Immobilienkauf in Ungarn: Prozess, Steuern und worauf Sie achten sollten

Ungarn ist für Slowaken und Tschechen ein Markt buchstäblich um die Ecke – und für EU-Bürger auch einer der offensten. Wohnimmobilien werden hier wie von Ungarn gekauft: auf den eigenen Namen, in vollem Eigentum und ohne jegliche Genehmigung. Eine landesweite Grundsteuer gibt es außerdem nicht. Der Prozess hat jedoch seine Besonderheiten – von der obligatorischen ungarischen Anwaltschaft über die strikte Kaution "foglaló" bis zur verschärften Regulierung der Kurzzeitvermietung in Budapest. Hier ist alles, was Sie wissen müssen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.

Kann ein Ausländer in Ungarn kaufen?

Ja. EU-/EWR-Bürger kaufen Wohnimmobilien genauso wie Ungarn – auf den eigenen Namen, in vollem Eigentum, ohne Genehmigung. Eine Genehmigung der Bezirksbehörde (kormányhivatal) ist nur für Bürger außerhalb der EU erforderlich: die Gebühr beträgt etwa 50.000 HUF, die Bearbeitung dauert normalerweise 30–60 Tage und wird selten abgelehnt. Landwirtschaftliche und Forstflächen sind praktisch für alle Ausländer unzugänglich – auch für die meisten Ungarn ohne landwirtschaftliche Qualifikation.

Wichtige Neuerung: Ab 1. 7. 2025 gilt das Gesetz zum Schutz der lokalen Identität. Gemeinden können Vorkaufsrechte einführen, Bedingungen für die Anmeldung des Wohnsitzes oder eine "Ansiedlungs"-Steuer festlegen. Es wurde bereits von über 200 Gemeinden angenommen, hauptsächlich in der Agglomeration Budapest und am Balaton, und gilt für alle "Zuwanderer" einschließlich Ungarn aus anderen Gemeinden. Vor dem Kauf außerhalb Budapests sollten Sie daher immer überprüfen, ob die jeweilige Gemeinde Beschränkungen eingeführt hat. In Budapest selbst gibt es derzeit keine Beschränkungen für den Hauskauf durch EU-Bürger.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Auswahl und Überprüfung: Der Rechtsanwalt zieht das Eigentumsregister (tulajdoni lap) – Eigentümer, Lasten, Zwangsvollstreckungen.
2. Kaufvertrag: Gemäß Gesetz muss ein ungarischer Anwalt (ügyvéd) ihn abfassen und gegenzeichnen, sonst akzeptiert das Grundbuchamt ihn nicht. Der Anwalt wird normalerweise vom Käufer ausgewählt und bezahlt.
3. Kaution "foglaló": typischerweise 10 % bei der Unterzeichnung. Ihr Rechtsstatus ist streng – wenn der Käufer zurücktritt, verfällt die Kaution; wenn der Verkäufer, gibt er die doppelte Summe zurück.
4. Restzahlung gemäß Vertrag: bei Neubau nach Bauphasen, bei fertigem Haus normalerweise innerhalb von 30–60 Tagen, oft über eine Anwaltshinterlegung.
5. Eintrag ins Grundbuch (földhivatal) wird vom Anwalt eingereicht; die Steuerbehörde (NAV) erhebt dann die Grunderwerbsteuer durch einen Steuerbescheid.

Bei einem fertigen Haus dauert der gesamte Prozess etwa 1–2 Monate. Der Kauf aus der Ferne ist per Vollmacht mit Apostille (oder unterzeichnet bei der ungarischen Botschaft) mit beglaubigter Übersetzung möglich; Neubauten werden normalerweise per Fernschreiben unterzeichnet.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich von dieser Liste nicht abschrecken. Nicht alles zahlt der Käufer – einige Posten trägt der Verkäufer oder der Bauträger und einige sind bereits in dem angebotenen Preis enthalten. Es sind außerdem einmalige Kosten beim Kauf, keine regelmäßigen Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir Ihnen im Voraus, wie viel Sie genau zusätzlich zum Preis zahlen, damit Sie eine endgültige Summe zur Verfügung haben.

• Grunderwerbsteuer (illeték): 4 % des Marktwerts bis 1 Mrd. HUF, 2 % darüber. Wird erst nach Eintrag durch einen Steuerbescheid der NAV gezahlt, nicht in bar beim Unterzeichnen.
• Neubau vom Bauträger: Der Preis beinhaltet die MwSt. Der ermäßigte Satz von 5 % gilt für Wohnungen bis 150 m² und Häuser bis 300 m² (verlängert bis Ende 2026; bei Baugenehmigung bis Ende 2026 kann er auf Verkäufe bis Ende 2030 angewendet werden); über diese Grenzen hinaus gilt der Satz von 27 %. Bei neuen Wohnungen bis 15 Mio. HUF wird keine Grunderwerbsteuer erhoben, darüber hinaus gibt es teilweise Ermäßigungen – ungefähr, die genaue Berechnung bestätigt der Anwalt.
• Anwalt: etwa 0,5–1,5 % des Preises, typischerweise etwa 1 %.
• Grundbuchamt: geringe Verwaltungsgebühr, in der Größenordnung von 10.000–20.000 HUF.
• Maklergebühr: wird normalerweise vom Verkäufer gezahlt (3–5 % + MwSt); der Käufer zahlt nur für seinen eigenen Suchagenten, falls er ihn einstellt.

Zusammen bilden die Nebenkosten des Käufers bei einem älteren Haus etwa 5–6 % (der größte Teil davon ist die 4 % Steuer), bei einem Neubau mit Ermäßigung weniger.

Jährliche Kosten für Eigentümer

• Eine landesweite Grundsteuer gibt es nicht. Einige Gemeinden und Stadtteile erheben jedoch eine lokale Steuer auf Bauwerke (építményadó), typischerweise auf Wohnungen, die nicht der ständige Wohnsitz des Eigentümers sind. Die Sätze variieren je nach Stadtbezirk – in der Größenordnung von hundert bis etwa 2.000 HUF/m² pro Jahr; muss in dem jeweiligen Bezirk überprüft werden.
• Gemeinschaftskosten des Wohnhauses (közös költség): je nach Gebäude und Dienstleistungen, bei einer typischen Budapesters Wohnung etwa 15.000–40.000 HUF pro Monat; bei Neubauten mit Aufzug, Garage und Rezeption mehr.
• Energiekosten: je nach Verbrauch.

Vermietung und Rendite

Ein ausländischer Eigentümer darf vermieten. Bei Langzeitvermietung beträgt die Einkommensteuer 15 % – die Grundlage ist das Einkommen abzüglich tatsächlicher Kosten oder eines Pauschalbetrags von 10 %; Sozialabgaben werden normalerweise nicht auf reguläre Langzeitvermietungen von Privatpersonen gezahlt. Nicht-Ansässige versteuern Mieteinnahmen aus ungarischen Immobilien in Ungarn (SR und Tschechien haben Doppelbesteuerungsabkommen mit Ungarn). Die Bruttoliegenschaftsrendite aus Langzeitvermietung in Budapest liegt bei etwa 5 % (Global Property Guide, 2025).

Kurzzeitvermietung in Budapest ist regulatorisch risikant: Seit 1. 1. 2025 gilt ein Moratorium für neue Registrationen von Kurzzeitunterkünften in ganz Budapest (bis Ende 2026), der VI. Bezirk (Terézváros) hat sie ab 1. 1. 2026 vollständig verboten und weitere zentrale Bezirke erwägen Obergrenzen. Bestehende Lizenzen bleiben gültig; die Pauschalsteuer für Privatunterkünfte beträgt in Budapest 150.000 HUF pro Zimmer und Jahr (außerhalb Budapests 38.400 HUF), plus NTAK-Registrierung und lokale Übernachtungssteuer.

Aufenthalt und Visa

Kauf einer Immobilie begründet keinen Aufenthalt. EU-Bürger benötigen ihn jedoch nicht: Bei einem Aufenthalt von über 3 Monaten ist nur eine Registrierungskarte für EU-Bürger erforderlich (kostenlose Formalität) und die Immobilie dient als Wohnungsnachweis. Für Nicht-EU-Bürger gibt es das Programm "Gast-Investor" (Investition von 250.000 € in einen Immobilienfonds; direkter Immobilienerwerb für 500.000 € wurde per Gesetz abgeschafft und begründet keinen Aufenthalt) – für Kunden aus SK und CZ ist es irrelevant.

Finanzierung

Ungarische Banken finanzieren hauptsächlich Antragsteller mit Einkommen in Ungarn; nicht ansässige Personen ohne ungarisches Einkommen erhalten nur schwer eine Hypothek und mit niedrigerem LTV. Normale Praxis für Kunden aus SK und CZ:

• Bargeld,
• Zahlungsplan des Bauträgers bei Neubau – typischerweise 10–20 % bei Vertragsabschluss, Rest nach Phasen oder bei Übergabe,
• Darlehen in der Slowakei oder Tschechien, besichert durch Inlandseigentum – eine slowakische oder tschechische Bank wird eine ungarische Wohnung normalerweise als Sicherheit nicht akzeptieren.

Staatlich unterstützte Darlehen (z.B. Otthon Start mit 3 % Satz ab September 2025) sind für Inlandskäufer bestimmt; für ausländische Kunden bedeuten sie hauptsächlich steigende Preise und Wettbewerb beim Kauf.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Kurzzeitvermietung: Die Regulierung wird verschärft (Moratorium, Verbot im VI. Bezirk) – ein Geschäftsplan, der auf Airbnb in Budapest basiert, ist risikobehaftet. Langzeitvermietung ist eine sicherere Annahme.
• Eigentumsregister: Lasten, Bankenhypotheken, Grunddienstbarkeiten, laufende Einträge – wird vom Anwalt überprüft; ohne seine Gegenzeichnung ist der Vertrag ungültig.
• Neubauten: Hinterlegung oder Bankgarantie ist nicht automatisch. Überprüfen Sie die Finanzierung des Bauträgers, den Zeitplan, vertragliche Strafen für Verzögerungen und Abnahme (használatbavételi engedély) vor Restzahlung; überprüfen Sie, ob der ermäßigte Steuersatz von 5 % gilt.
• Gesetz zum Schutz der lokalen Identität: Überprüfen Sie bei Käufen außerhalb Budapests das Vorkaufsrecht der Gemeinde und die Bedingungen für die Anmeldung des Wohnsitzes – diese können die Übertragung verzögern oder blockieren.
• Preise: In Budapest sind die Preise nach 2025 schnell gestiegen (auch aufgrund des Otthon-Start-Programms) – zahlen Sie nicht zu viel, ohne Preise pro m² im Bezirk zu vergleichen.
• Rückstellung für Steuern: Die Grunderwerbsteuer wird von der NAV später erhoben – reservieren Sie dafür 4 % über dem Kaufpreis.

Verkauf in der Zukunft

Gewinne aus dem Verkauf werden auch von Nicht-Ansässigen in Ungarn mit einer Rate von 15 % besteuert, aber die Basis wird je nach Haltedauer reduziert: im Kaufjahr und im 1. Jahr danach werden 100 % des Gewinns besteuert, dann 90 %, 60 %, 30 % und ab dem 5. Jahr nach Erwerb 0 % – nach 5 Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Erwerbskosten, Gebühren und nachgewiesene Investitionen in die Wohnung können abgezogen werden.

Häufig gestellte Fragen

Benötige ich als Slowake oder Tscheche eine Genehmigung zum Kauf? Nein. EU-Bürger kaufen Wohnimmobilien ohne Genehmigung; die Genehmigung bezieht sich nur auf Nicht-EU-Bürger.

Muss ich beim Kauf persönlich in Budapest anwesend sein? Nein. Eine Vollmacht mit Apostille (oder Unterzeichnung bei der Botschaft) und ein ungarischer Anwalt unterzeichnen für Sie.

Warum brauche ich einen ungarischen Anwalt? Gesetzlich – das Grundbuchamt akzeptiert nur Verträge, die von einem ungarischen Anwalt abgefasst und gegenzeichnet wurden. Die Gebühr beträgt etwa 1 % des Preises.

Kann ich die Wohnung über Airbnb vermieten? In Budapest können Sie bis Ende 2026 keine neue Registrierung erhalten und der VI. Bezirk verbietet ab 2026 die Kurzzeitvermietung. Langzeitvermietung ist ohne Einschränkungen möglich, Steuer 15 %.

Wird in Ungarn eine jährliche Grundsteuer gezahlt? Landesweit nein. Einige Bezirke erheben eine lokale Steuer auf Bauwerke für Wohnungen, die nicht der ständige Wohnsitz sind – muss je nach Bezirk überprüft werden.

Was ist foglaló? Eine Kaution (typischerweise 10 %) mit strengem Regelwerk: Wenn Sie zurücktreten, verfällt sie; wenn der Verkäufer, gibt er Ihnen die doppelte Summe zurück.

Nächster Schritt

Die Wahl des richtigen Bezirks und die Überprüfung des Eigentumsregisters entscheiden darüber, ob der Kauf in Ungarn reibungslos abläuft. Wenn Sie es erwägen, gehen wir in einer kostenlosen Beratung Ihre Situation durch und sagen Ihnen offen, was wir an Ihrer Stelle tun würden.

In der Zwischenzeit können Sie sich aktuelle Angebote in Ungarn ansehen.

Stand der Informationen: August 2026. Orientierungsinformationen, keine rechtliche oder steuerliche Beratung.