Покупка недвижимости в Албании: процесс, налоги и на что обратить внимание

Албания входит в число наиболее открытых европейских рынков для иностранных покупателей: квартиры и дома здесь иностранец может купить в полную собственность на свое имя, без квот и без географических ограничений. На побережье в окрестностях Дурреса и Голема валовая доходность от сдачи в аренду в предложениях обычно составляет около 5–7 % (ориентировочно), а владение недвижимостью является даже признанной причиной для разрешения на вид на жительство. Однако в стране есть и свои особенности — прежде всего наследие дикого строительства — и они определяют, будет ли покупка безопасной.

Может ли иностранец покупать в Албании?

Да. Иностранец — включая граждан СР и ЧР — может покупать квартиры, дома и другие сооружения где угодно в Албании в полную собственность (freehold) на свое имя, без квот и без географических ограничений. Права практически такие же, как у албанцев: покупка, продажа, сдача в аренду и наследование.

Ограничения касаются земельных участков. Сельскохозяйственную землю иностранец не может купить непосредственно — это решается через албанскую ООО (регистрация ориентировочно 500–1 000 € и примерно 2 недели). На строительных участках могут требоваться инвестиционные условия. Особое внимание обратите на участки в прибрежной полосе на расстоянии примерно до 200 м от моря — перед покупкой виллы с участком всегда проверьте кадастровую классификацию.

Албания не входит в ЕС, поэтому гражданство ЕС здесь не дает особых преимуществ — но правила для всех иностранцев одинаково открыты. Для покупки не требуется вид на жительство и гражданство: достаточно паспорта и налогового номера Албании для налоговых операций.

Процесс покупки шаг за шагом

1. Резервирование или предварительный договор с застройщиком или продавцом; стандартный задаток ориентировочно 10 % (при покупке во время строительства по графику платежей).
2. Юридическая проверка (due diligence). Юрист проверит в кадастре (ASHK) право собственности, обременения, ипотеки, претензии на реституцию и при новостройке — разрешение на строительство. Это самый важный этап всей покупки — не пропускайте его.
3. Нотариальный договор купли-продажи. Нотариус подготовит договор, удостоверит его и заблокирует недвижимость в кадастре; покупатель платит сумму банковским переводом (рекомендуется, а не наличными).
4. Регистрация в кадастре (ASHK). Нотариус подает договор на регистрацию; новое электронное свидетельство о собственности обычно выдается в течение 2–4 недель. Вся сделка от соглашения до регистрации занимает типично 4–8 недель.
5. Покупка на расстоянии возможна через доверенность с апостилем и официальным переводом. При покупке во время строительства договор с застройщиком заключается нотариально и окончательная передача происходит после сдачи и регистрации здания.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не все платит покупатель — часть расходов несет продавец или застройщик, и некоторые уже включены в объявленную цену. Это разовые расходы при покупке, а не постоянные платежи. Для конкретного предложения мы заранее посчитаем, сколько именно вы заплатите сверх цены, чтобы вы принимали решение с окончательной суммой.

• Налог на передачу недвижимости: по закону платит его продавец. Для зданий рассчитывается по площади (ориентировочно 100–2 000 леков/м², примерно 1–20 €/м² в зависимости от муниципалитета); ставка 2 % от цены применяется к остальной недвижимости, например, земельным участкам. В договоре проверьте, что налог погасит продавец до регистрации в кадастре. При новостройке от застройщика вместо этого платится сбор ориентировочно 6 €/м² плюс небольшой коммунальный сбор.
• Нотариус: ориентировочно 0,23–0,35 % от цены (типично 150–450 €), включает также подачу в кадастр.
• Кадастр (ASHK): ориентировочно 80–100 €.
• Юрист: рекомендуется, ориентировочно 500–1 500 €.
• Комиссия агента: по рынку 1–3 %; часто ее платит продавец — проверьте это заранее. Переводы и апостиль обойдутся в 100–300 €.

Всего покупатель считает ориентировочно с 3–5 % от цены дополнительно.

Ежегодные расходы владельца

• Налог на здания платится по площади и местоположению — ориентировочно 0,9–2,1 €/м² в год; Дуррес относится к более высокой ставке около 2 €/м². Для второй и каждой последующей жилой недвижимости налог удваивается.
• Вывоз мусора: ориентировочно 10–50 € в год.
• Управление домом или курортом: обычный жилой дом ориентировочно 10–30 € в месяц; в курортных комплексах с бассейном и охраной больше, по договору с управляющей компанией — запросите ставку письменно еще до покупки.
• Коммунальные услуги: электричество и вода по сравнению со СР/ЧР дешевы — при нормальном использовании ориентировочно десятки евро в месяц.

Сдача в аренду и доход

Иностранец может сдавать в аренду, как краткосрочно, так и долгосрочно. На национальном уровне лицензия еще не требуется, минимальная продолжительность пребывания и лимит ночей для краткосрочной аренды не установлены; однако доход должен быть зарегистрирован для налогообложения.

Налог на доход от сдачи в аренду составляет 15 % от валовой суммы аренды и применяется также к нерезидентам. Словакия и Чехия имеют с Албанией договоры об избежании двойного налогообложения — доход признается в первую очередь в Албании.

Валовая доходность на побережье Дуррес/Голем в предложениях обычно составляет около 5–7 % (ориентировочно). Рассчитывайте на сильную сезонность — вне лета спрос на краткосрочную аренду слаб.

Вид на жительство и визы

Граждане СР и ЧР могут находиться в Албании без визы 90 дней в течение 180 дней. Албания не входит в Шенген, поэтому эти дни не учитываются в пределе Шенгена.

Владение недвижимостью является признанной причиной для получения разрешения на вид на жительство — без установленного законом минимума инвестиций. Условием является владение как минимум 50 % недвижимости и минимум 20 м² жилой площади на одного члена семьи. Разрешение выдается на 1 год и возобновляется; право на работу не дает. Албания не имеет программы «золотых виз» для инвестиций.

Финансирование

Албанские банки предоставляют нерезидентам ипотеки только в исключительных случаях и при жестких условиях: первоначальный взнос ориентировочно 30–40 %, документы о доходе и лимит LTV примерно 70 % для кредитов в иностранной валюте.

Обычная практика клиентов из СР и ЧР — наличные средства или график платежей застройщика во время строительства — типично задаток плюс платежи до передачи, у некоторых застройщиков также беспроцентные платежи вскоре после передачи. Альтернатива — кредит, обеспеченный недвижимостью дома (так называемая американская ипотека) в словацком или чешском банке и платеж переводом.

Риски и на что обратить внимание

• Нелегальные и незарегистрированные постройки — наследие дикого строительства после 1990 года. Незарегистрированное здание не может быть продано через нотариуса, финансировано банком и не может быть легально сдано в аренду; суды также требуют сноса. Всегда требуйте свидетельство о собственности из ASHK и разрешение на строительство.
• Претензии на реституцию земельных участков из периода коммунистических экспроприаций — должны быть частью юридической проверки.
• Покупка во время строительства (off-plan): обязательное условие задержки платежей (escrow) не существует. Платите только в соответствии с нотариально заключенным договором, привяжите платежи к ходу строительства и проверьте историю и финансирование застройщика.
• Заниженная цена в договоре: местная практика указывать более низкую цену. Не соглашайтесь на это — это усложняет последующую продажу (более высокий бумажный доход означает более высокий налог) и противоречит нормативным актам. С 1 января 2026 года действуют также новые официальные справочные цены по регионам.
• Наличные платежи в евро: настаивайте на банковском переводе с документами — из-за правил ПОД/ФинансиРование и собственной защиты.

Продажа в будущем

Прибыль от продажи (разница между продажной и покупной ценой) для физического лица, включая нерезидента, облагается налогом по ставке 15 %. Временный тест на освобождение от налога после определенного периода владения албанское право не предусматривает.

Существует временное исключение: закон 85/2025 об переоценке недвижимости позволяет переоценить имущество по рыночной стоимости с налогообложением разницы всего в 5 % — заявки подаются до 31 декабря 2026 года (не откладывайте на конец года) и налог уплачивается до 31 декабря 2026 года; если кадастр не обработает заявку к этому времени, налог можно уплатить до 31 марта 2027 года. Для более старого имущества стоит проконсультироваться. Доходы от продажи можно перевести за границу через банк с документами о приобретении.

Часто задаваемые вопросы

Будет ли квартира действительно зарегистрирована на мое имя, даже если я не албанец? Да — квартиры и дома покупаются в полную собственность на свое имя, с регистрацией в кадастре ASHK.

Должен ли я прилететь при покупке? Нет, можно купить через доверенность с апостилем; однако рекомендуем хотя бы один раз произвести осмотр.

В какой валюте производятся платежи? Цены на рынке обычно указываются в евро и платеж переводом в EUR является стандартом.

Дает ли покупка вид на жительство? Покупка дает право подать заявку на ежегодное возобновляемое разрешение на вид на жительство; для обычных виз достаточно безвизовых 90 дней в течение 180 дней.

Могу ли я сдавать квартиру туристам в аренду? Да, без национальной лицензии; доход облагается налогом в размере 15 % от валовой суммы аренды.

Что защитит меня от покупки нелегального строения? Выписка из кадастра ASHK, разрешение на строительство и акт сдачи — без этих документов не покупайте, ни какая цена недостаточно низка.

Следующий шаг

Если Албания вас заинтересовала, мы с удовольствием бесплатно рассмотрим с вами конкретные локации и то, как защитить себя при юридической проверке. Консультация не является обязательной и вас ни к чему не обязывает. Тем временем вы можете посмотреть текущие предложения в Албании.

Состояние информации: август 2026. Ориентировочная информация, а не юридическое или налоговое консультирование.