Покупка недвижимости в Турции: процесс, налоги и на что обратить внимание

Турция входит в число стран, где словаки и чехи покупают недвижимость в полную собственность — такую же, какую имеют местные жители. Собственность подтверждается государственным свидетельством TAPU, передача готовой недвижимости обычно занимает 1–3 недели, и весь процесс можно провести удаленно через доверенность. В этом руководстве мы рассмотрим процесс пошагово, включая сборы, налоги, аренду и риски, на которые следует обратить внимание.

Может ли иностранец покупать недвижимость в Турции?

Да. Граждане Словакии и Чехии входят в число примерно 183 национальностей, которым разрешено приобретать недвижимость в Турции в полную собственность (freehold). Собственность подтверждается государственным свидетельством TAPU, которое выдает кадастровый офис (Tapu ve Kadastro). Аренда в Турции обычно не используется — клиент покупает прямо собственность, которая является полной и наследуемой.

Существует несколько ограничений, которые, однако, практически не влияют на обычного покупателя квартиры: один иностранец может владеть максимум 30 гектарами по всей Турции, иностранцы вместе могут владеть максимум 10% площади данного района, и покупка невозможна в военных и безопасных зонах — это кадастр проверяет автоматически. Можно покупать квартиры и земельные участки; при покупке строительного участка иностранец должен предоставить проект застройки в течение 2 лет.

Процесс покупки пошагово

1. Резервирование квартиры и резервационный платеж (обычно 1 000–5 000 €), подписание договора купли-продажи с застройщиком с графиком платежей и спецификацией.
2. Турецкий налоговый номер (vergi numarası) — оформляется на месте — и открытие турецкого банковского счета.
3. Обязательная оценка стоимости лицензированным оценщиком (SPK) — условие каждого перевода иностранцу. Стоит приблизительно 150–500 USD и занимает 3–7 рабочих дней.
4. Обмен покупной суммы: иностранец должен продать иностранную валюту турецкому банку и получить подтверждение DAB (döviz alım belgesi). Без DAB кадастр не запишет передачу — оплата "из рук в руки" или через пункт обмена недействительна.
5. Передача TAPU в кадастровом офисе — обе стороны (или представители) подписывают перед чиновником. Если покупатель не говорит по-турецки, требуется судебный переводчик. Также обязательно страхование от землетрясения DASK.
6. Для готовой недвижимости весь процесс обычно занимает 1–3 недели. При покупке во время строительства (off-plan) TAPU в виде kat irtifakı — доля на участке — может быть передана во время строительства или после полной оплаты; после сдачи в эксплуатацию (iskan) преобразуется в kat mülkiyeti.

Покупка на расстоянии является обычной практикой: доверенность для адвоката лучше оформить у турецкого нотариуса или дома с апостилем и официальным переводом. Адвокат затем оформляет счет, DAB и передачу TAPU.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не все платит покупатель — часть статей несет продавец или застройщик, а некоторые могут быть уже включены в объявленную цену. Кроме того, это разовые расходы при покупке, а не регулярные платежи. Для конкретного предложения мы заранее рассчитаем, сколько именно вы заплатите сверх цены, чтобы вы принимали решение с финальной суммой.

• Плата за передачу (tapu harcı): 4% от цены. По закону её платят в равных частях — по 2% покупатель и продавец, на практике часто платит весь покупатель — договоритесь об этом заранее.
• НДС при покупке у застройщика: 1–20% в зависимости от типа и размера недвижимости, в проектах курортов обычно уже включен в цену. Иностранец без регистрации в Турции может быть при первой продаже у застройщика освобожден от НДС, если платит иностранной валютой из-за границы и не продает недвижимость как минимум 3 года (приблизительно, уточните у адвоката для конкретного проекта).
• Кадастровые сборы (döner sermaye и др.): приблизительно 100–300 €.
• Оценка стоимости: приблизительно 150–500 USD; переводчик и переводы: приблизительно 100–300 €.
• Адвокат (рекомендуется, не обязателен): приблизительно 1–1,5% от цены или фиксированная сумма 1 000–3 000 €.

Всего рассчитывайте приблизительно на 5–8% от цены покупки сверху.

Годовые расходы владельца

Налог на недвижимость (emlak vergisi) составляет 0,1% в год для квартир, в крупных городах, таких как Istanbul или Antalya/Alanya, в два раза больше, то есть 0,2% от официальной стоимости. Платится в два взноса — в марте и ноябре. Для дорогостоящей недвижимости выше законного порога (в миллионах турецких лир) существует также специальный налог на ценное жилье.

К этому добавьте сборы за управление комплексом (aidat) — в курортах в Аланье приблизительно 30–150 € в месяц в зависимости от оснащения (бассейн, SPA, охрана) — и обязательное страхование DASK, приблизительно 20–80 € в год. Электроэнергия и вода дешевле, чем в Словакии: при обычном использовании приблизительно 50–150 € в месяц.

Аренда и доход

Иностранец может сдавать свою недвижимость в аренду. Долгосрочная аренда осуществляется без лицензии. Краткосрочная (туристическая) аренда на срок до 100 дней, однако с 2024 года требует лицензию министерства туризма (закон № 7464): необходимо письменное согласие всех владельцев в здании, и в домах с более чем 3 квартирами лицензию может иметь максимум 25% единиц. Штрафы начинаются со 100 000 TRY. Поэтому в многоквартирных домах Airbnb часто нереалистичен — более реальны лицензированные апартхотельные проекты или долгосрочная аренда.

Доход нерезидента от аренды в Турции облагается прогрессивным налогом 15–40% (с годовой льготой при проживании); налоговую декларацию подает владелец. Валовые доходы от долгосрочной аренды в Аланье обычно указываются приблизительно 4–7% в год — зависят от проекта и не могут быть гарантированы.

Пребывание и визы

Словаки и чехи могут ехать в Турцию без виз на 90 дней в течение 180 дней — для отпускного использования квартиры разрешение не требуется. Сама покупка более дешевой недвижимости автоматически не дает пребывания: краткосрочное пребывание (ikamet) на основе собственности связано с недвижимостью стоимостью как минимум 200 000 USD согласно оценке. Разрешение выдается на 1–2 года и продлевается, пока вы владеете недвижимостью.

Осторожно с "закрытыми жилыми комплексами": более 1 100 районов с долей иностранцев более 20% (включая части Аланьи и Стамбула) не принимают новые запросы на пребывание. Если вы покупаете для пребывания, район необходимо проверить еще до покупки.

Турция также предлагает гражданство путем инвестиций: покупка минимум за 400 000 USD (можно объединить несколько единиц) с обязательством не продавать в течение 3 лет (записывается как примечание в TAPU). Включает супруга/супругу и детей до 18 лет, оформление занимает приблизительно 6–12 месяцев.

Финансирование

Турецкие ипотеки для иностранцев существуют (LTV до примерно 50%, срок до 10 лет), но процентные ставки по лирам долгосрочно очень высоки, поэтому практически не используются. Обычная практика — наличные деньги или беспроцентные планы рассрочки застройщика для off-plan проектов — обычно 30–50% авансовый платеж и остаток в рассрочку 12–36 месяцев до завершения. Альтернатива для клиентов из SR/CZ — кредит в домашнем банке под залог недвижимости дома (американская ипотека) — турецкая недвижимость затем покупается "за наличные".

Риски и на что обратить внимание

• Off-plan: требуйте TAPU типа kat irtifakı сразу при подписании — доля на участке вас защищает даже при проблемах застройщика. Проверьте строительное разрешение, право собственности на участок и историю застройщика; Турция не имеет обязательных зарезервированных (escrow) счетов при обычных проектах.
• Обременения на TAPU (залоговые права, взыскания) — адвокат проверит выпиской из кадастра.
• Не указывайте в TAPU цену ниже реальной — занижение стоимости означает риск штрафа и более высокого налога при будущей продаже.
• Сдача в эксплуатацию (iskan): без неё могут быть проблемы с подключениями и полной правовой формой собственности.
• Покупка для пребывания или гражданства: стоимость должна быть подтверждена оценкой, а не договором купли-продажи.
• Валютный риск лиры касается особенно планов рассрочки, оговоренных в TL — цены согласуйте в EUR/USD.

Продажа в будущем

При продаже через более чем 5 лет с момента приобретения прибыль физического лица полностью освобождена от налога. При продаже в течение 5 лет прибыль (скорректированная на инфляцию, после вычета годовой льготы) облагается прогрессивным налогом 15–40%. Покупатель и продавец при передаче снова платят tapu harcı 4%. Деньги от продажи можно свободно перевести за границу через банк.

Часто задаваемые вопросы

Является ли TAPU безопасным документом о собственности? Да, это государственная запись в кадастре; собственность полная и наследуемая, такая же, как у турков.

Могу ли я купить полностью на расстоянии? Да, через доверенность с апостилем для адвоката; личное присутствие не требуется даже при передаче TAPU.

Должен ли я платить турецкими лирами? Покупная сумма должна быть обменена через турецкий банк (подтверждение DAB); цену, однако, вы согласовываете в EUR/USD.

Получу ли я пребывание с покупкой квартиры? Только при стоимости от 200 000 USD и в районе, который не закрыт для иностранцев; иначе действуют беспроцентные 90/180 дней.

Могу ли я сдавать квартиру через Airbnb? Только с туристической лицензией — требуется согласие всех соседей в здании, поэтому это часто нереалистично в многоквартирных домах; долгосрочная аренда свободна.

Когда я продам без налога? После 5 лет владения прибыль физического лица освобождена от налога.

Следующий шаг

Если вы рассматриваете покупку в Турции, мы с удовольствием бесплатно рассмотрим с вами ваш бюджет, локации и весь процесс — консультация бесплатна. Свяжитесь с нами и расскажите, что вы ищете.

В то же время вы можете посмотреть текущие предложения в Турции.

Состояние информации: август 2026. Ориентировочная информация, а не правовое или налоговое консультирование.