Покупка недвижимости в Хорватии: процесс, налоги и аренда

Хорватия является наиболее естественным заграничным направлением для словацких и чешских покупателей: Адриатика в пределах досягаемости на автомобиле, никаких виз и границ, платежи в евро, и недвижимость вы покупаете на абсолютно одинаковых условиях, как хорват. При этом хорватский рынок имеет свои особенности — земельные реестры, прибрежная полоса, новые правила для туристической аренды — которые определяют, будет ли покупка беспроблемной. Этот гид содержит все существенное в одном месте.

Может ли иностранец покупать в Хорватии?

Да, и проще, чем думает большинство людей. Граждане ЕС, включая словаков и чехов, покупают недвижимость в Хорватии на тех же условиях, что и хорваты — без разрешения министерства и без условия взаимности. Собственность полная (аналог freehold), никакого долгосрочного аренды не используется. Без ограничений продаются квартиры, дома и строительные земельные участки, а с 1. 7. 2023 граждане ЕС могут покупать и сельскохозяйственные земли, так как мораторий закончился.

Есть одно исключение, которое распространяется на всех, включая хорватов: так называемое морско добро — прибрежная полоса, то есть пляжи, молы и прибрежная полоса — не могут быть собственностью, только использоваться на основе концессии. А для квартир важно, чтобы здание было многоквартирным, то есть юридически разделенным на единицы. Без этого квартира не может быть зарегистрирована в кадастре.

Процесс покупки пошагово

1. OIB (налоговый номер). Первый шаг — получение хорватского налогового номера OIB — в налоговом офисе или через представителя. Это бесплатно и занимает от момента подачи до нескольких дней.
2. Юридическая проверка. Основой является выписка из земельного реестра (vlasnički list), которая является единственным доказательством собственности. Проверяются обременения, разрешение на строительство (građevinska dozvola), разрешение на использование (uporabna dozvola) и энергетический сертификат.
3. Предварительный договор. Предварительный договор заключается с залогом авансового платежа, обычно 10 % от цены. Действует взаимно: если отказывается покупатель, залог теряется; если отказывается продавец, возвращается двойной размер.
4. Основной договор купли-продажи. Подготавливается юристом, нотариус заверяет подпись продавца — полная нотариальная форма не обязательна. Продавец выдает табулярное заявление, то есть согласие на регистрацию собственности на покупателя.
5. Регистрация в земельном реестре. Заявление на регистрацию в zemljišne knjige в суде необходимо подать как можно скорее. Налог на передачу платится в течение 15 дней с момента получения решения налогового органа — о продаже налоговому органу сообщает сам нотариус.

Весь процесс для гражданина ЕС занимает примерно 2–8 недель от подписи до регистрации. Покупка издалека совершенно обычна: достаточно доверенности, заверенной словацким или чешским нотариусом с апостилем, или оформленной в хорватском посольстве.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не все платит покупатель — часть статей несет продавец или застройщик, и некоторые уже входят в объявленную цену. Это однократные расходы при покупке, а не регулярные платежи. Для конкретного предложения мы заранее рассчитаем, сколько именно вы заплатите сверх цены, чтобы вы могли принять решение с окончательной суммой.

Хорватия имеет четкую систему — всегда платится либо налог на передачу, либо НДС, никогда не оба сразу:

• Налог на передачу 3 % от рыночной цены платит покупатель при старых объектах недвижимости.
• Новое строительство от застройщика (плательщика НДС): НДС 25 % уже включен в прайс и налог на передачу потом не платится.
• Юрист: примерно 0,5–1,5 % от цены.
• Комиссия агентства недвижимости: примерно 2–3 % + НДС. В Хорватии её часто платит также покупатель (по договоренности обычно делится), поэтому этот пункт необходимо уточнить заранее — лучше всего письменно.
• Нотариус и судебный сбор за регистрацию: порядка десятков и ниже сотен евро.

Итого: для старого объекта считайте примерно 4–7 % сверху к цене; для новостройки с НДС в цене дополнительные расходы примерно 1–4 %.

Годовые расходы владельца

С 1. 1. 2025 в Хорватии действует новый годовой налог на недвижимость (porez na nekretnine): 0,60–8,00 €/м² полезной площади в год, конкретную ставку определяет муниципалитет. Рекреационные квартиры иностранцев ему подлежат; освобождены постоянное место жительства и долгосрочная аренда минимум 10 месяцев в год. Туристические муниципалитеты на побережье обычно имеют верхние ставки, вплоть до 8 €/м².

К этому нужно добавить коммунальный сбор муниципалитету (komunalna naknada), который платится ежемесячно в зависимости от квадратных метров и составляет порядка десятков евро, в многоквартирных домах фонд ремонта (pričuva) и в курортах сборы за управление или бассейн — в зависимости от объекта примерно сотни и ниже тысяч евро в год. Энергия и вода при обычном использовании составляют примерно 100–200 € в месяц.

Аренда и доход

Гражданин ЕС может сдавать свой хорватский объект в аренду, но краткосрочная туристическая аренда имеет четкие правила: вам нужна категоризация (rješenje o kategorizaciji) от окружного офиса, регистрация гостей в системе eVisitor и сбор налога на пребывание. Физическое лицо может таким образом сдавать в аренду до 10 номеров или 20 мест.

Правила кроме того ужесточаются. С 1. 1. 2025 новый сдающий в аренду в многоквартирном доме нуждается в письменном согласии двух третей сособственников (предоставленном на минимум 5 лет) и с половины 2026 каждая единица должна иметь регистрационный номер — без него Booking и Airbnb не могут её размещать. Тот, кто планирует аренду, должен проверить эти условия еще до покупки.

Налогообложение для нерезидента из ЕС благоприятно: при туристической аренде платится фиксированный налог за место, который определяет муниципалитет в зависимости от развитости направления — 20–300 €/место/год, при этом самая высокая ставка 100–300 € действует для лучших прибрежных направлений. К этому добавляется небольшой членский взнос туристической ассоциации. Фиксированная сумма действует до оборота 60 000 € в год (порог повышен с 1. 1. 2025 с 40 000 €) и с 1. 1. 2025 нерезиденты из ЕС поставлены на равные условия с местными сдающими в аренду. При долгосрочной аренде физическим лицом платится налог 12 % от дохода, уменьшенного на 30 % фиксированных расходов, эффективно таким образом 8,4 %.

Одно реалистичное предупреждение: доход на Адриатике сильно сезонный (июнь–сентябрь) и конкретный процент зависит от местоположения и загруженности. Гарантированные цифры не существуют — и кто их обещает, тому не верьте.

Пребывание и визы

Покупка недвижимости не дает никаких особых прав на пребывание и Хорватия не имеет «золотые визы». Для словаков и чехов это однако безразлично: Хорватия входит в ЕС, Шенген и еврозону, поэтому вход свободный и пребывание свыше 90 дней нужно просто зарегистрировать (prijava privremenog boravka) — при собственном объекте недвижимости это формальность.

Финансирование

Хорватские банки (Zagrebačka banka, PBZ и другие) кредитуют и нерезидентов из ЕС, но при более жестких условиях: LTV примерно 50–70 %, то есть собственные средства 30–40 %, ставка обычно немного выше, чем для местных жителей и период погашения 15–25 лет; иностранный доход банки при оценке сокращают.

На практике поэтому большинство клиентов выбирают другой путь: платеж наличными, план рассрочки застройщика во время строительства, или кредит в словацком или чешском банке под обеспечение домашней недвижимостью (американская ипотека или рефинансирование) — часто это самое простое решение.

Риски и на что нужно обратить внимание

• Земельный реестр против кадастра. Несоответствия между реестрами, невыясненные наследства или несколько сособственников — в Хорватии это реальная проблема. Покупайте только с чистой выпиской.
• Незаконные и впоследствии легализованные постройки (ozakonjenje). Всегда требуйте разрешение на строительство и разрешение на использование. Без uporabne dozvole грозят проблемы с регистрацией, арендой и последующей продажей.
• Морско добро. Участок «в первой линии у моря» может частично попадать в невладельческую прибрежную полосу — границу необходимо проверить.
• Проекты off-plan. Хорватия не имеет обязательного депозитного счета или законной банковской гарантии для покупателей. Ключевой является поэтому проверка застройщика (история, финансирование, действительное разрешение на строительство), платежи этапами в соответствии с ходом строительства и регистрация предварительного порядка (predbilježba) в земельном реестре. Если возможно, требуйте банковую гарантию на авансовые платежи.
• Комиссия и юрист. Кто платит комиссию агентства, это нужно согласовать письменно заранее. И собственного юриста имейте всегда — не юриста продавца или агентства.

Продажа в будущем

Прибыль от продажи Хорватия налагает и на нерезидентов по ставке 24 % (состояние на 2026) — но только если вы продаете в течение 2 лет с момента приобретения. После 2 лет владения прибыль физического лица освобождается от налога; также освобождена продажа собственного постоянного места жительства. Внимание на одно правило: при продаже более 3 объектов недвижимости одного типа в течение 5 лет это считается торговлей и облагается налогом независимо от срока владения. Между СР/ЧР и Хорватией действует соглашение об избежании двойного налогообложения: прибыль облагается налогом в Хорватии и дома учитывается в соответствии с соглашением.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне хорватское гражданство или пребывание для покупки? Нет. Достаточно действительного удостоверения личности и OIB (налогового номера), которые можно получить даже на расстоянии через представителя.

Куплю новостройку без дополнительного налога? В цене от застройщика уже включен НДС 25 %; налог на передачу 3 % потом не платится. Считайте только юриста, регистрацию и возможную комиссию.

Могу я сдавать квартиру туристам летом? Да, после категоризации и регистрации. В многоквартирном доме вам нужно согласие 2/3 сособственников с 2025 года и с половины 2026 регистрационный номер единицы для размещения.

Сколько составляет годовой налог на недвижимость? 0,60–8 €/м² в год в зависимости от муниципалитета; рекреационная недвижимость на побережье обычно находится в верхней части диапазона. Освобождена круглогодичная долгосрочная аренда (минимум 10 месяцев).

Можно ли покупать издалека? Да, обычно — доверенность с нотариальным заверением и апостилем, юрист подпишет и зарегистрирует за вас.

Когда я смогу продать без налога на прибыль? После 2 лет владения (физическое лицо, максимум 3 объекта за 5 лет); при более ранней продаже прибыль облагается налогом по ставке 24 %.

Следующий шаг

Если вы рассматриваете покупку на Адриатике, мы охотно пройдемся с вами по конкретному местоположению, бюджету и юридическим шагам на бесплатной консультации. Без обязательств — вы уйдете с четким понимаем, имеет ли смысл покупка в вашей ситуации.

В то же время вы можете посмотреть текущие предложения в Хорватии.

Состояние информации: август 2026. Справочная информация, не юридическое или налоговое консультирование.