Покупка недвижимости в Грузии: низкие налоги и быстрая передача

Грузия — необычайно дружественная страна для покупателей из Словакии и Чехии: иностранец здесь покупает квартиру в полную собственность практически без ограничений, запись в государственный реестр занимает 1 – 4 рабочих дня, а расходы по сделке — одни из самых низких в Европе — ориентировочно менее 1 % от цены. К тому же граждане ЕС могут находиться в стране до 365 дней без виз. Давайте разберемся, как работает покупка, сколько она стоит и на что нужно обратить внимание.

Может ли иностранец покупать в Грузии?

Да, практически без ограничений. Иностранцы, включая граждан Словакии и Чехии, покупают квартиры, дома, коммерческие помещения и непахотные земельные участки в полную собственность (freehold), зарегистрированные в государственном реестре NAPR. Не существует условия взаимности, проживания или специального разрешения.

Единое ограничение касается сельскохозяйственной земли — её покупку иностранцами, иностранными компаниями и грузинскими компаниями с иностранным участием прямо запрещает конституция; решением является только долгосрочная аренда на 49 лет. При покупке дома с участком всегда проверяйте, не указана ли земля как сельскохозяйственная. Право долгосрочной аренды при квартирах не используется; однако в Батуми часть проектов функционирует как апарт-отель — единица находится в собственности, но с режимом пользования как в отеле, поэтому статус обязательно уточните в договоре.

Процесс покупки пошагово

1. Зарезервировать единицу и внести резервный платёж (обычно 500 – 2 000 USD); при покупке на этапе строительства (off-plan) подписать договор купли-продажи с застройщиком со графиком платежей.
2. Договор купли-продажи может быть в простой письменной форме — нотариус не обязателен. Стороны могут подписать его прямо в Доме правосудия (Public Service Hall) перед сотрудником NAPR. Нотариальное удостоверение рекомендуется в сложных случаях: рассрочка, покупка на расстоянии, залоговое право.
3. Регистрация собственности в реестре NAPR: стандартно в течение 4 рабочных дней за платёж ориентировочно 50 – 75 GEL; в ускоренном порядке за 1 день или в режиме ожидания, ориентировочно за 200 – 270 GEL. Реестр в интернете и открыт для общественности — каждый может проверить собственника и обременения.
4. Покупка на расстоянии — обычная практика: доверенность, удостоверенная грузинским нотариусом, грузинским консульством или дома с апостилем и переводом; местный юрист затем подписывает и регистрирует передачу.
5. При покупке готовой недвижимости можно закрыть всю сделку за несколько дней. При off-plan собственность единицы (или доли) регистрируется по договору — часто только после полной оплаты; до этого есть только договорное право, поэтому качество застройщика критично важно.

Платежи и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не всё платит покупатель — часть расходов несёт продавец или застройщик, а некоторые могут быть уже включены в объявленную цену. Кроме того, это единовременные расходы при покупке, а не регулярные платежи. При конкретном предложении мы заранее подсчитаем, сколько ровно вы заплатите сверх цены, чтобы вы принимали решение с окончательной суммой.

• Налог на передачу и гербовый сбор не существуют — 0 %.
• Регистрационный платёж NAPR: ориентировочно 50 – 270 GEL (примерно 17 – 90 €) в зависимости от скорости.
• Нотариус (добровольно): ориентировочно 100 – 300 GEL; юрист на проверку: ориентировочно 500 – 1 500 USD или почасово.
• При покупке у застройщика НДС уже включен в каталожную цену — покупатель ничего дополнительно не платит. При покупке у физического лица НДС не применяется.

Итоговые расходы по сделке — одни из самых низких в Европе — ориентировочно менее 1 % от цены.

Ежегодные расходы владельца

Налог на недвижимость платит только владелец, чей годовой доход семьи превышает 40 000 GEL; для нерезидентов на практике рассматривается доход из грузинских источников (ориентировочно — уточните с местным бухгалтером). Ставки: при доходе 40 000 – 100 000 GEL это 0,05 – 0,2 % от рыночной стоимости, свыше 100 000 GEL 0,8 – 1 %. Тот, кто в Грузии доход не получает, обычно налог не платит вообще.

Текущие расходы низкие: управление комплексом в Батуми обойдётся ориентировочно в 0,5 – 1,5 USD/м² в месяц в зависимости от услуг (в апарт-отелях больше) и коммунальные услуги ориентировочно 30 – 80 USD в месяц при обычном использовании квартиры.

Аренда и доход

Иностранец может сдавать в аренду без лицензии. При долгосрочной аренде на жилё вы регистрируетесь в налоговой инспекции (Revenue Service) и платите фиксированный налог 5 % от валовой арендной платы без вычетов — применяется и для нерезидентов и декларируется один раз в год — налоговая декларация подаётся до 1 апреля следующего года (при аренде организации налог удерживает арендатор).

Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking) — налогово спорная область: 5 % от валовой арендной платы, по разным источникам, платится и при краткосрочной аренде физическому лицу; некоторые операторы с гостиничными услугами регистрируются как индивидуальный предприниматель со статусом малого предприятия и налогом 1 % от оборота, однако интерпретация Revenue Service не единообразна — по статусу сдача в аренду недвижимости формально исключена, поэтому организацию всегда подтвердите с местным бухгалтером. Специальная лицензия на краткосрочную аренду пока не требуется.

Валовые доходы в Батуми в предложениях обычно указываются 6 – 10 %, реальные цифры однако сильно зависят от загруженности и сезона. Гарантированные доходы застройщиков принимайте осторожно и читайте условия.

Проживание и визы

Граждане ЕС, включая словаков и чехов, могут находиться в Грузии без виз до 365 дней на один въезд — для обычного пользования квартирой визовое разрешение не требуется.

Покупка недвижимости даёт также право просить краткосрочное резидентское разрешение собственника недвижимости: с 1. 3. 2026 минимальный порог — 150 000 USD рыночной стоимости (до 28. 2. 2026 действовало 100 000 USD; кто успел зарегистрировать собственность раньше, оценивается по старому порогу). Разрешение выдаётся на 1 год и возобновляется, пока существует собственность; распространяется и на супруга/-у и детей. При крупных инвестициях (от примерно 300 000 USD) существует и более долгосрочное инвестиционное разрешение. Покупка не ведёт автоматически к гражданству.

Финансирование

Грузинские банки предоставляют ипотеку иностранцам-нерезидентам ограниченно — требуют больший первоначальный взнос, доказуемый доход и часто местные связи; процентные ставки в USD или GEL выше, чем в Словакии. Преобладающей практикой при новостройках являются поэтому беспроцентные рассрочки застройщика: типично 20 – 30 % взнос и остаток ежемесячными платежами 2 – 5 лет, часто до завершения. Альтернативой для клиентов из Словакии/Чехии является кредит в домашнем банке под залог недвижимости дома — в Грузии платят затем «наличными».

Риски и на что обратить внимание

• Рассрочка: квартира регистрируется на покупателя, как правило, только после полной оплаты — при банкротстве застройщика грозит потеря оплаченного. Проверьте собственность на землю, строительное разрешение, завершённые проекты и финансирование застройщика; депо-счета не являются стандартом.
• Избыток предложения в Батуми: обширная новая застройка означает риск более сложной последующей продажи и более низкой загруженности — выбирайте локацию и качество, не только цену за м².
• «Белый каркас»: новостройки стандартно передаются без полов, дверей и кухни; отделка стоит ориентировочно 200 – 400 USD/м² дополнительно — учитывайте это в бюджете.
• Апарт-отель или статус квартиры: в апарт-отеле могут быть обязательные гостиничные услуги и ограниченное собственное использование — читайте договор.
• Обременения и собственник: проверьте их в открытом реестре NAPR (онлайн) непосредственно перед подписанием.
• Категория участка: сельскохозяйственный участок иностранец не купит — при виллах с участком его проверьте.
• Валютный риск: цены согласовываются в USD, доходы от аренды в GEL/USD.

Продажа в будущем

Если физическое лицо владеет недвижимостью более 2 лет, доход от продажи полностью освобождён от подоходного налога. При продаже менее чем через 2 года доход — разница между ценой продажи и покупки — облагается налогом 5 %. Налога на передачу при продаже нет; покупатель платит только регистрацию. Выручку от продажи можно беспрепятственно перевести в иностранное государство, Грузия не имеет валютных ограничений.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я как словак или чех купить квартиру без ограничений? Да, квартиры и дома без каких-либо разрешений; запрещена только сельскохозяйственная земля.

Как долго занимает передача собственности? Регистрация в реестре NAPR занимает 1 – 4 рабочных дня; вся сделка при готовой квартире может быть завершена и за неделю.

Какие налоги я заплачу при покупке? Никаких — только регистрационный платёж ориентировочно 50 – 270 GEL; НДС при новостройке уже включен в цену.

Нужно ли мне быть там лично? Нет, покупка обычно решается доверенностью с апостилем через местного юриста.

Получу ли я разрешение на проживание с покупкой? Как гражданин ЕС вы можете и так оставаться 365 дней без виз; разрешение на проживание из собственности требует с 1. 3. 2026 недвижимость стоимостью минимум 150 000 USD.

Когда я смогу продать без налога? После 2 лет собственности доход освобождён; раньше облагается налогом 5 %.

Следующий шаг

Если Грузия вас заинтересовала, мы охотно без обязательств разберемся с бюджетом, выбором проекта и всем ходом покупки — консультация бесплатна. Напишите нам, что вы ищете, и мы свяжемся с вами.

Тем временем вы можете посмотреть актуальные предложения в Грузии.

Состояние информации: август 2026. Ориентировочная информация, не является юридической или налоговой консультацией.