Immobilienkauf in Dubai und VAE: Prozess, Steuern und Visa

Die Vereinigten Arabischen Emirate gehören zu den wenigen Ländern, in denen der Immobilieneigentümer keine Jahressteuer auf Immobilien, keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und keine Steuer auf Gewinne beim Verkauf zahlt. Hinzu kommt die Möglichkeit, den gesamten Kaufprozess aus der Ferne abzuwickeln und visumsfreien Zugang für 90 Tage — und es wird klar, warum Dubai und Abu Dhabi zunehmend in den Plänen slowakischer und tschechischer Käufer erscheinen. In diesem Leitfaden gehen wir den gesamten Kaufprozess, die tatsächlichen Kosten und die Risiken durch, die es lohnt, vorher zu kennen.

Kann ein Ausländer in den VAE kaufen?

Ja. Bürger der Slowakei und Tschechiens können in den VAE Immobilien ohne Aufenthalt, Sponsor oder lokales Bankkonto kaufen. Die einzige wesentliche Beschränkung ist geografisch — der Kauf ist nur in ausgewiesenen Zonen möglich:

• Dubai hat über 40 Freehold-Zonen (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills und weitere). In diesen Zonen erwirbt ein Ausländer volles, zeitlich unbegrenztes Eigentum (Freehold) mit dem Recht, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten und an Erben zu vererben. Außerhalb von Freehold-Zonen ist für Ausländer nur ein langfristiges Leasehold oder Usufruct für 10–99 Jahre möglich.
• Abu Dhabi ermöglicht seit 2019 volles Freehold-Eigentum in neun oder mehr Investitionszonen (Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach und weitere). Außerhalb von Investitionszonen dürfen Ausländer nicht kaufen.

Bürger der EU haben keine Sonderausnahmen — für sie gelten die gleichen Regeln wie für andere Ausländer. In der Praxis ist dies jedoch kein Hindernis: Entwicklerprojekte, die an ausländische Kunden verkauft werden, befinden sich praktisch immer in Freehold-Zonen und Apartments sowie Villen werden nach dem gleichen Verfahren gekauft.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Reservierung. Ein Reservierungsformular wird unterzeichnet und eine Kaution hinterlegt — bei Off-Plan (im Bau befindliche Immobilien) orientierungsweise 5–20 % gemäß Zahlungsplan des Entwicklers, bei fertiggestellten Immobilien etwa 10 %.
2. Vertrag. Bei Off-Plan wird ein SPA (Sales and Purchase Agreement) unterzeichnet und der Verkauf wird verpflichtend im Oqood-System der Dubai Land Department (DLD) registriert — erst durch diese Registrierung entsteht ein rechtlicher Anspruch auf die Einheit. Bei einer fertiggestellten Immobilie wird ein MOU (Form F) unterzeichnet, der Entwickler erteilt NOC und die Übertragung erfolgt beim Trustee-Büro der DLD.
3. Eigentumsurkunde. Nach der Übertragung stellt die DLD eine Eigentumsurkunde (Title Deed) aus; bei Off-Plan nach Fertigstellung der Bauarbeiten und Zahlung des Kaufpreises.
4. Wie lange dauert es. Der Kauf einer fertiggestellten Immobilie dauert 2–6 Wochen; bei Off-Plan richtet sich der Zeitraum nach dem Bauzeitplan.
5. Kauf aus der Ferne. Dies ist üblich — entweder durch Vollmacht (notariell beglaubigt, superlegalisiert/apostilliert, mit Übersetzung) oder elektronisch über DLD-Anwendungen. Der Käufer muss sich nicht einmal in den VAE aufhalten.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich von dieser Liste nicht abschrecken. Nicht alles zahlt der Käufer — manche Posten trägt der Verkäufer oder der Entwickler, und einige sind möglicherweise bereits im angegebenen Preis enthalten. Dies sind außerdem einmalige Kosten beim Kauf, keine regelmäßigen Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir im Voraus, wie viel Sie zusätzlich zum Preis zahlen werden, damit Sie mit der endgültigen Zahl entscheiden können.

• Dubai: DLD-Transfergebühr 4 % des Preises (in der Praxis zahlt der Käufer; bei Off-Plan wird sie bei der Registrierung in Oqood gezahlt) zuzüglich Verwaltungsgebühren — Eigentumsurkunde AED 580 und Trustee-Büro AED 2.100–4.200.
• Abu Dhabi: Transfergebühr 2 %.
• Maklerprovision: Beim Kauf vom Entwickler trägt der Entwickler sie normalerweise; der Käufer zahlt nichts; auf dem Sekundärmarkt beträgt sie typischerweise 2 % + 5 % MwSt.
• Hypothek: Die Registrierung kostet 0,25 % des Darlehens + AED 290.
• MwSt.: Wohnimmobilien sind von der MwSt. befreit (erster Verkauf 0 %, weiterer Verkauf befreit); 5 % MwSt. gelten nur für Gewerberäume.

Planen Sie insgesamt orientierungsweise 5–8 % über dem Kaufpreis in Dubai ein; in Abu Dhabi weniger. Es gibt keine Stempelsteuer oder jährliche Vermögenssteuer in den VAE.

Jährliche Kosten des Eigentümers

Es wird keine jährliche Steuer auf Immobilien gezahlt. Zu berechnen sind jedoch folgende Posten:

• Service Charges (Verwaltungs- und Wartungsgebühren): Bei Apartments orientierungsweise AED 12–30 pro Quadratfuß pro Jahr (Luxustürme mehr), bei Villen AED 4–8. Bei einem Apartment mit 70 m² ergibt sich dies orientierungsweise auf AED 9.000–23.000 pro Jahr.
• Housing Fee (Dubai): 5 % des jährlichen Mietwerts, monatlich über die Stromrechnung (DEWA) abgerechnet. Sie wird von demjenigen gezahlt, der das Apartment bewohnt — der Mieter oder gegebenenfalls der Eigentümer.
• Strom und Kühlung (DEWA + Kühler): Orientierungsweise AED 500–1.500 pro Monat abhängig vom Verbrauch und der Jahreszeit.

Vermietung und Rendite

Ein Ausländer darf ohne Einschränkung vermieten. Die langfristige Miete wird in Dubai im Ejari-System und in Abu Dhabi im Tawtheeq-System registriert.

Kurzzeitmietung (Aufenthalte unter 6 Monaten) erfordert in Dubai eine Genehmigung für ein "Holiday Home" von DET (ehemals DTCM): Die Registrierung kostet ca. AED 1.520 plus jährliche Gebühr je nach Anzahl der Schlafzimmer, insgesamt orientierungsweise AED 1.900–2.800 pro Jahr, zuzüglich Tourism Dirham AED 10–15 pro Schlafzimmer und Nacht. Dies kann alles auch über einen lizenzierten Betreiber geregelt werden, der die Vermietung für Sie verwaltet.

Besteuerung: Die VAE besteuern Einkünfte von Privatpersonen aus Vermietung nicht (0 %); die 9 % Körperschaftsteuer gilt nicht für private Investitionseinkünfte von Privatpersonen aus Immobilien. Steuerpflichten können jedoch in Ihrem Wohnsitzland entstehen — die Slowakei und Tschechien haben mit den VAE ein Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung. Wir empfehlen, die konkrete Situation mit einem Steuberater zu besprechen.

Bruttorenten liegen in Dubai orientierungsweise auf der Ebene von 5–8 % pro Jahr je nach Lage und Segment — kleinere Apartments erzielen höhere Renditen, das Luxussegment niedrigere.

Aufenthalt und Visa

Der bloße Kauf einer Immobilie gewährt keinen automatischen Aufenthalt — für ein Visum muss ein Antrag gestellt werden. Die Optionen sind gestaffelt nach dem Wert der Investition:

• Touristisch: Bürger der SR/ČR haben visumsfreien Zugang für 90 Tage in jedem 180-Tage-Zeitraum.
• Investorenvisum (Dubai): Ab April 2026 gibt es keine Mindestanlagesumme von AED 750.000 mehr — ein einzelner Eigentümer einer fertiggestellten Immobilie in einer Freehold-Zone kann ein 2-jähriges, erneuerbares Visum ohne Preisbeschränkung beantragen (bei Miteigentum muss der Anteil jedes Antragstellers mindestens AED 400.000 betragen).
• Goldenes Visum für 10 Jahre: Eine Immobilie — gerne auch mehrere Einheiten zusammen — im Wert von mindestens AED 2.000.000 (orientierungsweise EUR 500.000) nach DLD-Bewertung. Auch mit Hypothek besicherte Immobilien und Off-Plan vom registrierten Entwickler werden anerkannt (bei Hypothek ist NOC der Bank erforderlich); ab 2026 kommt es auch nicht mehr darauf an, wie viel vom Preis Sie bereits bezahlt haben — es zählt nur die DLD-Bewertung von mindestens AED 2 Millionen. Das Visum deckt auch die Familie ab und erfordert keinen ständigen Aufenthalt in den VAE.

Finanzierung

Ein Nichtresident kann ein Hypothekardarlehen direkt in einer Bank in den VAE erhalten: LTV beträgt typischerweise 50–60 % (bei Off-Plan eher 50 %), Sätze orientierungsweise 4–6 %, und es sind Einkommensnachweise erforderlich.

Die häufigste Praxis bei Off-Plan ist jedoch ein Zahlungsplan des Entwicklers — zum Beispiel 60/40 oder 1 % monatlich, manchmal auch mit Zahlungen nach Übergabe. Dies funktioniert ohne Bank und ohne Zinsen.

Dritter Weg: Ein Kredit bei einer slowakischen oder tschechischen Bank, besichert durch eine Immobilie im Inland ("amerikanische Hypothek") — die Immobilie in den VAE kann eine inländische Bank nicht direkt besichern.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Treuhandkonto ist eine Grundvoraussetzung. Kaufen Sie Off-Plan nur bei Projekten, die bei RERA registriert sind und über ein gebundenes Konto verfügen: Das Geld der Käufer darf nur für den Bau dieses Projekts verwendet werden und wird nach Bauphasen entnommen. Fordern Sie die Treuhandkontonummer an und zahlen Sie nur auf dieses Konto.
• Geschichte des Entwicklers. Überprüfen Sie abgeschlossene und rechtzeitig abgelieferte Projekte und die Registrierung des Verkaufs in Oqood — ohne sie haben Sie keinen rechtlichen Anspruch auf die Einheit.
• Maklerlizenz. Der Makler muss eine RERA-Lizenz haben.
• Bauverzögerungen treten auf — überwachen Sie Fristen, Sanktionen und Entschädigungen direkt im SPA.
• Sekundärmarkt: Überprüfen Sie rückständige Service Charges — das NOC des Entwicklers ist eine Voraussetzung für die Übertragung.
• Service Charges unterscheiden sich zwischen Projekten erheblich; fragen Sie sie vor der Reservierung an. Rechnen Sie auch mit der Marktzyklik und in einigen Vierteln mit dem Risiko eines Angebotsüberschusses.

Verkauf in der Zukunft

Die VAE haben keine Gewinnsteuer beim Verkauf (0 % Kapitalertragsteuer) auch nicht für Nichtresidente; bei der Übertragung wird erneut eine 4 % DLD-Gebühr gezahlt, die normalerweise der neue Käufer trägt. Eine Off-Plan-Immobilie kann normalerweise vor Fertigstellung verkauft werden (sog. Assignment) — der Entwickler kann die Zahlung eines bestimmten Prozentsatzes des Preises und eine Gebühr verlangen.

Bei der Besteuerung des Gewinns kann es zu Verpflichtungen im Inland kommen: Orientierungsweise ist in der Slowakei das Einkommen aus dem Verkauf nach 5 Jahren Eigentum befreit, in Tschechien nach 10 Jahren (bei Erwerb ab 2021) — immer nach Ihrer Steuerwohnsitzstaat.

Häufig gestellte Fragen

Wird die Immobilie wirklich mein sein, oder nur "für 99 Jahre"? In einer Freehold-Zone besitzen Sie vollständiges, zeitlich unbegrenztes Eigentum, das in der DLD eingetragen ist — Sie können verkaufen, vermieten und an Erben vererben.

Muss ich zum Kauf nach Dubai reisen? Nein. Reservierung, Vertrag und Registrierung können aus der Ferne per Vollmacht oder elektronisch geregelt werden.

Welche Steuern muss ich in den VAE zahlen? Beim Kauf 4 % (Dubai) bzw. 2 % (Abu Dhabi). Dann keine Jahressteuer, keine Steuer auf Mieteinnahmen, keine Steuer auf Gewinne beim Verkauf. Verpflichtungen können in der Slowakei oder Tschechien entstehen.

Erhalte ich durch den Kauf einen Aufenthalt? Als einzelner Eigentümer einer fertiggestellten Immobilie können Sie ab April 2026 ohne Mindestanlagesumme ein 2-jähriges Visum beantragen; ab AED 2 Millionen können Sie ein 10-jähriges Goldenes Visum auch für Ihre Familie beantragen.

Sind die Gelder bei Off-Plan sicher? Bei RERA-Projekten gehen sie auf ein gebundenes Treuhandkonto und der Entwickler kann sie nur nach Bauphasenfortschritt entnehmen.

Was im Todesfall? Die Immobilie ist vererbbar; es wird ein Testament empfohlen, das in den VAE registriert ist (z. B. DIFC Wills), ansonsten kann lokales Recht auf die Erbschaft angewendet werden.

Nächster Schritt

Wenn Sie einen Kauf in Dubai oder Abu Dhabi in Betracht ziehen, gehen wir gerne kostenlos und unverbindlich mit Ihnen durch Ihre Absicht — von der Wahl der Lage über den Zahlungsplan bis zum Visum. Kontaktieren Sie uns und sparen Sie sich Wochen eigener Recherche.

Mittlerweile können Sie sich aktuelle Angebote in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansehen.

Informationsstand: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.