Покупка недвижимости в Таиланде: процесс, налоги и на что обратить внимание

Таиланд является одной из немногих азиатских стран, где иностранец — в том числе словак или чех — может полностью владеть квартирой в кондоминиуме, зарегистрированной в земельном кадастре на равных правах с местными жителями. На курортах типа Паттайи и Джомтиена при долгосрочной аренде обычно указываются валовые доходы около 5–7% (приблизительно), а покупка на расстоянии здесь является стандартной практикой. Однако правила специфичны, и стоит их понимать до того, как вы отправите залоговый платёж.

Может ли иностранец покупать в Таиланде?

Да — но только квартиры в кондоминиумах (condo). Иностранец может владеть квартирой во фриходе (полная собственность, зарегистрированная в кадастре), при условии, что доля иностранцев в данном здании не превышает 49% от общей площади этажей. Эта "foreign quota" вытекает из Закона о кондоминиумах 1979 года (первоначально 40%), была повышена до нынешних 49% поправкой 1999 года и остаётся в силе, несмотря на предложения повысить её до 75%.

Если квота в здании исчерпана, квартиру можно купить только на лизгольде — зарегистрированную аренду максимум на 30 лет. Обещаемые продления "30+30+30" являются только договорным обязательством, а не законным правом; решение Верховного суда 2025 года к тому же поставило под сомнение последовательные продления.

Земельные участки и дома на участках иностранец владеть не может. Обход запрета через тайскую фирму с подставными партнёрами (nominees) является незаконным, и с 2023 года органы власти активно проверяют такие конструкции. Для граждан ЕС никаких исключений не предусмотрено — правила одинаковы для всех иностранцев.

Процесс покупки пошагово

1. Резервирование. Вы вносите залоговый платёж, приблизительно 50 000–200 000 THB, и квартира снимается с продажи.
2. Купчая (SPA). Подписывается в течение 2–4 недель; при покупке объекта на стадии строительства (off-plan) оплата производится частями согласно этапам строительства непосредственно застройщику.
3. Перевод денежных средств из-за границы. Покупная цена должна прийти в Таиланд в иностранной валюте из-за границы с назначением платежа "purchase of condominium". Банк выдаст форму FET (Foreign Exchange Transaction, при суммах свыше примерно 50 000 USD) — без неё земельный кадастр не зарегистрирует фриход на имя иностранца.
4. Регистрация в земельном кадастре (Land Office). Оплачиваются сборы, передача подписывается перед должностным лицом, и покупатель получает свидетельство о собственности на единицу (кондоминиальный титул Or. Chor. 2). Сама регистрация занимает один день; готовое новое здание переписывается после сдачи в эксплуатацию.
5. Покупка на расстоянии — обычная практика; оформляется через доверенность на кадастровом бланке (Tor Dor 21) с заверенными подписями, обычно через местного адвоката.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не всё платит покупатель — некоторые статьи несёт продавец или застройщик, и некоторые могут быть уже включены в объявленную цену. К тому же это единовременные затраты при покупке, а не регулярные платежи. При конкретном предложении мы заранее посчитаем вам, сколько ровно вы заплатите сверх цены, чтобы вы принимали решение с итоговой суммой.

• Сбор за передачу: 2% от оценочной или покупной цены (из большей). При новостройке застройщик может переложить на покупателя максимум половину (1%), при дальнейшей перепродаже сбор обычно делится по договорённости.
• Налог на специальную коммерческую деятельность 3,3% платит продавец, если собственность находилась в собственности менее 5 лет; иначе платится гербовый сбор 0,5%. Никогда не платятся оба сразу.
• Налоговый вычет продавца: для юридических лиц 1%, для физических лиц — по прогрессивной шкале от оценочной цены и количества лет владения.
• Покупатель новостройки в реальности рассчитывает примерно на 1% сбора за передачу, единовременный резервный фонд (приблизительно 500–1 000 THB/м²), залог на управление и подключение счётчиков. Адвокат обходится примерно в 30 000–60 000 THB.

Общие транзакционные расходы сделки обычно составляют 2,5–6,5% (приблизительно) в зависимости от того, кто какую статью несёт.

Ежегодные расходы владельца

• Налог на земельный участок и здание: резидентские ставки приблизительно 0,02–0,1% от официальной стоимости в год; неиспользуемое или коммерческое имущество выше, от 0,3%.
• Управление зданием (CAM fee): приблизительно 25–100 THB/м² в месяц; в Паттайе и Джомтиене при среднем классе типичная ставка составляет 35–70 THB/м²/месяц.
• Коммунальные услуги: электроэнергия приблизительно 4–5 THB/кВтч, вода дешёвая, интернет примерно 300–600 THB в месяц.

Аренда и доход

Иностранец может сдавать квартиру в аренду, но только на срок 30 дней и более. Более короткие сроки в стиле Airbnb требуют гостиничной лицензии согласно Hotel Act, которую обычный кондоминиум не получает — грозит штраф 20 000 THB плюс 10 000 THB за каждый день нарушения.

Налог на доход от сдачи в аренду для нерезидента — налоговый вычет 15% от валовой арендной платы. Альтернативой является подача налоговой декларации с паушальным вычетом 30% расходов и прогрессивной ставкой — это часто более выгодно. Чешская Республика имеет договор с Таиландом об избежании двойного налогообложения; Словакия договора об избежании двойного налогообложения с Таиландом не имеет — словацкие владельцы должны заранее обсудить налоговые последствия (возможное двойное налогообложение) с налоговым консультантом.

Валовые доходы при долгосрочной аренде в Паттайе обычно указываются около 5–7% (приблизительно); чистый доход после расходов существенно ниже.

Проживание и визы

Покупка недвижимости в Таиланде не даёт никаких прав на проживание. Граждане Словацкой Республики и Чешской Республики имеют безвизовый въезд на 60 дней с возможностью продления на 30 дней за 1 900 THB. Внимание: кабинет 19 мая 2026 года одобрил сокращение безвизового пребывания до 30 дней, и изменение вступит в силу через 15 дней после публикации в официальном вестнике — перед поездкой проверьте текущий статус.

Долгосрочные варианты:

• DTV — 5 лет, 180 дней за один въезд, предназначена для удалённо работающих,
• LTR — 10 лет; инвестиция от 500 000 USD например в недвижимость плюс прочие условия,
• Thailand Privilege — платное членство на 5–20 лет,
• Пенсионная виза O — от 50 лет, депозит 800 000 THB в тайском банке.

Финансирование

Иностранец практически не получит местную ипотеку — исключениями являются банки UOB и ICBC со строгими условиями и MBK Guarantee (LTV примерно 50%, более высокий процент). Стандартом является наличные или рассрочка застройщика во время строительства: обычно залог плюс платежи и остаток при передаче. Некоторые застройщики предлагают также краткосрочное финансирование после передачи, обычно максимум примерно на 50% цены.

Реальный путь для словаков и чехов: кредит под залог недвижимости дома (т. н. американская ипотека) и отправка денег в Таиланд переводом — одновременно вы выполняете условие FET.

Риски и на что обратить внимание

• Off-plan без эскроу. Платежи идут непосредственно застройщику, обязательного эскроу не существует — при банкротстве застройщика покупатель остаётся необеспеченным кредитором. Проверьте историю застройщика, финансирование проекта, разрешение на строительство и утверждённую оценку воздействия на окружающую среду. С января 2025 года действуют новые правила органа OCPB, которые защищают залоги покупателей.
• Лизгольд. Продления по истечении 30 лет не подлежат юридическому взысканию — покупайте лизгольд только с сознанием этого ограничения.
• Foreign quota. До резервирования получите письменное подтверждение свободной квоты в здании.
• FET документация. Сохраняйте все подтверждения переводов — без них нельзя зарегистрировать фриход и позже вывести деньги из страны.
• Тайская фирма для покупки дома или земельного участка с подставными партнёрами является незаконной конструкцией — органы власти её активно проверяют.

Продажа в будущем

При продаже продавец платит сбор за передачу (доля по договорённости), SBT 3,3%, если продаёт в течение 5 лет с момента приобретения (иначе гербовый сбор 0,5%), и налоговый вычет, рассчитанный прогрессивно от официальной оценочной цены в зависимости от количества лет владения — не из реального прибыли. При обычных квартирах это составляет приблизительно 1–3% от цены. Отдельного налога на прирост капитала для физических лиц не существует — вычет в земельном кадастре является на практике окончательным. Выручка от продажи может быть переведена за границу, если исходная покупка задокументирована справками FET.

Часто задаваемые вопросы

Квартира действительно будет оформлена на мое имя? Да — при фриходе в рамках квоты 49% вы являетесь владельцем, зарегистрированным на кондоминиальном титуле единицы (Or. Chor. 2), на равных правах с тайцем.

Должен ли я лететь в Таиланд при покупке? Нет, покупка по доверенности на расстоянии является обычной; однако деньги должны прийти с вашего зарубежного счёта.

Могу ли я купить виллу с земельным участком? Земельный участок нет. Вилла решается через лизгольд земельного участка (максимум 30 лет на основе регистрации) плюс собственность на здание — нужно понимать ограничения этого решения.

Могу ли я сдавать квартиру через Airbnb? Легально только от 30 дней и более; более короткие аренды требуют гостиничной лицензии и грозят штрафами.

Можно ли купить в рассрочку? Да, во время строительства через рассрочку застройщика; банковская ипотека для иностранца является исключением.

Получу ли я право на проживание покупкой? Нет. Проживание решается визами — туристический безвизовый въезд, DTV, LTR, Thailand Privilege или пенсионная виза.

Следующий шаг

Если вы рассматриваете покупку квартиры в Таиланде, мы с удовольствием безвозмездно проанализируем с вами, имеет ли смысл в вашей ситуации фриход или лизгольд и как правильно организовать платежи из-за границы. Консультация не обязывает вас ни к чему. Тем временем вы можете посмотреть актуальные предложения в Таиланде.

Дата информации: август 2026. Справочная информация, а не правовое или налоговое консультирование.