Immobilienerwerb in Georgien: Niedrige Steuern und schnelle Eigentumsübertragung

Georgien ist für Käufer aus der Slowakei und Tschechien ein ungewöhnlich freundliches Land: Ein Ausländer kann hier eine Wohnung ohne praktisch keine Einschränkungen in volles Eigentum erwerben, die Eintragung ins Staatsregister dauert 1 – 4 Arbeitstage und die Transaktionskosten gehören zu den niedrigsten in Europa — deutlich unter 1 % des Kaufpreises. Darüber hinaus können EU-Bürger im Land bis zu 365 Tage ohne Visum bleiben. Schauen wir uns an, wie der Kauf funktioniert, was er kostet und worauf zu achten ist.

Darf ein Ausländer in Georgien kaufen?

Ja, praktisch ohne Einschränkungen. Ausländer einschließlich Bürger der SR und ČR kaufen Wohnungen, Häuser, Geschäftsräume und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke in volles Eigentum (Freehold), eingetragen ins Staatsregister NAPR. Es gibt keine Reziprozitätsbedingunng, Aufenthaltsanforderungen oder besondere Genehmigungen.

Das einzige Verbot gilt für landwirtschaftliche Flächen — deren Kauf durch Ausländer, ausländische Unternehmen und georgische Unternehmen mit Auslandsbeteiligung verbietet direkt die Verfassung; die einzige Lösung ist ein langfristiges Miet­verhältnis bis zu 49 Jahren. Beim Kauf eines Hauses mit Garten ist daher immer zu prüfen, ob das Grundstück nicht als landwirtschaftliches Grundstück eingetragen ist. Leasehold wird bei Wohnungen nicht verwendet; in Batumi funktioniert jedoch ein Teil der Projekte jedoch als Aparthotel — die Einheit ist im Eigentum, aber mit Hotelbetriebsmodus, daher sollten Sie den Status im Vertrag überprüfen.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Reservierung der Einheit und Reservierungsgebühr (üblicherweise 500 – 2.000 USD); beim Kauf im Bau (off-plan) Unterzeichnung eines Kaufvertrags mit dem Entwickler mit Zahlungsplan.
2. Kaufvertrag reicht in einfacher schriftlicher Form — ein Notar ist nicht erforderlich. Die Parteien können ihn direkt im Public Service Hall vor einem NAPR-Beamten unterzeichnen. Notarielle Beglaubigung wird bei komplexeren Fällen empfohlen: Raten, Fernkauf, Hypothekenrecht.
3. Eintragung des Eigentums ins Register NAPR: in der Regel innerhalb von 4 Arbeitstagen gegen eine Gebühr von etwa 50 – 75 GEL; beschleunigt innerhalb von 1 Tag oder auf Abruf, etwa 200 – 270 GEL. Das Register ist online und öffentlich — jeder kann den Eigentümer und Lasten überprüfen.
4. Fernkauf ist üblich: Vollmacht beglaubigt durch einen georgischen Notar, georgisches Konsulat oder im Heimatland mit Apostille und Übersetzung; ein lokaler Anwalt unterzeichnet und registriert die Eigentumsübertragung.
5. Bei fertigen Immobilien kann das gesamte Geschäft innerhalb weniger Tage abgeschlossen werden. Bei off-plan wird das Eigentum an der Einheit (oder der Anteil) gemäß Vertrag eingetragen — oft erst nach vollständiger Bezahlung; bis dahin besteht nur ein Vertragspruch, daher ist die Qualität des Entwicklers entscheidend.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich von dieser Liste nicht abschrecken. Nicht alles zahlt der Käufer — einige Positionen trägt der Verkäufer oder der Entwickler und einige sind möglicherweise bereits im angegebenen Preis enthalten. Dies sind außerdem einmalige Kosten beim Kauf, keine regelmäßigen Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir Ihnen im Voraus, wie viel Sie über den Preis hinaus zahlen, damit Sie mit der endgültigen Zahl entscheiden können.

• Übertragungssteuer und Stempelsteuer existieren nicht — 0 %.
• NAPR-Registrierungsgebühr: etwa 50 – 270 GEL (ca. 17 – 90 €) je nach Geschwindigkeit.
• Notar (freiwillig): etwa 100 – 300 GEL; Anwalt zur Überprüfung: etwa 500 – 1.500 USD oder Stundensatz.
• Beim Kauf vom Entwickler ist MwSt. bereits im Katalogpreis enthalten — der Käufer zahlt nichts zusätzlich. Beim Kauf von einer Privatperson fällt keine MwSt. an.

Die gesamten Transaktionskosten gehören damit zu den niedrigsten in Europa — etwa unter 1 % des Preises.

Jährliche Kosten des Eigentümers

Immobiliensteuer zahlt nur der Eigentümer, dessen jährliches Haushaltseinkommen 40.000 GEL übersteigt; bei Nichtresidenten wird in der Praxis das Einkommen aus georgischen Quellen beurteilt (ungefähr — bestätigen Sie mit dem lokalen Buchhalter). Sätze: bei Einkommen von 40.000 – 100.000 GEL sind es 0,05 – 0,2 % des Marktwerts, über 100.000 GEL 0,8 – 1 %. Wer in Georgien kein Einkommen hat, zahlt typischerweise überhaupt keine Steuer.

Die laufenden Kosten sind niedrig: die Verwaltung eines Komplexes in Batumi kostet etwa 0,5 – 1,5 USD/m² pro Monat je nach Dienstleistungen (in Aparthotels mehr) und Nebenkosten etwa 30 – 80 USD pro Monat bei normalem Wohnungsgebrauch.

Vermietung und Rendite

Ausländer darf ohne Lizenz vermieten. Bei langfristiger Vermietung zur Wohnnutzung registrieren Sie sich beim Finanzamt (Revenue Service) und zahlen eine Pauschalsteuer 5 % der Bruttomiete ohne Abzüge — gilt auch für Nichtresidenten und wird einmal jährlich angerechnet — die Steuererklärung wird bis zum 1. April des Folgejahres eingereicht (bei Vermietung an ein Unternehmen zieht der Mieter die Steuer ab).

Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking) ist eine steuerlich umstrittene Bereiche: 5 % der Bruttomiete zahlt dem mehreren Quellen zufolge auch bei Kurzzeitvermietung an Privatpersonen; einige Betreiber mit Hoteldienstleistungen registrieren sich als Einzelunternehmer mit Status eines Kleinbetriebs und 1 % Umsatzsteuer, die Auslegung durch die Revenue Service ist jedoch nicht einheitlich — die Vermietung von Immobilien ist formal aus dem Status ausgeschlossen, daher ist die Einstellung immer mit dem lokalen Buchhalter zu bestätigen. Eine besondere Lizenz für Kurzzeitvermietung ist nicht erforderlich.

Bruttorenditen in Batumi werden in Angeboten üblicherweise mit 6 – 10 % angegeben, die realen Zahlen hängen jedoch stark von der Auslastung und Saison ab. Garantierte Renditen von Entwicklern sollten Sie mit Vorsicht behandeln und die Bedingungen lesen.

Aufenthalt und Visa

Bürger der EU einschließlich Slowaken und Tschechen können sich in Georgien ohne Visum bis zu 365 Tage pro Einreise aufhalten — für die normale Nutzung der Wohnung ist daher keine Aufenthaltserlaubnis erforderlich.

Der Kauf einer Immobilie gibt zudem das Recht, einen kurzfristigen Aufenthaltstitel für Immobilieneigentümer zu beantragen: ab 1. 3. 2026 beträgt die Mindestgrenze den Marktwert von mindestens 150.000 USD (bis 28. 2. 2026 galten 100.000 USD; wer die Eigentumseintragung früher schaffte, wird nach dem alten Schwellenwert beurteilt). Die Genehmigung wird für 1 Jahr erteilt und erneuert, solange das Eigentum besteht; gilt auch für Ehegatten und Kinder. Bei größeren Investitionen (ab etwa 300.000 USD) gibt es auch eine längerfristige Investitionsgenehmigung. Der Kauf führt nicht automatisch zur Staatsbürgerschaft.

Finanzierung

Georgische Banken vergeben Hypotheken an Nichtresidenten-Ausländer nur begrenzt — sie fordern höhere Anzahlungen, nachweisbares Einkommen und oft lokale Bindungen; Zinssätze in USD oder GEL sind höher als in der Slowakei. Die vorherrschende Praxis bei Neubauten sind daher zinslose Spläne des Entwicklers: typischerweise 20 – 30 % Anzahlung und der Rest in monatlichen Raten über 2 – 5 Jahre, oft bis zur Fertigstellung. Eine Alternative für Kunden aus SR/ČR ist ein Darlehen bei der inländischen Bank, besichert durch eine Immobilie im Inland — in Georgien wird dann "bar" bezahlt.

Risiken und worauf zu achten ist

• Ratenzahlungsplan: Die Wohnung wird in der Regel erst nach vollständiger Zahlung auf den Käufer eingetragen — bei Insolvenz des Entwicklers droht der Verlust der gezahlten Summe. Überprüfen Sie das Grundstückseigentum, die Baugenehmigung, abgeschlossene Projekte und die Finanzierung des Entwicklers; Treuhandkonten sind nicht Standard.
• Überangebot in Batumi: Großer Neubau bedeutet Risiko eines schlechteren Verkaufs und niedrigerer Auslastung — wählen Sie die Lage und Qualität, nicht nur den Preis pro m².
• "White frame" (weißer Rahmen): Neubauten werden standardmäßig ohne Böden, Türen und Küche übergeben; die Fertigstellung kostet etwa 200 – 400 USD/m² zusätzlich — rechnen Sie damit in Ihr Budget.
• Aparthotel vs. Wohnungsstatus: In einem Aparthotel können Hoteldienstleistungen erforderlich und die Eigennutzung begrenzt sein — lesen Sie den Vertrag.
• Lasten und Eigentümer: Überprüfen Sie sie im öffentlichen Register NAPR (online) kurz vor der Unterzeichnung.
• Grundstückskategorie: Ein landwirtschaftliches Grundstück kann ein Ausländer nicht erwerben — bei Villen mit Garten überprüfen Sie es.
• Wechselkursrisiko: Preise werden in USD verhandelt, Mieteinnahmen in GEL/USD.

Verkauf in der Zukunft

Wenn eine natürliche Person eine Immobilie länger als 2 Jahre besitzt, ist der Gewinn aus dem Verkauf von der Einkommensteuer vollständig befreit. Beim Verkauf innerhalb von 2 Jahren werden Gewinne — die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis — mit 5 % besteuert. Keine Übertragungssteuer beim Verkauf; der Käufer zahlt nur die Registrierung. Der Verkaufserlös kann frei ins Ausland überwiesen werden, Georgien hat keine Devisenbeschränkungen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Slowake oder Tscheche eine Wohnung ohne Einschränkungen kaufen? Ja, Wohnungen und Häuser ohne jede Genehmigung; nur landwirtschaftliche Flächen sind verboten.

Wie lange dauert die Eigentumsübertragung? Die Eintragung im NAPR-Register dauert 1 – 4 Arbeitstage; das gesamte Geschäft bei einer fertigen Wohnung auch innerhalb einer Woche.

Welche Steuern zahle ich beim Kauf? Keine — nur Registrierungsgebühr etwa 50 – 270 GEL; MwSt. bei einem Neubau ist bereits im Preis enthalten.

Muss ich dort persönlich anwesend sein? Nein, der Kauf wird üblicherweise mit einer Vollmacht mit Apostille über einen lokalen Anwalt abgewickelt.

Bekomme ich durch den Kauf eine Aufenthaltserlaubnis? Als EU-Bürger können Sie ohnehin 365 Tage ohne Visum bleiben; Aufenthaltserlaubnis aus Eigentum erfordert ab 1. 3. 2026 eine Immobilie für mindestens 150.000 USD.

Wann kann ich ohne Steuer verkaufen? Nach 2 Jahren Eigentum ist der Gewinn befreit; früher wird es mit 5 % besteuert.

Nächster Schritt

Wenn Sie an Georgien interessiert sind, gehen wir gerne unverbindlich mit Ihnen das Budget, die Projektauswahl und den gesamten Kaufprozess durch — eine Beratung ist kostenlos. Schreiben Sie uns, was Sie suchen, und wir melden uns bei Ihnen.

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Informationsstand: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.