Kúpa nemovitosti v Dubaji a SAE: proces, daně a víza

Spojené arabské emiráty patří mezi málo zemí, kde vlastník nemovitosti neplatí žádnou roční daň z nemovitosti, žádnou daň z příjmu z pronájmu a žádnou daň ze zisku při prodeji. K tomu si připočítejte možnost vyřešit celý nákup na dálku a bezvízový vstup na 90 dní — a je zřejmé, proč se Dubaj a Abu Dhabi čím dál častěji objevují v plánech slovenských a českých kupujících. V tomto průvodci projdeme celý proces nákupu, skutečné náklady i rizika, která se vyplatí znát dopředu.

Může cizinec v SAE kupovat?

Ano. Občané Slovenska i Česka mohou v SAE kupovat nemovitosti bez pobytu, sponzora či místního bankovního účtu. Jediné podstatné omezení je územní — kupovat lze jen ve vyhrazených zónách:

• Dubaj má více než 40 freehold zón (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills a další). Cizinec v nich získává plné, časově neomezené vlastnictví (freehold) s právem nemovitost prodat, pronajmout i odkázat dědicům. Mimo freehold zóny je pro cizince možný jen dlouhodobý leasehold či usufruct na 10–99 let.
• Abu Dhabi umožňuje od roku 2019 plné freehold vlastnictví v devíti a více investičních zónách (Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach a další). Mimo investiční zóny cizinci kupovat nemohou.

Občané EU nemají žádné zvláštní výjimky — platí pro ně stejná pravidla jako pro ostatní cizince. V praxi to však není překážka: developerské projekty prodávané zahraničním klientům jsou prakticky vždy ve freehold zónách a byty i vily se kupují stejným postupem.

Proces nákupu krok za krokem

1. Rezervace. Podpisuje se rezervační formulář a skladuje se záloha — při off-plan (nemovitosti ve výstavbě) orientačně 5–20 % podle splátkového plánu developera, u hotové nemovitosti kolem 10 %.
2. Smlouva. Při off-plan se podpisuje SPA (Sales and Purchase Agreement) a prodej se povinně registruje v systému Oqood při Dubai Land Department (DLD) — až touto registrací vzniká právní nárok na jednotku. U hotové nemovitosti se podpisuje MOU (Form F), developer vydá NOC a převod proběhne na trustee pracovišti DLD.
3. List vlastnictví. Po převodu vydá DLD title deed; při off-plan po dokončení stavby a doplacení ceny.
4. Jak dlouho to trvá. Nákup hotové nemovitosti zabere 2–6 týdnů; při off-plan se řídí harmonogramem výstavby.
5. Nákup na dálku. Je běžný — buď plnou mocí (notářsky ověřenou, superlegalizovanou/apostilovanou, s překladem), nebo elektronicky přes aplikace DLD. Klient nemusí být v SAE vůbec.

Poplatky a daně při nákupu

> Nezalekejte se tohoto seznamu. Ne všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo developer a některé bývají už zahrnuty v inzerované ceně. Jde navíc o jednorázové náklady při nákupu, ne pravidelné platby. Při konkrétní nabídce vám dopředu spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, aby ste se rozhodovali s finálním číslem.

• Dubaj: převodní poplatek DLD 4 % z ceny (v praxi ho platí kupující; při off-plan se platí při registraci v Oqood) plus administrativní poplatky — title deed AED 580 a trustee kancelář AED 2 100–4 200.
• Abu Dhabi: převodní poplatek 2 %.
• Provize makléře: při nákupu od developera ji zpravidla hradí developer, kupující tedy neplatí nic; na sekundárním trhu je typicky 2 % + 5 % DPH.
• Hypotéka: registrace stojí 0,25 % z úvěru + AED 290.
• DPH: rezidenční nemovitosti jsou bez DPH (první prodej 0 %, další prodej osvobozen); 5 % DPH se týká jen komerčních prostor.

Celkem počítejte orientačně 5–8 % nad kupní cenu v Dubaji; v Abu Dhabi méně. Kolková ani roční majetková daň v SAE neexistují.

Roční náklady vlastníka

Žádná roční daň z nemovitosti se neplatí. Počítat však třeba s těmito položkami:

• Service charges (poplatky za správu a údržbu): u bytů orientačně AED 12–30 za čtvereční stopu ročně (luxusní věže více), u vil AED 4–8. U bytu o rozloze 70 m² to vychází orientačně na AED 9 000–23 000 ročně.
• Housing fee (Dubaj): 5 % z roční nájemní hodnoty, účtované měsíčně přes účet za energii (DEWA). Platí ji ten, kdo v bytě bydlí — nájemce, případně vlastník.
• Energie a chladení (DEWA + chiller): orientačně AED 500–1 500 měsíčně podle spotřeby a sezóny.

Pronájem a výnos

Cizinec smí pronajímat bez omezení. Dlouhodobý pronájem se v Dubaji registruje v systému Ejari, v Abu Dhabi v systému Tawtheeq.

Krátkodobý pronájem (pobyty pod 6 měsíců) vyžaduje v Dubaji povolení "holiday home" od DET (bývalé DTCM): registrace stojí cca AED 1 520 plus roční poplatek podle počtu ložnic, dohromady orientačně AED 1 900–2 800 ročně, k tomu Tourism Dirham AED 10–15 za ložnici a noc. Všechno se to dá řešit i přes licencovaného operátora, který pronájem spravuje za vás.

Zdanění: SAE nezdaňují příjem fyzických osob z pronájmu (0 %); 9 % korporátní daň se na soukromý investiční příjem fyzické osoby z nemovitostí nevztahuje. Daňové povinnosti však mohou vzniknout v zemi vaší daňové rezidence — Slovensko i Česko mají se SAE smlouvu o zamezení dvojího zdanění. Konkrétní situaci doporučujeme projednat s daňovým poradcem.

Hrubé výnosy se v Dubaji pohybují orientačně na úrovni 5–8 % ročně podle lokality a segmentu — menší byty dosahují vyšších výnosů, luxusní segment nižších.

Pobyt a víza

Samotný nákup nemovitosti pobyt automaticky nedává — o vízum třeba požádat. Možnosti jsou odstupňovány podle hodnoty investice:

• Turisticky: občané SR/ČR mají bezvízový vstup na 90 dní v libovolném 180denním období.
• Investorské vízum (Dubaj): od dubna 2026 už neplatí minimální hodnota AED 750 000 — jediný vlastník hotové nemovitosti ve freehold zóně může žádat o 2leté obnovitelné vízum bez ohledu na cenu (při spoluvlastnictví musí podíl každého žadatele dosahovat aspoň AED 400 000).
• Zlaté vízum na 10 let: nemovitost — klidně i více jednotek dohromady — v hodnotě minimálně AED 2 000 000 (orientačně 500 000 €) podle ocenění DLD. Uznávají se i nemovitosti s hypotékou a off-plan od registrovaných developerů (u hypotéky třeba NOC banky); od roku 2026 navíc nezáleží na tom, kolik z ceny už máte zaplaceno — rozhoduje jen ocenění DLD minimálně AED 2 miliony. Vízum pokrývá i rodinu a nevyžaduje trvalé bydlení v SAE.

Financování

Nerezident může dostat hypotéku přímo v bance v SAE: LTV je typicky 50–60 % (u off-plan spíš 50 %), sazby orientačně 4–6 % a třeba doložit příjmy.

Nejčastější praxí u off-plan je však splátkový plán developera — například 60/40 nebo 1 % měsíčně, někdy i se splátkami po předání. Funguje bez banky a bez úroků.

Třetí cesta: úvěr v české nebo slovenské bance zajištěný domácí nemovitostí ("americká hypotéka") — nemovitost v SAE totiž domácí banka přímo nezaloží.

Rizika a na co si dát pozor

• Escrow je základ. Off-plan kupujte jen v projektech registrovaných u RERA s viázaným účtem: peníze kupujících smí jít jen na výstavbu daného projektu a čerpají se podle fází stavby. Vyžádejte si číslo escrow účtu a plaťte výhradně na něj.
• Historie developera. Ověřte si dokončené a včas odevzdané projekty a registraci prodeje v Oqood — bez ní nemáte právní nárok na jednotku.
• Licence makléře. Makléř musí mít licenci RERA.
• Zpoždění výstavby se stává — sledujte termíny, sankce a kompenzace přímo v SPA.
• Sekundární trh: proveřte nedoplatky na service charges — NOC developera je podmínkou převodu.
• Service charges se mezi projekty liší i mnohonásobně, ptejte se jich před rezervací. Počítejte také s cykličností trhu a v některých čtvrtích s rizikem přebytku nabídky.

Prodej v budoucnosti

SAE nemají daň ze zisku při prodeji (0 % capital gains) ani pro nerezidenty; při převodu se opět platí 4 % poplatek DLD, který zpravidla hradí nový kupující. Off-plan nemovitost se dá zásadě prodat ještě před dokončením (tzv. assignment) — developer může vyžadovat splacení určitého procenta ceny a poplatek.

Zdanění zisku může vzniknout doma: orientačně na Slovensku je příjem z prodeje osvobozen po 5 letech vlastnictví, v Česku po 10 letech (u nadobytí od roku 2021) — vždy podle vaší daňové rezidence.

Časté otázky

Bude nemovitost opravdu moje, nebo jen "na 99 let"? Ve freehold zóně máte plné, časově neomezené vlastnictví zapsané na DLD — můžete prodat, pronajmout i odkázat dědicům.

Musím při nákupu letět do Dubaje? Ne. Rezervace, smlouva i registrace se dají vyřešit na dálku plnou mocí nebo elektronicky.

Jaké daně budu v SAE platit? Při nákupu 4 % (Dubaj), resp. 2 % (Abu Dhabi). Potom žádná roční daň, žádná daň z pronájmu, žádná daň ze zisku při prodeji. Povinnosti mohou vzniknout na Slovensku nebo v Česku.

Dostanu za nákup pobyt? O 2leté vízum můžete jako jediný vlastník hotové nemovitosti žádat bez minimální hodnoty (od dubna 2026), od AED 2 miliónů o 10leté Zlaté vízum i pro rodinu.

Jsou peníze při off-plan v bezpečí? U RERA projektů jdou na viázaný escrow účet a developer je čerpá jen podle pokroku výstavby.

Co v případě dědění? Nemovitost je děditelná; doporučuje se závěť registrovaná v SAE (například DIFC Wills), jinak se na dědění může aplikovat místní právo.

Další krok

Abyste zvažujete nákup v Dubaji či Abu Dhabi, rádi s vámi bezplatně a nezávazně projdeme váš záměr — od výběru lokality přes splátkový plán až po víza. Ozvěte se nám a ušetříte si týdny vlastního hledání.

Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky ve Spojených arabských emirátech.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, ne právní ani daňové poradenství.