Покупка недвижимости в Италии: процесс, налоги и на что обратить внимание

Италия имеет для покупателей из Словакии и Чехии два больших преимущества, о которых мало говорят. При покупке старой недвижимости у частного лица налог не рассчитывается из рыночной цены, а из кадастровой стоимости, которая обычно значительно ниже — и через 5 лет владения прибыль от продажи полностью освобождена от налога, даже для нерезидентов. С другой стороны, особенно на Сардинии, частой проблемой является незаконное строительство, поэтому тщательная проверка перед подписанием — абсолютная необходимость. Вот обзор всего процесса — ставки и особенности приводим с уклоном на Сардинию.

Может ли иностранец покупать в Италии?

Да. Граждане ЕС, то есть словаки и чехи, покупают в Италии без каких-либо ограничений и с теми же правами, что и итальянцы — квартиры, виллы и земельные участки в полной собственности (piena proprietà, аналог свободной собственности). Аренда (leasehold) не используется. Условие взаимности распространяется только на граждан, не являющихся членами ЕС.

Единой административной необходимостью является codice fiscale — итальянский налоговый номер, который бесплатно выдает Agenzia delle Entrate или итальянское консульство. Без него невозможно подписать договор, открыть счет или уплатить налоги, поэтому это первый практический шаг каждой покупки.

Процесс покупки пошагово

1. Proposta d'acquisto — письменное предложение с небольшим залогом. Внимание: после принятия продавцом оно является обязательным.
2. Compromesso / contratto preliminare — договор о будущем договоре с залогом caparra confirmatoria обычно 10–20 %. Режим строгий для обеих сторон: если отступит покупатель, теряет залог; если продавец, возвращает двойную сумму. Рекомендуется регистрация предварительного договора; при покупке в стройке см. раздел об рисках.
3. Юридическая и техническая проверка — кадастр, обременения, законность строительства, ипотеки продавца. Проверку соответствия строения разрешениям рекомендуется завершить до подписания предварительного договора.
4. Rogito notarile — окончательный договор купли-продажи у нотариуса, оплата остатка цены, передача ключей; нотариус регистрирует запись в реестре недвижимости. Нотариус — беспристрастный государственный деятель — собственные интересы клиент защищает собственным адвокатом.

Весь процесс обычно занимает 2–4 месяца. Покупка на расстоянии — обычная практика через нотариальную доверенность (procura), которую можно подписать и дома с апостилем и официальным переводом.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Платит не все покупатель — часть расходов несет продавец или застройщик, а некоторые уже включены в заявленную цену. Это к тому же единовременные расходы при покупке, а не регулярные платежи. При конкретном предложении мы заранее посчитаем, сколько ровно вы заплатите сверх цены, чтобы вы решали с финальной цифрой.

• Старая недвижимость от частного лица (второй дом): регистрационный налог 9 % — но с кадастровой стоимости (valore catastale), которая обычно значительно ниже рыночной цены, часто на 30–60 %. К этому фиксированные сборы 50 € + 50 €.
• Новое строительство от застройщика (до 5 лет от ввода в эксплуатацию): НДС (IVA) 10 % от покупной цены (22 % для роскошных категорий A/1, A/8, A/9) + 3× фиксированный сбор 200 €.
• Льгота prima casa (2 % регистрационный налог / 4 % НДС) действует только при переводе постоянного места жительства в данную коммуну в течение 18 месяцев — при рекреационной покупке не применяется.
• Нотариус: ориентировочно 1–2,5 % + НДС; адвокат ориентировочно 1–2 %; агентская комиссия в Италии обычно около 3 % + НДС с каждой стороны (если не оговорено иное).

Всего рассчитывайте ориентировочно на 10–15 % сверх; при покупке у частника реально меньше благодаря налогообложению кадастровой стоимости.

Годовые расходы собственника

• IMU — муниципальный налог на второй дом: базовая ставка 0,86 %, коммуна может ее изменить до 1,06 %. Рассчитывается из пересчитанной кадастровой стоимости, а не из рыночной цены; для обычной квартиры это ориентировочно сотни или нижние тысячи евро в год. На основное место жительства (не роскошное) IMU не платится.
• TARI (мусор): ориентировочно 200–400 € в год в зависимости от площади и коммуны.
• Condominio / управление комплексом: в зависимости от оснащения ориентировочно 500–2 000+ € в год, в курортах с бассейном и уходом за озеленением больше.
• Энергоносители и страховка: обычное потребление; страховка ориентировочно нижние сотни евро.

Аренда и доход

Иностранец может сдавать в аренду без ограничений. Краткосрочная туристическая аренда имеет однако четкие административные условия: национальный код CIN (Codice Identificativo Nazionale, обязателен с 1. 1. 2025, штрафы до 8 000 €), на Сардинии кроме того региональный код IUN, указание кодов в каждом объявлении, уведомление гостей полиции (Alloggiati Web) и обязательные детекторы газа и CO вместе с огнетушителями.

Налогообложение нерезидента: cedolare secca (фиксированный налог) 21 % от валового дохода от аренды при первой сдаваемой квартире, 26 % со второй; со третьей сдаваемой квартиры со 1. 1. 2026 уже деятельность с обязательной регистрацией НДС (partita IVA). Расходы при этом режиме вычитаться не могут; альтернативой являются прогрессивные ставки IRPEF. Коммуны кроме того собирают туристический налог с гостей.

Важный факт для инвестиционного плана: Сардиния значительно сезонна и заполненность вне июня–сентября низка, что нужно учитывать при оценке дохода. Конкретные проценты дохода мы не гарантируем.

Пребывание и визы

Покупка недвижимости не дает никаких прав на пребывание. Граждане ЕС в этом не нуждаются — в Италии могут находиться без ограничений; при пребывании свыше 3 месяцев регистрируются в реестре жителей коммуны (iscrizione anagrafica). Итальянская инвестиционная виза (от 250 000 €; покупка недвижимости не квалифицируется) предназначена только для граждан, не являющихся членами ЕС.

Финансирование

Итальянские банки предоставляют нерезидентам ипотеку обычно только до 50–60 % цены, со строгим лимитом платежей примерно 35 % дохода и довольно длительным процессом; некоторые банки нерезидентов вообще не финансируют. При новом строительстве обычен график платежей застройщика во время строительства.

Практически самым простым путем для словацких и чешских клиентов является кредит домашнего банка обеспеченный недвижимостью дома (американская ипотека) — в Италии тогда клиент покупает как покупатель за наличные.

Риски и на что обратить внимание

• Abusi edilizi — черное строительство и неразрешенные переделки — частая проблема на Сардинии: пристройки, застекленные веранды, бассейны или дополнительные помещения без разрешения. Перед подписанием предварительного договора необходима проверка соответствия строения разрешениям и кадастру (conformità urbanistica e catastale).
• Прибрежная зона: сардинский пейзажный план (Piano Paesaggistico Regionale) запрещает новое строительство до 300 м от моря и незаконные объемы в этой зоне нельзя впоследствии легализовать амнистией — грозят санкции вплоть до сноса. При вилле у моря проверка законности ключевая.
• Защита при покупке в стройке (D.Lgs. 122/2005): застройщик должен не позднее при предварительном договоре предоставить банковую или страховую гарантию (fideiussione) на все залоги — при банкротстве застройщика ее ручитель вернет в течение 30 дней; без гарантии договор подлежит оспариванию как недействительный. При передаче застройщик должен передать 10-летнее страхование против серьезных строительных дефектов (polizza decennale postuma). Никогда не платите залоги без fideiussione.
• Прочие проверки: свидетельство пригодности к использованию (agibilità), возможные преимущественные права при сельскохозяйственных земельных участках и долги по condominiu.

Продажа в будущем

Прибыль от продажи в течение 5 лет с момента покупки облагается налогом 26 % (заменяющий налог — нужно за ней обратиться непосредственно при rogite у нотариуса; иначе применяются прогрессивные ставки). После 5 лет владения прибыль от продажи полностью освобождена от налога — и это действует и для нерезидентов. Расходы на покупку и задокументированные реконструкции снижают налогооблагаемую прибыль.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне какое-то разрешение как иностранцу? Нет. Как гражданин ЕС вы покупаете так же, как итальянец; достаточно codice fiscale, который выдается бесплатно.

Должен ли я присутствовать при подписании в Италии? Нет. Rogito можно подписать через доверенность (procura) адвокату с апостилем и переводом.

Почему налог рассчитывается из кадастровой стоимости? При покупке у частника закон позволяет облагать налогом кадастровую стоимость, которая ниже рыночной цены — реально вы так заплатите меньше, чем формальные 9 %. При новом строительстве с НДС платится из полной цены.

Могу ли я сдавать квартиру через Airbnb? Да, после получения национального кода CIN и сардинского кода IUN и соответствия требованиям безопасности; налог составляет 21 % при первой квартире, 26 % при второй; со третьей квартиры уже является деятельностью с обязательной partita IVA.

Что мне защищает при покупке в стройке? Законная банковая гарантия (fideiussione) на все залоги и после завершения 10-летнее страхование против строительных дефектов. Без предоставленной гарантии не платите ничего.

Когда я смогу продать без налога? После 5 лет с момента покупки прибыль от продажи освобождена; при более ранней продаже платится 26 % от прибыли.

Следующий шаг

Если покупка в Италии вас привлекает, мы с удовольствием безплатно и без обязательства пройдемся с вами через ваше намерение — от выбора местоположения через бюджет до проверки конкретной недвижимости. Одна консультация вам сэкономит часы поиска и покажет, на что обратить внимание именно в вашем случае. Между тем вы можете посмотреть текущие предложения в Италии.

Состояние информации: август 2026. Ориентировочные сведения, а не правовое или налоговое консультирование.