Acquisto di immobili in Turchia: processo, tasse e a cosa fare attenzione

La Turchia è tra i paesi dove slovacchi e cechi acquistano immobili in piena proprietà — la stessa proprietà che hanno i residenti locali. La proprietà è confermata dal certificato di proprietà statale TAPU, il trasferimento di un immobile completato richiede tipicamente 1–3 settimane e l'intera transazione può essere gestita anche a distanza tramite procura. In questa guida affronteremo il processo passo dopo passo, incluse le commissioni, le tasse, l'affitto e i rischi a cui prestare attenzione.

Uno straniero può acquistare in Turchia?

Sì. I cittadini della Slovacchia e della Repubblica Ceca rientrano tra le circa 183 nazionalità che possono acquisire immobili in Turchia in piena proprietà (freehold). La proprietà è confermata dal certificato di proprietà statale TAPU, rilasciato dall'ufficio catastale (Tapu ve Kadastro). L'usufrutto non è comunemente utilizzato in Turchia — il cliente acquista direttamente la proprietà, che è piena e ereditaria.

Esistono diversi limiti, che però non vincolano praticamente l'acquirente ordinario di un appartamento: una persona fisica straniera può possedere un massimo di 30 ettari in tutta la Turchia, gli stranieri nel complesso possono possedere un massimo del 10% dell'area di una determinata provincia e l'acquisto non è consentito in zone militari e di sicurezza — il catasto lo verifica automaticamente. È possibile acquistare sia appartamenti che terreni; nell'acquisto di un terreno edificabile, lo straniero deve presentare un progetto di costruzione entro 2 anni.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Prenotazione dell'unità e deposito di prenotazione (solitamente 1.000–5.000 €), firma del contratto di acquisto con lo sviluppatore con calendario dei pagamenti e specifiche.
2. Numero fiscale turco (vergi numarası) — si ottiene al momento — e apertura di un conto bancario turco.
3. Valutazione obbligatoria del prezzo da parte di un perito abilitato (SPK) — condizione di ogni trasferimento a stranieri. Costa orientativamente 150–500 USD e richiede 3–7 giorni lavorativi.
4. Cambio della somma di acquisto: lo straniero deve vendere valuta a una banca turca e ottenere il certificato DAB (döviz alım belgesi). Senza DAB il catasto non registra il trasferimento — il pagamento "da mano a mano" o attraverso un cambio non è valido.
5. Trasferimento di TAPU presso l'ufficio catastale — entrambe le parti (o procuratori) firmano davanti al funzionario. Se l'acquirente non parla turco, è obbligatorio un interprete giudiziario. È inoltre obbligatorio l'assicurazione contro i terremoti DASK.
6. Per un immobile completato, l'intero processo richiede tipicamente 1–3 settimane. Per l'acquisto durante la costruzione (off-plan), il TAPU nella forma di kat irtifakı — quota del terreno — può essere trasferito durante la costruzione o dopo il pagamento completo; dopo il collaudo (iskan) si converte in kat mülkiyeti.

L'acquisto a distanza è comune: la procura per l'avvocato si stipula presso un notaio turco o a casa con apostilla e traduzione ufficiale. L'avvocato quindi gestisce il conto, il DAB e il trasferimento di TAPU.

Commissioni e tasse all'acquisto

> Non spaventatevi da questo elenco. Non tutto è pagato dall'acquirente — parte degli elementi è sostenuta dal venditore o dallo sviluppatore e alcuni potrebbero essere già inclusi nel prezzo annunciato. Sono inoltre costi una tantum all'acquisto, non pagamenti periodici. Per un'offerta specifica calcoleremo in anticipo esattamente quanto pagherete oltre il prezzo, in modo che possiate decidere con il numero finale.

• Commissione di trasferimento (tapu harcı): 4% del prezzo. Per legge, la pagano al 2% l'acquirente e il venditore, in pratica spesso la paga completamente l'acquirente — accordatevi in anticipo.
• IVA all'acquisto dallo sviluppatore: 1–20% a seconda del tipo e della dimensione dell'immobile, nei progetti resort è solitamente già inclusa nel prezzo. Uno straniero senza residenza in Turchia può essere esonerato dall'IVA sulla prima vendita dallo sviluppatore, se paga in valuta straniera dall'estero e non vende l'immobile per almeno 3 anni (orientativo, verificare con l'avvocato per il progetto specifico).
• Commissioni catastali (döner sermaye e altri): orientativamente 100–300 €.
• Valutazione peritale: orientativamente 150–500 USD; interprete e traduzioni: orientativamente 100–300 €.
• Avvocato (consigliato, non obbligatorio): orientativamente 1–1,5% del prezzo o forfettario 1.000–3.000 €.

Complessivamente contiamo orientativamente 5–8% del prezzo di acquisto in più.

Costi annuali del proprietario

L'imposta sulla proprietà (emlak vergisi) è per gli appartamenti dello 0,1% annuo, nelle città metropolitane come Istanbul o Antalya/Alanya il doppio, cioè lo 0,2% dal valore ufficiale. Si paga in due rate — a marzo e novembre. Per immobili di lusso al di sopra della soglia legale (in milioni di lire turche) esiste anche un'imposta speciale sulla proprietà di lusso.

A questo aggiungete le commissioni di gestione del complesso (aidat) — nei resort ad Alanya orientativamente 30–150 € al mese a seconda dei servizi (piscina, SPA, servizio di sicurezza) — e l'assicurazione obbligatoria DASK, orientativamente 20–80 € all'anno. L'energia e l'acqua sono più economiche che in Slovacchia: con un uso ordinario orientativamente 50–150 € al mese.

Affitto e rendita

Lo straniero può affittare il suo immobile. L'affitto a lungo termine non richiede licenza. L'affitto a breve termine (turistico) fino a 100 giorni, però dal 2024 richiede una licenza del ministero del turismo (legge n. 7464): è necessario il consenso scritto di tutti i proprietari della palazzina e in case con più di 3 appartamenti possono avere licenza al massimo il 25% delle unità. Le sanzioni iniziano da 100.000 TRY. Negli edifici di appartamenti, quindi Airbnb è difficilmente raggiungibile — più realistici sono i progetti di aparthotel con licenza o l'affitto a lungo termine.

Il reddito da affitto di un non residente si tassa in Turchia in modo progressivo al 15–40% (con una somma annuale di esenzione per la residenza); il proprietario presenta la dichiarazione fiscale. I rendimenti lordi dell'affitto a lungo termine ad Alanya sono comunemente indicati orientativamente al 4–7% annuo — dipendono dal progetto e non possono essere garantiti.

Soggiorno e visti

Slovacchi e cechi viaggiano in Turchia senza visto per 90 giorni entro 180 giorni — per l'uso vacanziero dell'appartamento, quindi nessun permesso è necessario. L'acquisto stesso di un immobile più economico non dà automaticamente soggiorno: il soggiorno a breve termine (ikamet) in base alla proprietà è legato a un immobile del valore minimo di 200.000 USD secondo una valutazione peritale. Il permesso è concesso per 1–2 anni e si rinnova finché possedete l'immobile.

Attenzione ai "quartieri chiusi": più di 1.100 quartieri con una percentuale di stranieri superiore al 20% (incluse parti di Alanya e Istanbul) non accettano nuove richieste di soggiorno. Se acquistate per il soggiorno, il quartiere deve essere verificato prima dell'acquisto.

La Turchia offre anche la cittadinanza tramite investimento: acquisto per un minimo di 400.000 USD (è possibile combinare più unità) con l'impegno di non vendere per 3 anni (registrato come nota in TAPU). Include coniuge e figli fino a 18 anni, la pratica richiede orientativamente 6–12 mesi.

Finanziamento

Esistono mutui turchi per stranieri (LTV fino a circa il 50%, scadenza fino a 10 anni), ma gli interessi in lire sono storicamente molto alti, quindi non vengono praticamente utilizzati. La pratica comune è il pagamento in contanti o piani di pagamento senza interessi dello sviluppatore per progetti off-plan — tipicamente deposito del 30–50% e il resto in rate 12–36 mesi fino al completamento. Un'alternativa per i clienti da SR/CZ è un prestito bancario locale garantito da un immobile a casa (mutuo americano) — l'immobile turco viene quindi acquistato "in contanti".

Rischi e a cosa fare attenzione

• Off-plan: richiedete TAPU di tipo kat irtifakı subito alla firma — la quota del terreno vi protegge anche in caso di problemi dello sviluppatore. Verificate il permesso di costruzione, la proprietà del terreno e la storia dello sviluppatore; la Turchia non ha conti bloccati obbligatori (escrow) per i progetti ordinari.
• Oneri su TAPU (diritti di pegno, esecuzioni) — verificati dall'avvocato tramite estratto catastale.
• Non indicate in TAPU un prezzo inferiore al reale — la sottovalutazione comporta il rischio di sanzione e tasse più elevate alla futura vendita.
• Collaudo (iskan): senza può esserci problemi con le connessioni e la piena forma giuridica di proprietà.
• Acquisto per soggiorno o cittadinanza: il valore deve essere confermato da una valutazione peritale, non dal contratto di acquisto.
• Rischio di cambio della lira riguarda soprattutto i piani di pagamento concordati in TL — accordate i prezzi in EUR/USD.

Vendita in futuro

Uella vendita dopo più di 5 anni dall'acquisizione, il guadagno di una persona fisica è completamente esente da imposta. Alla vendita entro 5 anni, il guadagno (corretto per l'inflazione, dopo la deduzione della somma annuale esente) è tassato progressivamente al 15–40%. Acquirente e venditore pagano nuovamente il tapu harcı del 4% al trasferimento. Il denaro dalla vendita può essere liberamente trasferito all'estero tramite banca.

Domande frequenti

TAPU è un documento di proprietà sicuro? Sì, è una registrazione statale nel catasto; la proprietà è piena e ereditaria, uguale a quella per i turchi.

Posso acquistare completamente a distanza? Sì, tramite procura con apostilla per l'avvocato; la presenza personale non è necessaria nemmeno al trasferimento di TAPU.

Devo pagare in lire turche? La somma di acquisto deve essere scambiata tramite una banca turca (certificato DAB); il prezzo può però essere concordato in EUR/USD.

Ottengo soggiorno acquistando un appartamento? Solo con valore da 200.000 USD e in un quartiere non chiuso ai stranieri; altrimenti vale i 90/180 giorni senza visto.

Posso affittare l'appartamento tramite Airbnb? Solo con licenza turistica — necessario il consenso di tutti i vicini nell'edificio, quindi spesso non realistico nei condomini; l'affitto a lungo termine è libero.

Quando vendo senza imposta? Dopo 5 anni di proprietà, il guadagno di una persona fisica è esente dall'imposta.

Passo successivo

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Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.