Kauf von Immobilien in Italien: Verfahren, Steuern und worauf Sie achten sollten

Italien bietet für Käufer aus der Slowakei und Tschechien zwei große Vorteile, über die wenig gesprochen wird. Beim Kauf einer älteren Immobilie von einer Privatperson wird die Steuer nicht vom Marktpreis, sondern vom Katastralwert berechnet, der deutlich niedriger ist — und nach 5 Jahren Eigentumsbesitz ist der Gewinn aus dem Verkauf auch für Nicht-Residenten völlig steuerfrei. Andererseits ist besonders auf Sardinien illegale Bebauung ein häufiges Problem, daher ist eine gründliche Überprüfung vor der Unterzeichnung absolut notwendig. Hier ist ein Überblick über den gesamten Prozess — Sätze und Besonderheiten werden mit Fokus auf Sardinien angegeben.

Kann ein Ausländer in Italien kaufen?

Ja. EU-Bürger, also Slowaken und Tschechen, kaufen in Italien ohne Einschränkungen und mit den gleichen Rechten wie Italiener — Wohnungen, Villen und Grundstücke in vollem Eigentum (piena proprietà, ähnlich wie Freihausbasis). Leasehold wird nicht verwendet. Die Reziprozitätsbedingung gilt nur für Bürger außerhalb der EU.

Die einzige administrative Anforderung ist der Codice fiscale — die italienische Steuernummer, die die Agenzia delle Entrate kostenlos oder das italienische Konsulat ausstellt. Ohne sie können Sie keinen Vertrag unterzeichnen, kein Konto eröffnen oder Steuern zahlen, daher ist dies der erste praktische Schritt jedes Kaufs.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Proposta d'acquisto — schriftliches Angebot mit kleiner Anzahlung. Achtung: Nach Annahme durch den Verkäufer ist es bindend.
2. Compromesso / contratto preliminare — Vorvertrag mit Anzahlung caparra confirmatoria üblicherweise 10–20 %. Das Regime ist streng auf beiden Seiten: Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die Anzahlung; wenn der Verkäufer zurücktritt, zahlt er das Doppelte. Eine Registrierung des Vorvertrags wird empfohlen; beim Kauf im Bau siehe den Abschnitt über Risiken.
3. Rechtliche und technische Überprüfung — Kataster, Belastungen, Baulegalität, Hypotheken des Verkäufers. Die Überprüfung der Übereinstimmung der Struktur mit den Genehmigungen sollte idealerweise vor der Unterzeichnung des Vorvertrags abgeschlossen sein.
4. Rogito notarile — abschließende Kaufurkunde bei einem Notar, Zahlung des Restbetrags, Übergabe der Schlüssel; der Notar trägt die Eintragung in das Grundbuch ein. Der Notar ist eine unabhängige öffentliche Person — der Kunde schützt daher seine eigenen Interessen durch seinen eigenen Anwalt.

Der gesamte Prozess dauert normalerweise 2–4 Monate. Der Fernkauf ist üblich per notarielle Vollmacht (procura), die auch zu Hause mit Apostille und beglaubigter Übersetzung unterzeichnet werden kann.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich durch diese Liste nicht abschrecken. Der Käufer zahlt nicht alles — ein Teil der Positionen wird vom Verkäufer oder Entwickler getragen und einige sind möglicherweise bereits im angegebenen Preis enthalten. Dies sind einmalige Kosten beim Kauf, nicht regelmäßige Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir im Voraus, wie viel Sie über dem Preis zahlen, damit Sie mit der endgültigen Zahl entscheiden können.

• Ältere Immobilie von Privatperson (zweites Zuhause): Registrierungssteuer 9 % — aber vom Katastralwert (valore catastale), der deutlich niedriger als der Marktpreis ist, oft um 30–60 % niedriger. Hinzu kommen Fixgebühren von 50 € + 50 €.
• Neubau vom Entwickler (bis 5 Jahre nach Abnahme): MwSt. (IVA) 10 % des Kaufpreises (22 % bei Luxuskategorien A/1, A/8, A/9) + 3× Fixgebühr 200 €.
• Vergünstigung prima casa (2 % Registrierungssteuer / 4 % MwSt.) gilt nur beim Umzug des ständigen Wohnsitzes in die Gemeinde innerhalb von 18 Monaten — beim Erwerb einer Ferienimmobilie gilt dies nicht.
• Notar: etwa 1–2,5 % + MwSt.; Anwalt etwa 1–2 %; Maklerprovision in Italien üblicherweise etwa 3 % + MwSt. von jeder Seite (falls nicht anders vereinbart).

Insgesamt rechnen Sie mit etwa 10–15 % zusätzlich; beim Kauf von einem Privatverkäufer real weniger wegen der Besteuerung nach Katastralwert.

Jährliche Kosten des Eigentümers

• IMU — Gemeindegrundsteuer für das zweite Zuhause: Grundsatz 0,86 %, die Gemeinde kann ihn auf 1,06 % anpassen. Sie wird vom umgerechneten Katastralwert berechnet, nicht vom Marktpreis; bei einer normalen Wohnung sind das etwa einige hundert bis niedrige tausende Euro pro Jahr. Auf den Hauptwohnsitz (nicht luxuriös) wird IMU nicht gezahlt.
• TARI (Abfall): etwa 200–400 € pro Jahr je nach Fläche und Gemeinde.
• Condominio / Verwaltung des Resorts: je nach Ausstattung etwa 500–2.000+ € pro Jahr, in Resorts mit Pool und Grünflächenpflege mehr.
• Energie und Versicherung: normale Verbrauchskosten; Versicherung etwa einige hundert Euro.

Vermietung und Rendite

Ausländer dürfen ohne Einschränkungen vermieten. Kurzzeittouristenvermietung hat jedoch klare administrative Anforderungen: nationaler Code CIN (Codice Identificativo Nazionale, ab 1. 1. 2025 verpflichtend, Bußgelder bis 8.000 €), auf Sardinien zusätzlich regionaler Code IUN, Angabe der Codes in jedem Inserat, Anmeldung von Gästen bei der Polizei (Alloggiati Web) und verpflichtende Gasmelder und CO-Melder zusammen mit Feuerlöschern.

Besteuerung von Nicht-Residenten: cedolare secca (Pauschalsteuer) 21 % der Bruttomiete bei der ersten vermieteten Wohnung, 26 % ab der zweiten; ab der dritten vermieteten Wohnung ist es ab 1. 1. 2026 bereits ein Geschäftsbetrieb mit obligatorischer MwSt.-Registrierung (partita IVA). Kosten können in diesem Regime nicht abgezogen werden; Alternative sind progressive IRPEF-Sätze. Gemeinden erheben zusätzlich Fremdenverkehrsabgaben von Gästen.

Wichtiges Merkmal für den Investitionsplan: Sardinien ist stark saisonal und die Auslastung außerhalb von Juni–September ist niedrig, was bei der Renditeprognose berücksichtigt werden sollte. Spezifische Renditeangaben garantieren wir nicht.

Aufenthalt und Visa

Der Kauf einer Immobilie gibt keine Aufenthaltserlaubnis. EU-Bürger benötigen diese jedoch nicht — in Italien können sie sich unbegrenzt aufhalten; bei einem Aufenthalt über 3 Monate werden sie ins Einwohnerverzeichnis der Gemeinde eingetragen (iscrizione anagrafica). Das italienische Investor-Visum (ab 250.000 €; Immobilienkauf qualifiziert sich nicht) ist nur für Bürger außerhalb der EU.

Finanzierung

Italienische Banken vergeben an Nicht-Residenten normalerweise Hypotheken nur bis zu 50–60 % des Preises, mit strengem Limit der Raten auf etwa 35 % des Einkommens und relativ langwierigem Prozess; einige Banken finanzieren Nicht-Residenten überhaupt nicht. Bei Neubauten ist ein Zahlungsplan des Entwicklers während der Konstruktion üblich.

Die praktisch einfachste Lösung für slowakische und tschechische Klienten ist ein Darlehen einer inländischen Bank, besichert durch eine Immobilie im Inland (amerikanische Hypothek) — in Italien kauft der Kunde dann als Barkäufer.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Abusi edilizi — schwarze Bauten und nicht genehmigte Änderungen sind auf Sardinien ein häufiges Problem: Anbauten, geschlossene Veranden, Pools oder zusätzliche Zimmer ohne Genehmigung. Vor der Unterzeichnung des Vorvertrags ist eine Überprüfung der Übereinstimmung der Struktur mit Genehmigungen und Kataster (conformità urbanistica e catastale) erforderlich.
• Küstenschutzzone: Der sardische Landschaftsplan (Piano Paesaggistico Regionale) verbietet Neubauten bis 300 m vom Meer und illegale Volumen in dieser Zone können nicht nachträglich durch Amnestie legalisiert werden — es drohen Sanktionen bis zum Abriss. Bei einer Villa am Meer ist die Überprüfung der Legalität entscheidend.
• Schutz beim Kauf im Bau (D.Lgs. 122/2005): Der Entwickler muss spätestens beim Vorvertrag eine Bankgarantie oder Versicherungsgarantie (fideiussione) für alle Anzahlungen vorlegen — bei Konkurs des Entwicklers erstattet der Garanten innerhalb von 30 Tagen; ohne Garantie ist der Vertrag als ungültig anfechtbar. Bei Übergabe muss der Entwickler eine 10-jährige Versicherung gegen schwerwiegende Baumängel vorlegen (polizza decennale postuma). Zahlen Sie Anzahlungen niemals ohne fideiussione.
• Weitere Überprüfungen: Nutzungszertifikat (agibilità), mögliche Vorkaufsrechte bei landwirtschaftlichen Flächen und Schulden auf dem Condominium.

Verkauf in der Zukunft

Gewinne aus dem Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf unterliegen einer Steuer von 26 % (Ersatzsteuer — muss direkt bei der rogito beim Notar angefordert werden; ansonsten gelten progressive Sätze). Nach 5 Jahren Eigentumsbesitz ist der Verkaufsgewinn völlig steuerfrei — und dies gilt auch für Nicht-Residenten. Kaufkosten und dokumentierte Renovierungskosten reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.

Häufig gestellte Fragen

Benötige ich eine Genehmigung zum Kauf als Ausländer? Nein. Als EU-Bürger kaufen Sie wie ein Italiener; Sie benötigen nur den Codice fiscale, der kostenlos ausgestellt wird.

Muss ich zur Unterzeichnung in Italien sein? Nein. Rogito kann per notarielle Vollmacht (procura) an einen Anwalt unterzeichnet werden, mit Apostille und Übersetzung.

Warum wird die Steuer vom Katastralwert berechnet? Beim Kauf von einer Privatperson erlaubt das Gesetz die Besteuerung des Katastralwerts, der niedriger als der Marktpreis ist — Sie zahlen also real weniger als die formalen 9 %. Bei Neubauten mit MwSt. wird vom vollen Preis gezahlt.

Kann ich ein Apartment über Airbnb vermieten? Ja, nach Erhalt des nationalen Codes CIN und des sardischen Codes IUN und Erfüllung der Sicherheitsanforderungen; die Steuer beträgt 21 % bei der ersten Wohnung, 26 % bei der zweiten; ab der dritten Wohnung ist es bereits ein Geschäftsbetrieb mit obligatorischer partita IVA.

Was schützt mich beim Kauf im Bau? Gesetzliche Bankgarantie (fideiussione) auf alle Anzahlungen und nach Fertigstellung 10-jährige Versicherung gegen Baumängel. Zahlen Sie ohne vorgelegte Garantie nichts.

Wann kann ich steuerfrei verkaufen? Nach 5 Jahren vom Kauf ist der Verkaufsgewinn steuerfrei; bei früherem Verkauf werden 26 % des Gewinns gezahlt.

Nächster Schritt

Wenn Sie der Kauf in Italien reizt, gehen wir gerne kostenlos und unverbindlich Ihre Absicht durch — von der Wahl des Ortes über das Budget bis zur Überprüfung einer bestimmten Immobilie. Ein Beratungsgespräch erspart Ihnen Stunden der Suche und zeigt Ihnen, worauf Sie gerade in Ihrem Fall achten sollten. Inzwischen können Sie sich aktuelle Angebote in Italien ansehen.

Stand der Informationen: August 2026. Orientierende Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.