Покупка недвижимости в Омане: фригольд, налоги и виза на проживание

Оман — более спокойная альтернатива Дубаю: затраты при покупке ниже (3 % вместо 4 % плюс комиссии), рынок ориентирован на курорты и менее активен, а — что для многих покупателей решающе — владение в одобренной зоне дает право на визу на проживание для владельца и ближайшей семьи. В этом руководстве вы найдете, где именно может гражданин Словакии или Чехии покупать в Омане, как происходит процесс, сколько это стоит и на что обратить внимание.

Может ли иностранец покупать недвижимость в Омане?

Да, но только в установленных местах. Граждане СР/ЧР могут приобретать недвижимость исключительно в так называемых Integrated Tourism Complex (ITC) — одобренных государством курортных зонах, к которым относятся, например, Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Hawana Salalah и AIDA у Yiti.

В ITC иностранец получает полное владение (фригольд) квартиры, виллы или земельного участка с правом продать, сдать в аренду, подарить и завещать. При покупке земельного участка в ITC действует обязательство застроить его в течение 4 лет, иначе государство может продать участок с аукциона.

Вне ITC иностранец (за исключением граждан государств ГКК) не может владеть; для инвесторов существует право пользования (узуфрукт) на срок до 99 лет. Исключены пограничные, военные и охраняемые зоны. Граждане ЕС не имеют специальных исключений.

Хорошая новость для безопасности покупателей: новый закон о регулировании рынка недвижимости (королевский декрет 79/2025) унифицировал правила регистрации, застройки и посредничества.

Процесс покупки пошагово

1. Бронирование квартиры и депозит бронирования — ориентировочно 5–10 % цены.
2. Договор купли-продажи (SPA) с застройщиком; при off-plan (недвижимости в процессе строительства) оплата производится по графику строительства.
3. Регистрация права собственности в Министерстве жилищного строительства и городского развития (MoHUP). Иностранец предоставляет паспорт, документ о законном въезде в страну и иногда документ об источнике средств; обязательно согласие/одобрение министерства (NOC).
4. Регистрационный сбор 3 % и выдача свидетельства собственности "Mulkiya" — обычно 2–4 недели после внесения полной суммы.
5. Покупка на расстоянии возможна через доверенность (нотариальное удостоверение + легализация + перевод); крупные застройщики обычно подписывают SPA в электронном виде, и регистрацию выполняет их юрист.

Комиссии и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не все платит покупатель — часть статей несет продавец или застройщик, а некоторые уже включены в объявленную цену. Это также одноразовые затраты при покупке, а не регулярные платежи. Для конкретного предложения мы заранее рассчитаем, сколько именно вы заплатите сверх цены, чтобы вы принимали решение с окончательной суммой.

Оман — одно из наиболее выгодных с точки зрения затрат направлений:

• Регистрационный сбор: 3 % от цены покупки (платит покупатель) — главные одноразовые затраты; по состоянию на 2025/26, ставка долгосрочно стабильна.
• НДС: первая продача новой жилой недвижимости застройщиком подлежит 5 % НДС (уточните, включил ли застройщик в цену); последующая продажа и аренда жилых помещений не облагаются НДС.
• Юрист (рекомендуется, но не обязателен): ориентировочно 0,5–1 % цены.
• Комиссия риэлтера: при новостройках обычно платит застройщик; на вторичном рынке ориентировочно 2–3 %.

Всего рассчитывайте ориентировочно 3–4 % сверх цены покупки при покупке на вторичном рынке; при новостройке от застройщика уточните, включена ли в цену 5 % НДС на первую продажу — если нет, добавьте эту сумму. Гербовая пошлина и другие налоги на передачу собственности отсутствуют. Гербовая пошлина и другие налоги на передачу собственности отсутствуют.

Ежегодные расходы владельца

В Омане не существует ежегодного налога на недвижимость. Обычные расходы выглядят следующим образом:

• Плата за содержание в ITC (коммунальные платежи за управление курортом): в премиальном Al Mouj ориентировочно 10–15 OMR/м² в год; в других курортах обычно меньше. Точную ставку всегда уточняйте для конкретного проекта.
• Электричество и вода: ориентировочно 30–80 OMR в месяц для квартиры, в летний период больше из-за кондиционирования.
• При аренде договор аренды регистрируется в муниципалитете с комиссией ориентировочно 3 % от годового арендного дохода.

Аренда и доходность

Владелец в ITC имеет право сдавать в долгосрочную и краткосрочную аренду. На курортах часто работает система хотельного или договорного управления аренды через оператора (обычно Hawana Salalah, Jebel Sifah) — курорт управляет вашей недвижимостью и сдает в аренду, вы получаете долю от дохода. Краткосрочная аренда на собственное усмотрение подчиняется правилам курорта и туристическому регулированию — уточните для конкретного проекта.

Налогообложение: В Омане пока нет налога на доходы физических лиц — доход от аренды 0 %. С 1 января 2028 года вводится 5 % налог на доходы выше 42 000 OMR в год (ориентировочно 100 000 €) — большинство обычных арендодателей не будет затронуто. Налоговые обязательства могут возникнуть в Словакии или Чехии в соответствии с вашим налоговым местом жительства; рекомендуем консультацию с налоговым консультантом.

Валовые доходы: Маскат ориентировочно 5–8 % в год (квартиры выше, чем виллы); чистый доход после расходов ориентировочно 3,5–5 %.

Проживание и визы

Это основное преимущество зон ITC: покупка в ITC дает владельцу и ближайшей семье право на визу на проживание на период владения. Необходимо подать заявление на визу, она не возникает автоматически.

Для более крупных инвестиций существует инвестиционная резиденция (программа возобновлена с 31 августа 2025 года через Invest Oman): недвижимость стоимостью минимум 250 000 OMR означает 5-летнее проживание, от 500 000 OMR — 10-летнее проживание; включает супруга/супругу, детей и иждивенцев.

Туристически: граждане ЕС могут находиться в Омане 14 дней без визы; с августа 2026 года существует также бесплатная 14-дневная туристическая виза (решение ROP 109/2026), которую перед истечением можно изменить на другой тип туристической визы; для более длительного пребывания служит eVisa через портал Royal Oman Police (ориентировочно до 30 дней).

Финансирование

Местные ипотечные кредиты для иностранцев существуют — избранные банки их предоставляют для проектов ITC, обычно с более высоким взносом и ставками ориентировочно 4–6 %. Однако преобладающей практикой являются наличные или график платежей застройщика: платежи во время строительства, иногда и после передачи, без участия банка.

Альтернативой является кредит в словацком или чешском банке, обеспеченный местной недвижимостью — домашний банк не будет закреплять омальскую недвижимость.

Одно практическое замечание о валюте: риал (OMR) жестко привязан к доллару США, поэтому учитывайте валютный риск EUR/USD.

Риски и на что обратить внимание

• Покупайте только в одобренной зоне ITC — только там у иностранца возникает право собственности и право на визу. Статус ITC попросите доказать.
• Escrow счет и лицензия застройщика. По закону 79/2025 застройщик должен иметь лицензию и привязанный к проекту счет (escrow), с которого финансирует строительство по фазам, и должен регистрировать контракты в реестре недвижимости. Переводы осуществляйте только на escrow счет проекта.
• Ликвидность. Рынок значительно меньше и менее ликвиден, чем Дубай — последующая продажа может занять больше времени. Придерживайтесь установленных курортов с функционирующей управляющей компанией.
• Земельные участки: действует обязательство застроить в течение 4 лет.
• Коммунальные платежи и система управления арендой. Заранее уточните размер платежей и условия управления арендой — распределение доходов, гарантии, исключения для личного использования.
• Задержки off-plan проектов встречаются — в SPA следите за сроками завершения и штрафами.

Продажа в будущем

Налог на прирост капитала при продаже сегодня не существует (0 %) даже для нерезидентов. С 2028 года прибыль может облагаться 5 % налогом только выше годового дохода 42 000 OMR; закон предусматривает освобождение основного жилья (владение не менее 2 лет) и одноразовое пожизненное освобождение другого имущества — детали уточнены в положениях об исполнении.

Регистрационный сбор 3 % платит новый покупатель; продавец решает вопрос комиссии риэлтера. Внимание: продажей прекращается право на проживание, связанное с правом собственности.

Дома ориентировочно: в Словакии освобождение от налога после 5 лет владения, в Чехии — после 10 лет, в зависимости от вашего налогового места жительства.

Часто задаваемые вопросы

Является ли право собственности в ITC "настоящим" фригольдом? Да — полное право собственности, зарегистрированное в министерстве со свидетельством собственности Mulkiya; можно продать, сдать в аренду, завещать, в том числе иностранцу.

Получу ли я визу автоматически? Право собственности в ITC дает право на визу на проживание для вас и ближайшей семьи на период владения; необходимо подать заявление.

Нужно ли мне летать в Оман? Не обязательно — покупку можно выполнить через доверенность, и регистрацию выполнит застройщик или юрист.

Какие налоги я заплачу? При покупке 3 % регистрация; при новостройке от застройщика дополнительно 5 % НДС на первую продажу (перепродажа освобождена от НДС). Нет ежегодного налога на недвижимость; аренда и продажа в настоящее время без налога, с 2028 года 5 % налог касается только доходов выше 42 000 OMR в год.

Могу ли я сдавать в аренду, если я не живу в Омане? Да — чаще всего через управляющую компанию или систему хотельного управления непосредственно на курорте.

Чем Оман отличается от Дубая? Ниже затраты при покупке (3 % вместо 4 % плюс комиссии), более спокойный рынок курортов и виза непосредственно из собственности в ITC; недостатком является меньшая ликвидность и более узкий выбор проектов.

Следующий шаг

Если вас заинтересовал Оман, мы с удовольствием безопасно и непредвзято рассмотрим с вами, какой курорт и тип недвижимости подходит вашим целям — будь то инвестиция с системой управления арендой или место для зимовки. Просто свяжитесь с нами.

В то же время вы можете посмотреть текущие предложения в Омане.

Состояние информации: август 2026. Справочная информация, не является юридическим или налоговым консультированием.