Покупка недвижимости в Болгарии: процесс, налоги и на что обратить внимание

Болгария пережила за последние два года два изменения, которые кардинально упростили покупку недвижимости словакам и чехам: с 1 января 2025 года она стала полноправным членом Шенгена, а с 1 января 2026 года платит евро (курс был зафиксирован 1 € = 1,95583 BGN). На Солнечный берег можно ехать с паспортом, а квартиру платить обычным SEPA переводом в евро со словацкого или чешского счета. Граждане ЕС, кроме того, покупают квартиры и дома на свое имя, без разрешений и без создания фирмы. В этом руководстве мы пройдемся по всему процессу, затратам и рискам, на которые следует обратить внимание.

Может ли иностранец покупать в Болгарии?

Да. Граждане ЕС покупают квартиры и дома с земельным участком на свое имя и в полной собственности — это аналог фригольда, без разрешений и без необходимости создавать фирму. Болгарская ООО (так называемая EOOD/OOD) необходима только для граждан не из ЕС, которые хотят владеть земельным участком. Ограничения остаются для сельскохозяйственных и лесных земель — там действуют условия (например, длительное пребывание в Болгарии) и для граждан ЕС. Однако квартиры и строительные участки на курортах это не касается.

При покупке квартиры вы получаете квартиру плюс идеальную долю в общем имуществе и, как правило, также в земельном участке. Важная деталь: некоторые комплексы находятся на чужом земельном участке только с «правом строительства» (pravo na strojež). Адвокат поэтому должен проверить перед подписанием, что именно вы покупаете.

Процесс покупки шаг за шагом

1. Договор резервирования и плата за резервирование — ориентировочно 2 000 – 5 000 €. Недвижимость снимается с предложения.
2. Предварительный договор (predvaritelen dogovor) на 2 – 4 недели: цена, график платежей, сроки и штрафы. При покупке на стадии строительства (off-plan) критически важно привязать платежи к этапам строительства — Акты 14, 15 и 16.
3. Окончательная передача нотариальным актом (notarialen akt) у нотариуса в округе недвижимости. Нотариус проверит собственность и обременения.
4. Регистрация в реестре недвижимости (Agentúra po vpisvanijata) подает нотариус. Затем следует налоговая регистрация недвижимости в муниципалитете (в течение 2 месяцев) и регистрация покупателя-иностранца в реестре BULSTAT — обе процедуры обычно выполняет адвокат.

Готовую недвижимость можно передать за 4 – 8 недель. Покупка на расстоянии при этом совершенно обычна: достаточно доверенности, подписанной у нотариуса в Словакии или Чехии с апостилем и официальным переводом; весь процесс затем ведет болгарский адвокат.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не все платит покупатель — часть статей несет продавец или застройщик, а некоторые уже включены в объявленную цену. Кроме того, это разовые расходы при покупке, а не регулярные платежи. При конкретном предложении мы заранее рассчитаем, сколько ровно вы платите сверх цены, чтобы вы могли принять решение с окончательной суммой.

• Местный налог на приобретение: определяется муниципалитетом в диапазоне 0,1 – 3 %. Бургас имеет 3 %, муниципалитет Несебыр (к которому относятся Солнечный берег и Свети Влас) 3 % — рассчитывается от цены в договоре или от налоговой оценки, в зависимости от того, что больше.
• Нотариус: дифференцированная ставка примерно 0,1 – 1,5 % с законным лимитом (примерно до 3 000 € + НДС).
• Регистрация в реестре: 0,1 %.
• Адвокат: ориентировочно 1 % (минимум примерно 500 – 1 000 €) — настоятельно рекомендуется.
• Новостройки от застройщика: цена, как правило, уже содержит 20 % НДС — проверьте это в договоре.
• Комиссия агентства: при новостройках её обычно платит застройщик; при последующей продаже (resale) она бывает 2,5 – 3 %.

Вместе побочные расходы покупателя составляют ориентировочно 3,5 – 5 % от цены.

Годовые расходы владельца

• Налог на недвижимость: 0,01 – 0,45 % от налоговой оценки, которая обычно ниже рыночной цены — при обычной квартире примерно десятки или низшие сотни евро в год.
• Плата за вывоз мусора: похожий порядок, взимается муниципалитетом вместе с налогом.
• Плата за управление курортом (так называемая taksa poddražka): в комплексах с бассейном, рецепцией и охраной ориентировочно 5 – 15 €/м² в год — при квартире 60 м² примерно 300 – 900 € в год. Платится даже если квартира не используется.
• Энергия: по потреблению; при сезонном использовании низкая.

Сдача в аренду и доход

Иностранец может сдавать в аренду без ограничений. Краткосрочная аренда, однако, требует категоризации, то есть регистрации жилья на муниципалитете, уведомления о гостях (система ESTI) и уплаты местного налога на размещение — ориентировочно 0,10 – 1,50 € за ночь в зависимости от муниципалитета и категории.

Налог на доход от аренды для нерезидента составляет 10 % (единая ставка); для нерезидентов, как правило, удерживается из валового дохода без паушальных вычетов — точный режим установит налоговый консультант, среди источников есть различия.

А доходы? Валовая доходность в Бургасе составляет примерно 5 % в год (Global Property Guide, 2025). На Солнечном берегу краткосрочная аренда может принести больше, но сезон короткий (июнь – сентябрь) и вне его занятость минимальна — с годовым доходом поэтому не рассчитывайте.

Пребывание и визы

Покупка недвижимости сама по себе не дает права на пребывание — для граждан ЕС, однако, оно даже не требуется. В Болгарии можно находиться неограниченно долго; при пребывании свыше 3 месяцев регистрируетесь в полиции по делам иностранцев (свидетельство о пребывании гражданина ЕС) и собственность на недвижимость послужит доказательством адреса. Путешествуют с паспортом, Болгария в Шенгене. Инвестиционные программы «золотого» статуса не актуальны для клиентов из Словакии и Чехии.

Финансирование

Болгарские банки дают кредиты иностранцам, но осторожно: LTV ориентировочно 50 – 70 %, сроки часто до 20 лет, ставки в евро ориентировочно 3,5 – 5 % (2025) и много документов о доходе. На практике поэтому большинство клиентов выбирают один из трех путей:

• оплату наличными,
• план платежей застройщика — обычно 30 % при договоре и остаток по этапам строительства, часто без процентов до сдачи в эксплуатацию,
• кредит в Словакии или Чехии под залог домашней недвижимости (американская ипотека, кредит на что угодно) — болгарскую недвижимость словацкий и чешский банк обычно в залог не возьмут.

Риски и на что обратить внимание

• Off-plan и Акты: платежи привязывайте к этапам строительства — Акт 14 (грубая конструкция), Акт 15 (строительство завершено), Акт 16 (сдача в эксплуатацию, разрешение на использование). Последний платеж выплатите только после Акта 16; без него недвижимость не может использоваться легально.
• Проверка застройщика: собственность земли, строительное разрешение, обременения и история завершенных проектов. Застройщики часто финансируют строительство ипотекой на земельный участок — в договоре должно быть выделение вашей квартиры из-под залогового права.
• Договор об управлении: размер платы, её индексация, возможное обязательство сдавать через застройщика.
• Полная цена в акте: в нотариальный акт вносите полную покупную цену. Занижение цены — старый порок рынка и риск при будущей продаже.
• Солнечный берег: большое предложение старых комплексов означает худшую ликвидность при продаже и часто запущенное содержание. Качество управляющей компании критично для стоимости недвижимости.

Продажа в будущем

Прибыль от продажи облагается налогом в размере 10 % от разницы цен. Однако существует освобождение: 1 жилой объект в год после более чем 3 лет владения (и до 2 объектов после 5 лет). Резиденты ЕС/ЕЭЗ — включая словаков и чехов — могут применять его так же, как болгары. Продать можно и на расстоянии через доверенность.

Часто задаваемые вопросы

Нужна ли мне как словаку или чеху болгарская фирма? Нет. Граждане ЕС покупают квартиры и дома на свое имя.

Должен ли я лететь в Болгарию при покупке? Нет. Достаточно доверенности с апостилем, подписанной дома у нотариуса; подпись получит ваш болгарский адвокат.

В какой валюте я платю? В евро — Болгария платит евро с 1. 1. 2026. Перевод идет обычно со словацкого или чешского счета (SEPA).

Что такое Акт 16? Свидетельство о сдаче в эксплуатацию. Только с ним строительство юридически завершено и пригодно к проживанию; до его выдачи не выплачивайте последний платеж.

Сколько квартира мне стоит в год, если я в ней не живу? Налог и мусор примерно десятки или низшие сотни евро, управление курортом примерно 5 – 15 €/м² — в сумме при квартире 60 м² ориентировочно 400 – 1 000 € в год.

Могу ли я сдавать квартиру через Booking или Airbnb? Да, но квартира должна иметь категоризацию (регистрацию) на муниципалитете, гостей нужно уведомлять и платить налог на размещение; от дохода вы платите в Болгарии 10 % налога. Рассчитывайте на короткий сезон.

Следующий шаг

Каждый комплекс на побережье уникален — от качества управления до того, стоит ли он на собственной земле. Если вы рассматриваете покупку в Болгарии, мы с удовольствием покажем вам на бесплатной консультации, какие проекты мы купили бы сами, и ответим на вопросы о вашей конкретной ситуации.

Пока вы можете посмотреть текущие предложения в Болгарии.

Состояние информации: август 2026. Ориентировочная информация, не правовое или налоговое консультирование.