Покупка недвижимости в Венгрии: процесс, налоги и на что обратить внимание

Венгрия для словаков и чехов — буквально соседний рынок, и для граждан ЕС — один из самых открытых. Жилую недвижимость здесь покупают так же, как венгры: на собственное имя, в полном владении и без каких-либо разрешений. К тому же общегосударственного налога на недвижимость не существует. Однако процесс имеет свои особенности — от обязательного венгерского адвоката через строгий залог «foglaló» до усиливающейся регуляции краткосрочной аренды в Будапеште. Вот всё, что вам нужно знать, прежде чем подписывать контракт.

Может ли иностранец покупать в Венгрии?

Да. Граждане ЕС/ЕЭЗ покупают жилую недвижимость так же, как венгры — на собственное имя, в полном владении, без разрешения. Разрешение уполномоченного органа районного уровня (kormányhivatal) требуется только для граждан вне ЕС: сбор ориентировочно 50 000 HUF, оформление обычно занимает 30–60 дней и редко отклоняется. Сельскохозяйственная и лесная земля практически недоступна для всех иностранцев — даже для большинства венгров без соответствующей квалификации.

Важное нововведение: с 1 июля 2025 года действует закон об охране местной идентичности. Муниципалитеты могут ввести преимущественное право покупки, условия регистрации проживания или налог на «поселение». Более 200 муниципалитетов уже его приняли, главным образом в агломерации Будапешта и у озера Балатон, и это касается всех «переселенцев», включая венгров из других муниципалитетов. Перед покупкой вне Будапешта всегда следует проверить, не ввёл ли конкретный муниципалитет ограничения. В самом Будапеште покупка квартиры гражданами ЕС пока не ограничена никак.

Процесс покупки пошагово

1. Выбор и проверка: юрист получит свидетельство о праве собственности (tulajdoni lap) — владелец, обременения, взыскания.
2. Договор купли-продажи: по закону его должен составить и скрепить венгерский адвокат (ügyvéd), иначе кадастр его не примет. Адвоката, как правило, выбирает и оплачивает покупатель.
3. Залог «foglaló»: обычно 10 % при подписании. Его правовой режим строгий — если отступается покупатель, залог теряется; если продавец, возвращает вдвое больше.
4. Доплата согласно контракту: при новостройке по этапам строительства, при готовой квартире обычно в течение 30–60 дней, часто через адвокатский депозит.
5. Регистрация в кадастре (földhivatal) подаст адвокат; налоговый орган (NAV) затем выставит требование об уплате налога при переходе прав.

При готовой квартире весь процесс занимает ориентировочно 1–2 месяца. Покупка на расстоянии возможна через доверенность с апостилем (или подписанную при венгерском консульстве) с официальным переводом; новостройки обычно подписываются заочно.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не всё платит покупатель — часть статей несёт продавец или застройщик, а некоторые уже могут быть включены в объявленную цену. Кроме того, это единовременные расходы при покупке, а не регулярные платежи. Для конкретного предложения мы заранее подсчитаем, сколько именно вы заплатите сверх цены, чтобы вы решали с финальной суммой.

• Налог при переходе прав (illeték): 4 % от рыночной стоимости до 1 млрд HUF, 2 % свыше. Уплачивается по требованию NAV после регистрации, не наличными при подписании.
• Новостройка от застройщика: цена включает НДС. Сниженная ставка 5 % применяется к квартирам до 150 м² и домам до 300 м² (продлена до конца 2026 г.; при выдаче разрешения на строительство до конца 2026 г. может быть применена при продажах до конца 2030 г.); сверх этих лимитов ставка 27 %. Для новых квартир стоимостью до 15 млн HUF налог при переходе прав не взимается, выше этого существуют частичные льготы — ориентировочно, точный расчёт подтвердит адвокат.
• Адвокат: ориентировочно 0,5–1,5 % от цены, обычно около 1 %.
• Кадастр: небольшой административный сбор, в размере 10 000–20 000 HUF.
• Комиссия риэлторской компании: обычно платит продавец (3–5 % + НДС); покупатель платит только собственному поисковому агенту, если его нанимает.

Вместе дополнительные расходы покупателя при старой квартире составляют ориентировочно 5–6 % (большую часть составляет 4 % налог), при новостройке с льготой — меньше.

Ежегодные расходы владельца

• Общегосударственного налога на недвижимость не существует. Некоторые муниципалитеты и районные администрации всё же взимают местный налог на строения (építményadó), обычно на квартиры, которые не являются основным местом жительства владельца. Ставки различаются по районам — ориентировочно от нескольких сотен до примерно 2 000 HUF/м² в год; необходимо проверить в конкретном районе.
• Общие расходы многоквартирного дома (közös költség): в зависимости от здания и услуг, при типичной будапештской квартире ориентировочно 15 000–40 000 HUF в месяц; в новостройках с лифтом, гаражом и рецепцией больше.
• Энергоресурсы: в зависимости от потребления.

Аренда и доход

Иностранный владелец может сдавать в аренду. При долгосрочной аренде налог на доход 15 % — база рассчитывается как доход минус реальные расходы или паушальная скидка 10 %; социальные взносы обычно не уплачиваются на стандартную долгосрочную аренду физического лица. Нерезидент уплачивает налоги на доход от венгерской недвижимости в Венгрии (РФ, РБ и ЧР имеют договоры с Венгрией об избежании двойного налогообложения). Брутто-доход от долгосрочной аренды в Будапеште ориентировочно около 5 % (Global Property Guide, 2025).

Краткосрочная аренда в Будапеште регуляторно рискована: с 1 января 2025 года действует мораторий на новые регистрации краткосрочного размещения по всему Будапешту (до конца 2026 г.), VI район (Терезвароша) полностью её запретил с 1 января 2026 г., и другие центральные районы рассматривают ограничения. Существующие лицензии действительны; паушальный налог на частное размещение в Будапеште составляет 150 000 HUF на комнату в год (вне Будапешта 38 400 HUF), плюс регистрация NTAK и местный налог на размещение.

Проживание и визы

Покупка недвижимости не даёт права на проживание. Граждане ЕС однако не нуждаются в нём: при проживании свыше 3 месяцев достаточно регистрационной карты для граждан ЕС (бесплатная формальность), и недвижимость послужит доказательством места проживания. Для граждан вне ЕС существует программа «инвестор-резидент» (инвестиция 250 000 € в фонд недвижимости; прямая покупка недвижимости за 500 000 € была исключена и не даёт права на проживание) — для клиентов из РФ, РБ и ЧР не актуальна.

Финансирование

Венгерские банки финансируют главным образом заёмщиков с доходом в Венгрии; нерезидент без венгерского дохода получит ипотеку с трудом и с более низким LTV. Обычная практика клиентов из РФ, РБ и ЧР:

• наличные средства,
• график платежей застройщика при новостройке — обычно 10–20 % при подписании контракта, остальное по этапам или при передаче,
• кредит в России, Беларуси или Чехии под залог домашней недвижимости — венгерскую квартиру российский, беларусский или чешский банк в залог обычно не примет.

Государственные льготные кредиты (например, Otthon Start с ставкой 3 % с сентября 2025 г.) предназначены местным покупателям; для иностранного клиента они означают главным образом рост цен и конкуренцию при покупке.

Риски и на что обратить внимание

• Краткосрочная аренда: регуляция усиливается (мораторий, запрет в VI районе) — бизнес-план, основанный на Airbnb в Будапеште, рискован. Долгосрочная аренда — более надёжное предположение.
• Свидетельство о праве собственности: обременения, залоговые права банков, вещные обременения, находящиеся в производстве записи — проверяет адвокат; без его скрепления контракт недействителен.
• Новостройки: депозит или банковская гарантия не автоматичны. Проверьте финансирование застройщика, график, штрафные санкции за задержку и разрешение на ввод в эксплуатацию (használatbavételi engedély) перед доплатой; убедитесь, что применяется НДС 5 %.
• Закон об охране местной идентичности: при покупке вне Будапешта проверьте преимущественное право муниципалитета и условия регистрации проживания — они могут продлить или заблокировать сделку.
• Цены: в Будапеште после 2025 года быстро растут (в том числе из-за программы Otthon Start) — не переплачивайте без сравнения цен за м² в районе.
• Резерв на налог: налог при переходе прав выставляет NAV впоследствии — зарезервируйте для него 4 % сверх покупной цены.

Продажа в будущем

Прибыль от продажи облагается налогом нерезидента в Венгрии по ставке 15 %, но база снижается в зависимости от периода владения: в году покупки и в 1-м году после неё облагается 100 % прибыли, затем 90 %, 60 %, 30 % и с 5-го года после приобретения 0 % — через 5 лет продажа не облагается налогом. Можно вычесть расходы при приобретении, сборы и доказанные инвестиции в квартиру.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне как словаку или чеху разрешение на покупку? Нет. Граждане ЕС покупают жилую недвижимость без разрешения; разрешение касается только граждан вне ЕС.

Должен ли я быть в Будапеште лично при покупке? Нет. Достаточно доверенности с апостилем (или подписи при консульстве) и венгерский адвокат подпишет вместо вас.

Почему мне нужен венгерский адвокат? По закону — кадастр примет только контракт, составленный и скреплённый венгерским адвокатом. Гонорар ориентировочно 1 % от цены.

Могу ли я сдавать квартиру через Airbnb? В Будапеште до конца 2026 года вы не получите новую регистрацию, и VI район запретил краткосрочную аренду с 2026 года. Долгосрочная аренда без ограничений, налог 15 %.

Уплачивается ли в Венгрии ежегодный налог на недвижимость? Общегосударственный — нет. Некоторые районы взимают местный налог на строения на квартиры, которые не являются основным местом жительства — нужно проверить по районам.

Что такое foglaló? Залог (обычно 10 %) со строгим режимом: если отступаетесь вы, он теряется; если продавец, возвращает вам вдвое больше.

Следующий шаг

Выбор правильного района и проверка свидетельства о праве собственности решают, будет ли покупка в Венгрии гладкой. Если вы об этом думаете, на бесплатной консультации мы разберём вашу ситуацию и скажем прямо, что бы мы делали на вашем месте.

В то же время вы можете посмотреть текущие предложения в Венгрии.

Состояние информации: август 2026 г. Справочная информация, а не юридическое или налоговое консультирование.