Покупка недвижимости в Испании: процесс, налоги и риски

Испания — одна из самых доступных стран для покупателей из Словакии и Чехии: граждане ЕС приобретают здесь недвижимость на абсолютно одинаковых условиях со испанцами, в полной собственности и без каких-либо разрешений. Процесс настолько отлажен, что покупка на расстоянии через доверенность — обычная практика — во время всей покупки вам не нужно даже один раз летать в Испанию. Вопрос, таким образом, стоит не в том, можете ли вы купить, а в том, сколько вам это будет стоить сверх цены покупки и на что обратить внимание. В этом справочнике мы пройдем это шаг за шагом; налоговые ставки приводятся для Андалусии, куда относится Costa del Sol.

Может ли иностранец покупать недвижимость в Испании?

Да, без ограничений. Словаки и чехи покупают квартиры, дома и земельные участки в полной собственности (plena propiedad, аналог фрихолда); аренда на определенный срок в Испании не используется. Единственное административное требование — НИЭ (Número de Identificación de Extranjero) — налоговый идентификационный номер иностранца, без которого покупка не может быть завершена. НИЭ оформляет адвокат через доверенность (это занимает 4–8 недель), или вы можете подать заявку в консульстве либо лично в Испании. Поскольку оформление занимает некоторое время, рекомендуется подать заявку в начале поиска. Практически вам также потребуется испанский банковский счет.

Процесс покупки шаг за шагом

1. Договор о резервировании и сумма резервирования (обычно 3 000–10 000 €) — недвижимость снимается с предложения и больше не предлагается другим заинтересованным лицам.
2. Юридическая проверка недвижимости адвокатом: выписка из кадастра, обременения, строительные разрешения и задолженность перед сообществом собственников.
3. Contrato de arras (договор задатка) — обычно 10% от цены. Режим суров для обеих сторон: если отступает покупатель, он теряет задаток; если отступает продавец, он возвращает двойную сумму. В новостройках вместо arras подписывается договор покупки с девелопером со графиком платежей.
4. Escritura de compraventa — подпись договора купли-продажи у нотариуса, оплата остатка цены банковским чеком или переводом, передача ключей и регистрация в кадастре (Registro de la Propiedad).

Для готовой недвижимости путь от предложения до ключей обычно занимает 8–12 недель. Покупка на расстоянии работает просто: клиент выдает адвокату нотариальную доверенность (poder), которую можно подписать дома с апостилем. При покупке жилья в ходе строительства (off-plan) договор подписывается только при завершении и приемке.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не все платит покупатель — часть расходов несет продавец или девелопер, а некоторые могут быть уже включены в объявленную цену. Это одноразовые расходы при покупке, а не регулярные платежи. Для конкретного предложения мы заранее рассчитаем, сколько именно вы заплатите сверх цены, чтобы вы могли принять решение с финальной цифрой.

Цена покупки не является окончательной суммой — в Андалусии к ней необходимо добавить:

• Новостройка от девелопера: НДС (IVA) 10% + гербовый сбор AJD 1,2%.
• Старая недвижимость (resale): налог на передачу ITP 7% — единая ставка, которая рассчитывается от цены покупки или от официальной справочной стоимости кадастра, в зависимости от того, какая больше.
• Нотариус + кадастр: примерно 0,5–1,5% вместе.
• Адвокат: обычно около 1% + НДС.

Таким образом, сверх цены покупки подготовьте примерно 10–12% для старой недвижимости и 12–14% для новостройки.

Годовые расходы собственника

После покупки нужно учитывать регулярные расходы — при планировании бюджета учитывайте их с самого начала:

• IBI (муниципальный налог на имущество): 0,4–1,1% от кадастровой стоимости, которая значительно ниже рыночной цены. Для обычной квартиры на Costa del Sol это составляет примерно сотни евро в год.
• Налог на вмененный доход нерезидента: даже если вы не сдаете недвижимость в аренду, государство облагает ее налогом как вмененный доход — 19% от 1,1% (соответственно 2%) кадастровой стоимости. Подается один раз в год по форме Modelo 210.
• Comunidad — взносы сообществу собственников или курорту: в зависимости от оснащения примерно 50–400 € в месяц, в люксовых курортах и больше.
• Вывоз отходов (basura), энергоснабжение и страховка: примерно несколько сотен евро в год плюс потребление.
• Налог на имущество: в Андалусии практически полностью освобождается; общегосударственный солидарный налог касается только имущества стоимостью свыше 3 млн €.

Аренда и доход

Иностранец может сдавать в аренду без ограничений, и долгосрочная аренда не требует никакой лицензии. Иная ситуация при краткосрочной (туристической) аренде: в Андалусии требуется регистрация VUT/VFT в региональном туристическом реестре (Registro de Turismo de Andalucía). С апреля 2025 кроме того требуется, чтобы в жилом доме вы получили согласие 3/5 сообщества собственников и муниципалитеты могут ограничить туристическую аренду в отдельных зонах. Если вы покупаете с инвестиционной целью, конкретный муниципалитет и конкретный дом следует проверить перед покупкой. Общегосударственный единый реестр краткосрочных сдач в аренду отменил Верховный суд решением от 19.5.2026 (цифровое единое окно и обязанность платформ сообщать данные остались в силе) — поэтому решающей является андалусская регистрация.

Доход от аренды для нерезидента из ЕС облагается налогом по ставке 19% с возможностью вычета пропорциональных расходов, снова через форму Modelo 210. Доходы зависят от локации и загруженности; конкретные цифры мы не гарантируем.

Пребывание и визы

Покупка недвижимости не дает никаких прав на пребывание — но как гражданин ЕС, вам это и не требуется. Словаки и чехи могут пребывать в Испании без ограничений; при пребывании более 90 дней регистрируются (certificado de registro de ciudadano de la UE). «Золотая виза», то есть пребывание за инвестицию от 500 000 €, Испания отменила 3 апреля 2025 — граждан ЕС это не касалось в любом случае.

Финансирование

Испанские банки предоставляют нерезидентам из ЕС ипотеку обычно до 60–70% от цены, исходя из более низкого значения между ценой покупки и банковской оценкой. Собственные средства вам потребуются для 30–40% цены плюс расходы при покупке. Банк потребует документы о доходах, налоговые декларации и выписки со счетов, обычно с переводом.

Для проектов в ходе строительства типичен график платежей девелопера: примерно 20–40% цены платится во время строительства и остаток при передаче — он может быть покрыт ипотекой. Альтернативой является кредит словацкого или чешского банка, обеспеченный недвижимостью дома (так называемая американская ипотека); в Испании вы тогда выступаете как покупатель за наличные.

Риски и на что обратить внимание

• Покупка в ходе строительства: закон (Ley 20/2015) обязывает девелопера обеспечить все задатки банковской гарантией или страховкой и принимать их только после получения строительного разрешения. Всегда требуйте индивидуальную банковую гарантию (aval) на каждый платеж и платите только на специальный счет девелопера.
• Законность строительства: для новостроек проверьте лицензию первого занятия (licencia de primera ocupación), для старых домов — законность строительства — это особенно касается сельских домов на незастроенной земле.
• Независимый адвокат: покупайте только со своим адвокатом, не с адвокатом девелопера.
• Справочная стоимость кадастра: налог может быть рассчитан на ее основе, если она выше цены покупки — адвокат может узнать ее заранее, чтобы налоговый счет вас не удивил.
• Задолженность, обремняющая недвижимость: обязательства перед сообществом собственников или неуплаченный IBI частично переходят на покупателя — проверка необходима.

Продажа в будущем

Нерезидент платит налог на прибыль 19% — от разницы между ценой продажи и ценой приобретения, включая доказанные расходы и инвестиции. Покупатель при продаже обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их налоговому органу как авансовый платеж (Modelo 211); продавец затем в течение 4 месяцев сводит окончательный налог (Modelo 210) и любой переплаченный налог ему возвращается. К этому добавляется муниципальный налог на прибыль от прироста стоимости земли — примерно 0,5–3% от стоимости; при продаже с убытком не платится. Важно: не существует временного теста, налог на прибыль платится независимо от продолжительности владения.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне НИЭ еще до резервирования? Нет, но подайте заявку как можно скорее — без НИЭ нельзя подписать договор и оформление может занять недели или месяцы.

Должен ли я быть лично в Испании при покупке? Нет. Обычно покупают через доверенность, выданную адвокату, которую можно подписать дома с апостилем.

Сколько мне нужно подготовить сверх цены покупки? Примерно 10–14% в зависимости от того, идет ли речь о новостройке (НДС 10% + AJD 1,2%) или старой недвижимости (ITP 7%).

Безопасны ли мои деньги при покупке в ходе строительства? Задатки обязаны быть покрыты по закону банковской гарантией или страховкой — всегда требуйте документ о гарантии к каждому платежу.

Могу ли я сдавать квартиру туристам в аренду? Да, после регистрации в андалусском туристическом реестре; в жилом доме с 2025 требуется согласие 3/5 владельцев и некоторые муниципалитеты ограничивают туристическую аренду — это проверяется для конкретной недвижимости.

Получу ли я в Испании ипотеку? Как нерезидент из ЕС обычно до 60–70% цены; альтернативой является график платежей девелопера или кредит дома против собственной недвижимости.

Следующий шаг

Если вы рассматриваете покупку в Испании, мы с удовольствием и без обязательств бесплатно обсудим с вами ваше намерение — от выбора локации через бюджет до налоговых вопросов. Консультация сэкономит вам часы собственного поиска и покажет, имеет ли смысл ваш план и как его реализовать. Между тем вы можете посмотреть актуальные предложения в Испании.

Состояние информации: август 2026. Справочная информация, не правовое или налоговое консультирование.