietà è stata posseduta per meno di 5 anni; altrimenti si paga un diritto di bollo dello 0,5%. Non si pagano mai entrambe contemporaneamente.
• Ritenuta d'imposta del venditore: società 1%, persona fisica secondo tabella progressiva dal valore stimato e dal numero di anni di possesso.
• L'acquirente di nuove costruzioni nella pratica conta indicativamente l'1% di imposta di trasferimento, il fondo di ammortamento una tantum (indicativamente 500–1.000 THB/m²), la cauzione per l'amministrazione e gli allacciamenti dei contatori. L'avvocato costa indicativamente 30.000–60.000 THB.

I costi transattivi totali dell'operazione solitamente ammontano al 2,5–6,5% (indicativamente) a seconda di chi sostiene quale voce.

Spese annuali del proprietario

• Imposta su terreni e edifici: tariffe residenziali indicativamente 0,02–0,1% dal valore ufficiale annualmente; la proprietà non utilizzata o commerciale di più, dallo 0,3%.
• Amministrazione dell'edificio (CAM fee): indicativamente 25–100 THB/m² al mese; a Pattaya e Jomtien la tariffa tipica per la classe media è 35–70 THB/m²/mese.
• Utenze: elettricità indicativamente 4–5 THB/kWh, l'acqua è economica, internet circa 300–600 THB al mese.

Affitto e rendita

Lo straniero può affittare l'appartamento, ma solo per 30 giorni o più. Gli affitti più brevi in stile Airbnb richiedono una licenza alberghiera secondo l'Hotel Act, che un condominio ordinario non ottiene — il rischio è una multa di 20.000 THB più 10.000 THB per ogni giorno di violazione.

L'imposta sul reddito da affitto per il non residente è ritenuta del 15% sul canone lordo. L'alternativa è presentare una dichiarazione dei redditi con una detrazione forfettaria del 30% dei costi e aliquota progressiva — questo di solito è più conveniente. La Repubblica Ceca ha con la Tailandia un trattato per evitare la doppia imposizione; la Slovacchia non ha con la Tailandia un trattato per evitare la doppia imposizione — i proprietari slovacchi dovrebbero affrontare in anticipo con un consulente fiscale l'impatto fiscale (possibile doppia imposizione).

Le rendite lorde negli affitti a lungo termine a Pattaya sono generalmente indicate intorno al 5–7% (indicativamente); il rendimento netto dopo i costi è notevolmente inferiore.

Soggiorno e visti

L'acquisto di una proprietà in Tailandia non dà alcun diritto di soggiorno. I cittadini slovacchi e cechi hanno accesso senza visto per 60 giorni con possibilità di estensione di 30 giorni per 1.900 THB. Attenzione: il gabinetto del 19 maggio 2026 ha approvato la riduzione del soggiorno senza visto a 30 giorni e il cambiamento comincerà a valere 15 giorni dopo la pubblicazione nella gazzetta ufficiale — prima di partire verificate lo stato attuale.

Opzioni a lungo termine:

• DTV — 5 anni, 180 giorni per ogni ingresso, destinato ai lavoratori da remoto,
• LTR — 10 anni; investimento da 500.000 USD ad esempio in proprietà immobiliare più altre condizioni,
• Thailand Privilege — iscrizione a pagamento per 5–20 anni,
• Visto di pensione O — da 50 anni, deposito di 800.000 THB in banca tailandese.

Finanziamento

L'ipoteca locale lo straniero praticamente non la ottiene — le eccezioni sono le banche UOB e ICBC con condizioni rigorose e MBK Guarantee (LTV circa 50%, tasso più alto). Lo standard è pagamento in contanti o piano di pagamento del developer durante la costruzione: tipicamente acconto più rate e il resto alla consegna. Alcuni developer offrono anche finanziamento breve dopo la consegna, solitamente al massimo circa il 50% del prezzo.

La strada pratica per slovacchi e cechi: mutuo garantito da proprietà in patria (il cosiddetto mutuo americano) e trasferimento dei fondi in Tailandia — contemporaneamente soddisfate il requisito FET.

Rischi e a cosa stare attenti

• Off-plan senza custodia (escrow). I pagamenti vanno direttamente al developer, non esiste custodia obbligatoria — in caso di fallimento del developer l'acquirente è creditore non garantito. Verificate la storia del developer, il finanziamento del progetto, il permesso di costruzione e l'EIA approvata. Da gennaio 2025 valgono nuove regole dell'ufficio OCPB, che proteggono i depositi degli acquirenti.
• Leasehold. I rinnovi dopo 30 anni non sono giuridicamente vincolanti — acquistate un leasehold solo consapevoli di questo limite.
• Foreign quota. Prima della prenotazione fatevi confermare per iscritto la quota disponibile nell'edificio.
• Documentazione FET. Conservate tutti i certificati dei trasferimenti — senza di essi non si può registrare il freehold né successivamente trasferire i fondi fuori dal paese.
• Società tailandese per l'acquisto di casa o terreno con soci fittizi nominee è una struttura illegale — le autorità la controllano attivamente.

Vendita in futuro

Uella vendita il venditore paga l'imposta di trasferimento (quota per accordo), SBT 3,3%, se vende entro 5 anni dall'acquisizione (altrimenti diritto di bollo 0,5%), e la ritenuta d'imposta calcolata progressivamente dal valore stimato ufficiale secondo il numero di anni di possesso — non dal guadagno reale. Per gli appartamenti ordinari viene indicativamente 1–3% del prezzo. Non esiste una tassa separata sul guadagno in conto capitale per le persone fisiche — la ritenuta al catasto è in pratica definitiva. Il ricavato dalla vendita può essere trasferito all'estero se l'acquisto originale è documentato con certificati FET.

Domande frequenti

L'appartamento sarà davvero intestato a mio nome? Sì — nel freehold entro la quota del 49% siete proprietari registrati sul titolo condominiale dell'unità (Or. Chor. 2), in parità con un tailandese.

Devo volare in Tailandia per l'acquisto? No, l'acquisto tramite procura a distanza è pratica comune; i fondi però devono provenire dal vostro conto estero.

Posso acquistare una villa con terreno? Il terreno no. La villa si risolve con un leasehold del terreno (al massimo 30 anni registrati) più la proprietà della costruzione — conviene comprendere i limiti di questa soluzione.

Posso affittare l'appartamento via Airbnb? Legalmente solo da 30 giorni in su; gli affitti più brevi richiedono una licenza alberghiera e rischiano multe.

Si può comprare a rate? Sì, durante la costruzione con piano di pagamento del developer; il mutuo bancario per lo straniero è eccezionale.

Ottengo il diritto di soggiorno con l'acquisto? No. Il soggiorno si risolve con visti — soggiorno turistico senza visto, DTV, LTR, Thailand Privilege o visto di pensione.

Passo successivo

Se state considerando l'acquisto di un appartamento in Tailandia, siamo felici di affrontare gratuitamente con voi se nella vostra situazione ha senso il freehold o il leasehold e come impostare correttamente i pagamenti dall'estero. La consulenza è senza impegno e non vi vincola a nulla. Nel frattempo potete consultare le offerte attuali in Tailandia.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni indicative, non consulenza legale né fiscale.