Покупка недвижимости в Доминиканской республике: процесс и налоги

Доминиканская республика для покупателей из Словакии и Чехии — одна из самых открытых стран Карибского бассейна: иностранцы с 1998 года имеют те же права собственности, что и местные жители, покупается полное владение, включая земельные участки, а в туристических зонах, таких как Пунта-Кана или Кабарете, при хорошо управляемой краткосрочной аренде обычно указываются валовые доходы примерно 6–10 % в год. Кроме того, государство предлагает режим CONFOTUR, который может сэкономить покупателю налог при покупке и годовой налог на недвижимость. Здесь весь процесс, расходы и риски вместе.

Может ли иностранец покупать в Доминиканской республике?

Да, без ограничений. С 1998 года (декрет 21-98, отменивший старые ограничения 1945 года) иностранцы имеют те же права собственности, что и доминиканцы — достаточно действительного паспорта. Покупается полное владение (freehold) квартир, вилл и земельных участков, включая землю под зданиями; не существует ограничений на количество недвижимости и специальных правил для граждан ЕС. Право собственности регистрируется в государственном реестре титулов (Registro de Títulos, система Торренса) и владелец получает свидетельство о праве собственности Certificado de Título.

Единое исключение: прибрежная полоса примерно 60 м от линии прилива — это публичный домен. Земельный участок прямо на пляже не принадлежит — здания там стоят на концессиях. Поэтому при предложениях «beachfront» всегда проверяйте, что является действительным собственностью и что только концессией.

Процесс покупки пошагово

1. Предложение и резервирование, затем договор о будущей покупке (Promesa de Venta) с залогом обычно 10 %.
2. Юридическая проверка (due diligence) собственным адвокатом: свидетельство о праве собственности, подтверждение обременений из реестра, налоговые задолженности (IPI), состояние дeslinde (геодезическое выделение участка), при кондоминиуме уставы и взносы, при проекте CONFOTUR действительность решения.
3. Окончательный договор покупки (Contrato de Venta) подписанный перед нотариусом и оплата стоимости — обычно через escrow, при off-plan через fideicomiso.
4. Оплата налога на передачу 3 % налоговому органу (DGII) и подача в Registro de Títulos; новое свидетельство о праве собственности Certificado de Título на имя покупателя выдается примерно через несколько недель до месяцев.

Весь процесс при готовой недвижимости с чистым титулом занимает примерно 1–3 месяца; при off-plan зависит от графика строительства. Покупка удаленно — обычная практика — доверенность с апостилем, подписи оформляет адвокат и клиент не должен приезжать. Адвокат также оформляет местный налоговый номер (RNC), необходимый для регистрации и налогов.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не всё платит покупатель — часть статей несет продавец или разработчик и некоторые обычно уже включены в объявленную цену. Это также одноразовые расходы при покупке, не регулярные платежи. При конкретном предложении мы заранее посчитаем, сколько ровно вы заплатите сверх цены, чтобы вы принимали решение с окончательным числом.

• Налог на передачу: 3 % от цены или оценки DGII. При проектах с одобрением CONFOTUR покупатель от него освобождается.
• Адвокат: примерно 1–1,5 % от цены включая due diligence и регистрацию.
• Нотариус и мелкие сборы: примерно 0,3–1 %.
• Всего: без CONFOTUR примерно 4–5,5 % сверх цены; с CONFOTUR примерно 1,5–2,5 %.

Продажа новых жилых квартир не подлежит НДС (ITBIS) и комиссия агентства обычно несется продавцом или разработчиком.

Что такое CONFOTUR и сколько это сэкономит

CONFOTUR — государственный режим поддержки туристических проектов. Для покупателя это означает две конкретные экономии: освобождение от 3 % налога на передачу при покупке и освобождение от годового налога на недвижимость (IPI) на 15 лет — срок начисляется от проекта (по толкованию от его одобрения, соответственно завершения строительства), не от вашей покупки, точный конец проверьте в решении CONFOTUR. При квартире за 200 000 USD это всего примерно десятки тысяч USD экономии. Но два момента нужно перепроверить: решение CONFOTUR должно быть действительно издано (не «в процессе») и нужно знать, когда оно кончится — выгода не передается автоматически при следующей продаже.

Годовые расходы владельца

• Налог на недвижимость (IPI): 1 % в год, но только со сумм выше порога примерно 10,7 млн. DOP (примерно 175 000–185 000 USD, порог ежегодно индексируется); стоимость ниже порога не облагается налогом. При проекте CONFOTUR владелец освобождается от IPI на 15 лет.
• Сборы управляющей организации (HOA): в кондоминиумах примерно 80–300 USD в месяц в зависимости от курорта и услуг — бассейны, пляжный сервис, охрана; в больших курортах Пунта-Каны могут быть выше.
• Энергоносители: электричество относительно дорогое и кондиционирование повышает счета — при активном использовании квартиры рассчитывайте примерно на 100–300 USD в месяц.

Аренда и доход

Иностранец может сдавать в аренду без ограничений. Краткосрочная аренда (Airbnb) по всей стране законна, без лицензии и без ограничения количества ночей — но регулирование на подходе — MITUR в 2026 году подготовил обязательную регистрацию единиц в реестр RENATUR (внедрение с июля 2026 временно приостановлено), поэтому в будущем рассчитывайте на регистрационную обязанность. Реальные ограничения исходят из уставов кондоминиума: некоторые курорты в Пунта-Кане и Кап-Кане ограничивают краткосрочную аренду, поэтому уставы читайте перед покупкой.

Налоги: доход нерезидента из аренды облагается налогом удержанием примерно 27 % от валового дохода (окончательный налог, без вычетов). Краткосрочное размещение формально подлежит также 18 % ITBIS (НДС) — практика взимания через платформы развивается, настройку оставьте местному бухгалтеру. При некоторых проектах CONFOTUR указывается также освобождение доходов из аренды; это зависит от конкретного решения CONFOTUR и нужно это проверить адвокатом.

В туристических зонах (Пунта-Кана/Бавари, Кабарете) при хорошо управляемой краткосрочной аренде обычно указываются валовые доходы примерно 6–10 % в год — сильно зависят от заполнения и качества управления. Управляющие компании берут примерно 15–25 % от выручки.

Пребывание и визы

Сама по себе покупка недвижимости не дает пребывания. Словаки и чехи путешествуют без виз: туристический вход действует 30 дней и может быть продлен онлайн или с платежом при вылете примерно до 120 дней.

Кто хочет большего, имеет три варианта. Инвестиционная резидентия: ускоренная постоянная резидентия при инвестициях от 200 000 USD (вклады, компания; сама покупка недвижимости не обязательно считается автоматически — решается через компанию или проект CONFOTUR и структуру установит адвокат). После примерно 6 месяцев резидентства можно подать заявку на гражданство; обязательный минимальный пребывание не существует и резидентия продлевается один раз в 4 года. Пенсионер: для получателей пенсии от 1 500 USD в месяц. Рентье: для пассивного дохода от 2 000 USD в месяц.

Финансирование

Местные банки (Banco Popular, BHD, Scotiabank) предоставляют ипотеки иностранцам, но с собственным взносом 30–50 % и процентами примерно 8–14 % (кредиты в DOP и USD) — для клиентов из ЕС это редко выгодно.

При off-plan стандартом является финансирование разработчиком: во время строительства в рассрочку выплачивается 30–50 % цены (обычно без процентов) и остаток при передаче. Серьезные проекты работают через fideicomiso (закон 189-11) — деньги покупателей держит лицензированный управляющий-доверитель, что защищает взносы от банкротства разработчика. Клиенты из СР и ЧР обычно финансируют покупку кредитом, обеспеченным домашней недвижимостью; домашний банк доминиканскую недвижимость в залог не возьмет.

Риски и на что следить

• Титул. Покупайте только с надлежащим Certificado de Título и завершенным deslinde. Земельные участки только с так называемой constancia anotada (невыделенная доля) рискованны — это касается особенно старых земельных участков на северном побережье вокруг Кабарете и Сосуи.
• CONFOTUR. Проверьте, что решение действительно издано и когда оно кончится; выгода не передается автоматически при следующей продаже.
• Off-plan. Проверьте разработчика (завершенные проекты, fideicomiso или escrow) и договорные штрафы за задержку; никогда не платите на частный счет без договора.
• Прибрежная полоса 60 м. При земельных участках «beachfront» выясните, что является собственностью и что только концессией.
• HOA. Прочитайте уставы — ограничения на аренду, повышение сборов, фонд ремонта.
• Договорная цена. Всегда собственный независимый адвокат; не указывайте цену в договоре искусственно низко, это затрудняет будущий налог на прибыль.

Продажа в будущем

Налог на прибыль (capital gains) составляет 27 % от разницы между ценой продажи и индексированной ценой приобретения и применяется также к нерезидентам. Временного теста не существует — освобождение после X лет владения нет. При продаже новый покупатель платит 3 % налога на передачу (если сам не имеет выгоды CONFOTUR); продавец решает налог на прибыль через DGII. Репатриация дохода от продажи свободна, банк потребует документы о происхождении средств — договор покупки и уплаченные налоги.

Частые вопросы

Могу ли я как словак или чех владеть недвижимостью на свое имя? Да, полноценно и без ограничений — на свидетельство о праве собственности (Certificado de Título) будет записано ваше имя, достаточно паспорта.

Что мне действительно дает CONFOTUR? Вы сэкономите 3 % налога на передачу при покупке и 15 лет не будете платить годовой налог IPI; при квартире за 200 000 USD это всего примерно десятки тысяч USD экономии.

Должен ли я приезжать на подпись? Нет, покупка через доверенность с апостилем — обычная практика; адвокат подпишет и зарегистрирует за вас.

Могу ли я сдавать через Airbnb? Да, лицензия не требуется; единственные ограничения могут быть в уставах вашего курорта. Доход нерезидента облагается налогом удержанием примерно 27 %.

Является ли off-plan в Пунта-Кане безопасным? При проектах с fideicomiso (деньги держит лицензированный доверитель) и проверенных разработчиках да; ключевым является due diligence перед подписью.

Буду ли я платить налог, когда продам через несколько лет? Да, примерно 25–27 % от прибыли (цена продажи минус индексированная цена покупки); освобождение во времени не возникает.

Следующий шаг

Если Карибик вас привлекает, мы охотно на бесплатной консультации пройдемся по бюджету, подходящим местностям и тому, оплачивается ли вам проект CONFOTUR. Консультация вас ни к чему не обязывает. Тем временем вы можете посмотреть текущие предложения в Доминиканской республике.

Состояние информации: август 2026. Ориентировочная информация, не юридическое или налоговое консультирование.