Acquisto di immobili in Turchia: processo, tasse e a cosa fare attenzione

La Turchia è tra i paesi dove slovacchi e cechi acquistano immobili in piena proprietà — la stessa proprietà che hanno i residenti locali. La proprietà è confermata dal certificato di proprietà statale TAPU, il trasferimento di un immobile completato richiede tipicamente 1–3 settimane e l'intera transazione può essere gestita anche a distanza tramite procura. In questa guida affronteremo il processo passo dopo passo, incluse le commissioni, le tasse, l'affitto e i rischi a cui prestare attenzione.

Uno straniero può acquistare in Turchia?

Sì. I cittadini della Slovacchia e della Repubblica Ceca rientrano tra le circa 183 nazionalità che possono acquisire immobili in Turchia in piena proprietà (freehold). La proprietà è confermata dal certificato di proprietà statale TAPU, rilasciato dall'ufficio catastale (Tapu ve Kadastro). L'usufrutto non è comunemente utilizzato in Turchia — il cliente acquista direttamente la proprietà, che è piena e ereditaria.

Esistono diversi limiti, che però non vincolano praticamente l'acquirente ordinario di un appartamento: una persona fisica straniera può possedere un massimo di 30 ettari in tutta la Turchia, gli stranieri nel complesso possono possedere un massimo del 10% dell'area di una determinata provincia e l'acquisto non è consentito in zone militari e di sicurezza — il catasto lo verifica automaticamente. È possibile acquistare sia appartamenti che terreni; nell'acquisto di un terreno edificabile, lo straniero deve presentare un progetto di costruzione entro 2 anni.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Prenotazione dell'unità e deposito di prenotazione (solitamente 1.000–5.000 €), firma del contratto di acquisto con lo sviluppatore con calendario dei pagamenti e specifiche.
2. Numero fiscale turco (vergi numarası) — si ottiene al momento — e apertura di un conto bancario turco.
3. Valutazione obbligatoria del prezzo da parte di un perito abilitato (SPK) — condizione di ogni trasferimento a stranieri. Costa orientativamente 150–500 USD e richiede 3–7 giorni lavorativi.
4. Cambio della somma di acquisto: lo straniero deve vendere valuta a una banca turca e ottenere il certificato DAB (döviz alım belgesi). Senza DAB il catasto non registra il trasferimento — il pagamento "da mano a mano" o attraverso un cambio non è valido.
5. Trasferimento di TAPU presso l'ufficio catastale — entrambe le parti (o procuratori) firmano davanti al funzionario. Se l'acquirente non parla turco, è obbligatorio un interprete giudiziario. È inoltre obbligatorio l'assicurazione contro i terremoti DASK.
6. Per un immobile completato, l'intero processo richiede tipicamente 1–3 settimane. Per l'acquisto durante la costruzione (off-plan), il TAPU nella forma di kat irtifakı — quota del terreno — può essere trasferito durante la costruzione o dopo il pagamento completo; dopo il collaudo (iskan) si converte in kat mülkiyeti.

L'acquisto a distanza è comune: la procura per l'avvocato si stipula presso un notaio turco o a casa con apostilla e traduzione ufficiale. L'avvocato quindi gestisce il conto, il DAB e il trasferimento di TAPU.

Commissioni e tasse all'acquisto

> Al prezzo del costruttore o del venditore si aggiunge il Servizio completo Globeya. Comprende l'intero servizio, anche quello legale: avvocato, verifica legale e traduzione dei contratti. Si paga una sola volta, alla firma del contratto, insieme all'acconto. Le imposte e gli oneri statali non sono compresi: trovate i principali qui sotto, l'importo esatto per il vostro progetto ve lo diciamo in anticipo e tutte le condizioni le esaminiamo insieme durante una consulenza.

• Commissione di trasferimento (tapu harcı): 4% del prezzo. Per legge, la pagano al 2% l'acquirente e il venditore, in pratica spesso la paga completamente l'acquirente — accordatevi in anticipo.
• IVA all'acquisto dallo sviluppatore: 1–20% a seconda del tipo e della dimensione dell'immobile, nei progetti resort è solitamente già inclusa nel prezzo. Uno straniero senza residenza in Turchia può essere esonerato dall'IVA sulla prima vendita dallo sviluppatore, se paga in valuta straniera dall'estero e non vende l'immobile per almeno 3 anni (orientativo, verificare con l'avvocato per il progetto specifico).

Costi annuali del proprietario

L'imposta sulla proprietà (emlak vergisi) è per gli appartamenti dello 0,1% annuo, nelle città metropolitane come Istanbul o Antalya/Alanya il doppio, cioè lo 0,2% dal valore ufficiale. Si paga in due rate — a marzo e novembre. Per immobili di lusso al di sopra della soglia legale (in milioni di lire turche) esiste anche un'imposta speciale sulla proprietà di lusso.

A questo aggiungete le commissioni di gestione del complesso (aidat) — nei resort ad Alanya orientativamente 30–150 € al mese a seconda dei servizi (piscina, SPA, servizio di sicurezza) — e l'assicurazione obbligatoria DASK, orientativamente 20–80 € all'anno. L'energia e l'acqua sono più economiche che in Slovacchia: con un uso ordinario orientativamente 50–150 € al mese.

Affitto e rendita

Lo straniero può affittare il suo immobile. L'affitto a lungo termine non richiede licenza. L'affitto a breve termine (turistico) fino a 100 giorni, però dal 2024 richiede una licenza del ministero del turismo (legge n. 7464): è necessario il consenso scritto di tutti i proprietari della palazzina e in case con più di 3 appartamenti possono avere licenza al massimo il 25% delle unità. Le sanzioni iniziano da 100.000 TRY. Negli edifici di appartamenti, quindi Airbnb è difficilmente raggiungibile — più realistici sono i progetti di aparthotel con licenza o l'affitto a lungo termine.

Il reddito da affitto di un non residente si tassa in Turchia in modo progressivo al 15–40% (con una somma annuale di esenzione per la residenza); il proprietario presenta la dichiarazione fiscale. I rendimenti lordi dell'affitto a lungo termine ad Alanya sono comunemente indicati orientativamente al 4–7% annuo — dipendono dal progetto e non possono essere garantiti.

Soggiorno e visti

Slovacchi e cechi viaggiano in Turchia senza visto per 90 giorni entro 180 giorni — per l'uso vacanziero dell'appartamento, quindi nessun permesso è necessario. L'acquisto stesso di un immobile più economico non dà automaticamente soggiorno: il soggiorno a breve termine (ikamet) in base alla proprietà è legato a un immobile del valore minimo di 200.000 USD secondo una valutazione peritale. Il permesso è concesso per 1–2 anni e si rinnova finché possedete l'immobile.

Attenzione ai "quartieri chiusi": più di 1.100 quartieri con una percentuale di stranieri superiore al 20% (incluse parti di Alanya e Istanbul) non accettano nuove richieste di soggiorno. Se acquistate per il soggiorno, il quartiere deve essere verificato prima dell'acquisto.

La Turchia offre anche la cittadinanza tramite investimento: acquisto per un minimo di 400.000 USD (è possibile combinare più unità) con l'impegno di non vendere per 3 anni (registrato come nota in TAPU). Include coniuge e figli fino a 18 anni, la pratica richiede orientativamente 6–12 mesi.

Finanziamento

Esistono mutui turchi per stranieri (LTV fino a circa il 50%, scadenza fino a 10 anni), ma gli interessi in lire sono storicamente molto alti, quindi non vengono praticamente utilizzati. La pratica comune è il pagamento in contanti o piani di pagamento senza interessi dello sviluppatore per progetti off-plan — tipicamente deposito del 30–50% e il resto in rate 12–36 mesi fino al completamento. Un'alternativa per i clienti da SR/CZ è un prestito bancario locale garantito da un immobile a casa (mutuo americano) — l'immobile turco viene quindi acquistato "in contanti".

Rischi e a cosa fare attenzione

• Off-plan: richiedete TAPU di tipo kat irtifakı subito alla firma — la quota del terreno vi protegge anche in caso di problemi dello sviluppatore. Verificate il permesso di costruzione, la proprietà del terreno e la storia dello sviluppatore; la Turchia non ha conti bloccati obbligatori (escrow) per i progetti ordinari.
• Oneri su TAPU (diritti di pegno, esecuzioni) — verificati dall'avvocato tramite estratto catastale.
• Non indicate in TAPU un prezzo inferiore al reale — la sottovalutazione comporta il rischio di sanzione e tasse più elevate alla futura vendita.
• Collaudo (iskan): senza può esserci problemi con le connessioni e la piena forma giuridica di proprietà.
• Acquisto per soggiorno o cittadinanza: il valore deve essere confermato da una valutazione peritale, non dal contratto di acquisto.
• Rischio di cambio della lira riguarda soprattutto i piani di pagamento concordati in TL — accordate i prezzi in EUR/USD.

Vendita in futuro

Uella vendita dopo più di 5 anni dall'acquisizione, il guadagno di una persona fisica è completamente esente da imposta. Alla vendita entro 5 anni, il guadagno (corretto per l'inflazione, dopo la deduzione della somma annuale esente) è tassato progressivamente al 15–40%. Acquirente e venditore pagano nuovamente il tapu harcı del 4% al trasferimento. Il denaro dalla vendita può essere liberamente trasferito all'estero tramite banca.

Domande frequenti

TAPU è un documento di proprietà sicuro? Sì, è una registrazione statale nel catasto; la proprietà è piena e ereditaria, uguale a quella per i turchi.

Posso acquistare completamente a distanza? Sì, tramite procura con apostilla per l'avvocato; la presenza personale non è necessaria nemmeno al trasferimento di TAPU.

Devo pagare in lire turche? La somma di acquisto deve essere scambiata tramite una banca turca (certificato DAB); il prezzo può però essere concordato in EUR/USD.

Ottengo soggiorno acquistando un appartamento? Solo con valore da 200.000 USD e in un quartiere non chiuso ai stranieri; altrimenti vale i 90/180 giorni senza visto.

Posso affittare l'appartamento tramite Airbnb? Solo con licenza turistica — necessario il consenso di tutti i vicini nell'edificio, quindi spesso non realistico nei condomini; l'affitto a lungo termine è libero.

Quando vendo senza imposta? Dopo 5 anni di proprietà, il guadagno di una persona fisica è esente dall'imposta.

Passo successivo

Se state considerando un acquisto in Turchia, siamo lieti di discutere senza impegno il vostro budget, le località e l'intero processo — la consultazione è gratuita. Contattateci e dite cosa state cercando.

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Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.