Achat d'immobilier à Dubaï et aux EAU : processus, taxes et visas

Les Émirats arabes unis font partie des rares pays où le propriétaire d'un bien immobilier ne paie aucune taxe annuelle sur la propriété, aucun impôt sur les revenus locatifs et aucun impôt sur les gains en capital lors de la vente. Ajoutez à cela la possibilité de finaliser l'ensemble de l'achat à distance et l'entrée sans visa pendant 90 jours — et il est clair pourquoi Dubaï et Abu Dhabi apparaissent de plus en plus souvent dans les projets des acheteurs slovaques et tchèques. Dans ce guide, nous examinerons l'ensemble du processus d'achat, les coûts réels et les risques qu'il est utile de connaître à l'avance.

Un étranger peut-il acheter aux EAU ?

Oui. Les citoyens slovaques et tchèques peuvent acheter des propriétés aux EAU sans résidence, sponsor ou compte bancaire local. La seule restriction substantielle est territoriale — l'achat n'est possible que dans les zones désignées :

• Dubaï dispose de plus de 40 zones freehold (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills, etc.). Un étranger y acquiert une propriété complète et perpétuelle (freehold) avec le droit de vendre, louer et léguer à ses héritiers. En dehors des zones freehold, un long bail ou usufruit de 10 à 99 ans est possible pour les étrangers.
• Abu Dhabi permet depuis 2019 la propriété freehold complète dans neuf zones d'investissement et plus (Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach, etc.). En dehors des zones d'investissement, les étrangers ne peuvent pas acheter.

Les citoyens de l'UE n'ont aucune exception particulière — les mêmes règles s'appliquent qu'aux autres étrangers. En pratique, cependant, ce n'est pas un obstacle : les projets immobiliers vendus à des clients étrangers sont pratiquement toujours dans des zones freehold et les appartements et villas s'achètent selon la même procédure.

Processus d'achat étape par étape

1. Réservation. Un formulaire de réservation est signé et un dépôt est effectué — pour les off-plan (propriétés en construction), environ 5 à 20 % selon le plan de paiement du promoteur, pour les propriétés achevées environ 10 %.
2. Contrat. Pour l'off-plan, un SPA (Sales and Purchase Agreement) est signé et la vente doit être enregistrée dans le système Oqood auprès du Dubai Land Department (DLD) — ce n'est que par cet enregistrement qu'un droit légal à l'unité est créé. Pour une propriété achevée, un MOU (Form F) est signé, le promoteur délivre un NOC et le transfert s'effectue auprès du bureau des syndics du DLD.
3. Titre de propriété. Après le transfert, le DLD délivre un titre de propriété ; pour l'off-plan après l'achèvement de la construction et le paiement intégral du prix.
4. Durée du processus. L'achat d'une propriété achevée prend 2 à 6 semaines ; pour l'off-plan, cela dépend du calendrier de construction.
5. Achat à distance. C'est courant — soit par procuration complète (notariée, avec légalisation/apostille et traduction), soit électroniquement via les applications du DLD. Le client n'a pas besoin d'être aux EAU du tout.

Frais et taxes à l'achat

> Ne soyez pas effrayé par cette liste. L'acheteur ne paie pas tout — certains articles sont supportés par le vendeur ou le promoteur, et certains sont déjà inclus dans le prix annoncé. Ce sont en outre des coûts ponctuels lors de l'achat, et non des paiements récurrents. Pour une offre spécifique, nous calculerons à l'avance exactement combien vous paierez en plus du prix, afin que vous preniez votre décision avec un chiffre final.

• Dubaï : frais de transfert DLD de 4 % du prix (en pratique payés par l'acheteur ; pour l'off-plan payés lors de l'enregistrement dans Oqood) plus frais administratifs — titre de propriété AED 580 et bureau du syndic AED 2 100 à 4 200.
• Abu Dhabi : frais de transfert de 2 %.
• Commission du courtier : lors d'un achat auprès du promoteur, elle est généralement payée par le promoteur, donc l'acheteur ne paie rien ; sur le marché secondaire, elle est généralement de 2 % + 5 % de TVA.
• Hypothèque : l'enregistrement coûte 0,25 % du prêt + AED 290.
• TVA : les propriétés résidentielles sont exonérées de TVA (première vente 0 %, vente ultérieure exonérée) ; la TVA de 5 % s'applique uniquement aux locaux commerciaux.

Au total, prévoyez environ 5 à 8 % au-dessus du prix d'achat à Dubaï ; moins à Abu Dhabi. Il n'y a pas de taxe de timbre ou de taxe annuelle sur les biens aux EAU.

Coûts annuels du propriétaire

Aucune taxe annuelle sur les propriétés n'est payée. Cependant, il faut compter avec :

• Service charges (frais de gestion et d'entretien) : pour les appartements environ AED 12 à 30 par pied carré par an (les tours de luxe coûtent plus cher), pour les villas AED 4 à 8. Pour un appartement de 70 m², cela représente environ AED 9 000 à 23 000 par an.
• Housing fee (Dubaï) : 5 % de la valeur locative annuelle, facturé mensuellement via la facture énergétique (DEWA). Elle est payée par celui qui vit dans l'appartement — le locataire ou éventuellement le propriétaire.
• Électricité et refroidissement (DEWA + chiller) : environ AED 500 à 1 500 par mois selon la consommation et la saison.

Location et rendement

L'étranger peut louer sans restriction. La location à long terme est enregistrée à Dubaï dans le système Ejari, à Abu Dhabi dans le système Tawtheeq.

Location à court terme (séjours de moins de 6 mois) nécessite à Dubaï une autorisation « holiday home » du DET (ancien DTCM) : l'enregistrement coûte environ AED 1 520 plus un droit annuel selon le nombre de chambres, soit environ AED 1 900 à 2 800 par an, plus le Tourism Dirham AED 10 à 15 par chambre et par nuit. Tout cela peut aussi être géré par un opérateur titulaire d'une licence qui gère la location pour vous.

Fiscalité : Les EAU ne taxent pas le revenu des personnes physiques provenant de la location (0 %) ; l'impôt sur les sociétés de 9 % ne s'applique pas au revenu d'investissement privé d'une personne physique provenant de propriétés immobilières. Cependant, des obligations fiscales peuvent survenir dans votre pays de résidence fiscale — la Slovaquie et la Tchéquie ont un traité avec les EAU pour éviter la double imposition. Nous recommandons de discuter de votre situation particulière avec un conseiller fiscal.

Rendements bruts à Dubaï sont généralement environ 5 à 8 % par an selon la localité et le segment — les petits appartements réalisent des rendements plus élevés, le segment de luxe des rendements plus bas.

Résidence et visas

L'achat de propriété immobilière ne donne pas automatiquement le droit de résidence — vous devez demander un visa. Les options sont échelonnées selon la valeur de l'investissement :

• Touristique : les citoyens SR/TR ont une entrée sans visa pendant 90 jours au cours de toute période de 180 jours.
• Visa d'investisseur (Dubaï) : à partir d'avril 2026, la valeur minimale de AED 750 000 ne s'applique plus — le propriétaire unique d'une propriété achevée dans une zone freehold peut demander un visa renouvelable de 2 ans indépendamment du prix (en cas de copropriété, la part de chaque demandeur doit être d'au moins AED 400 000).
• Golden visa de 10 ans : une propriété immobilière — ou même plusieurs unités ensemble — d'une valeur minimale de AED 2 000 000 (environ 500 000 €) selon l'évaluation du DLD. Les propriétés hypothéquées et les off-plan de promoteurs enregistrés sont reconnus (en cas d'hypothèque, un NOC bancaire est requis) ; à partir de 2026, peu importe le pourcentage du prix que vous avez déjà payé — seule l'évaluation du DLD compte, minimale AED 2 millions. Le visa couvre également la famille et ne nécessite pas une résidence permanente aux EAU.

Financement

Un non-résident peut obtenir un prêt hypothécaire directement auprès d'une banque aux EAU : le LTV est généralement 50 à 60 % (pour l'off-plan plutôt 50 %), les taux environ 4 à 6 % et des revenus doivent être justifiés.

La pratique la plus courante pour l'off-plan est cependant le plan de paiement du promoteur — par exemple 60/40 ou 1 % par mois, parfois même avec des paiements après livraison. Cela fonctionne sans banque et sans intérêts.

Troisième option : un prêt auprès d'une banque slovaque ou tchèque garanti par une propriété au pays (« hypothèque américaine ») — la propriété aux EAU ne peut pas être directement hypothéquée par une banque locale.

Risques et choses à surveiller

• Escrow est essentiel. Achetez off-plan uniquement dans des projets enregistrés auprès de RERA avec un compte lié : l'argent des acheteurs ne peut aller que à la construction de ce projet spécifique et est prélevé selon les phases de construction. Demandez le numéro du compte escrow et payez uniquement sur ce compte.
• Historique du promoteur. Vérifiez les projets terminés et livrés à temps et l'enregistrement des ventes dans Oqood — sans cela, vous n'avez pas de droit légal à l'unité.
• Licence du courtier. Le courtier doit avoir une licence RERA.
• Retard de construction — cela se produit — suivez les délais, les pénalités et les compensations directement dans le SPA.
• Marché secondaire : vérifiez les arriérés de service charges — un NOC du promoteur est une condition du transfert.
• Service charges varient considérablement entre les projets, demandez-les avant de réserver. Comptez également sur la cyclicité du marché et dans certains quartiers sur le risque de suroffre.

Vente à l'avenir

Les EAU n'ont pas d'impôt sur les gains en capital lors de la vente (0 % capital gains) même pour les non-résidents ; lors du transfert, le droit DLD de 4 % est à nouveau payé, généralement payé par le nouvel acheteur. Une propriété off-plan peut généralement être vendue avant achèvement (« assignment ») — le promoteur peut exiger le paiement d'un certain pourcentage du prix et une commission.

L'impôt sur les gains peut survenir à domicile : environ en Slovaquie, le revenu de la vente est exonéré après 5 ans de propriété, en Tchéquie après 10 ans (pour l'acquisition à partir de 2021) — toujours selon votre résidence fiscale.

Questions fréquemment posées

La propriété sera-t-elle vraiment la mienne, ou seulement « pour 99 ans » ? Dans une zone freehold, vous avez une propriété complète et perpétuelle enregistrée auprès du DLD — vous pouvez vendre, louer et léguer à vos héritiers.

Dois-je me rendre à Dubaï pour acheter ? Non. La réservation, le contrat et l'enregistrement peuvent tous être gérés à distance par procuration complète ou électroniquement.

Quelles taxes vais-je payer aux EAU ? 4 % à l'achat (Dubaï), resp. 2 % (Abu Dhabi). Ensuite, aucune taxe annuelle, aucun impôt sur les loyers, aucun impôt sur les gains. Des obligations peuvent survenir en Slovaquie ou en Tchéquie.

Vais-je obtenir un visa pour mon achat ? En tant que propriétaire unique d'une propriété achevée, vous pouvez demander un visa de 2 ans sans valeur minimale (à partir d'avril 2026), à partir de AED 2 millions, un Golden visa de 10 ans également pour la famille.

L'argent est-il en sécurité pour l'off-plan ? Dans les projets RERA, il va sur un compte escrow lié et le promoteur ne le retire que selon l'avancement de la construction.

Que se passe-t-il en cas d'héritage ? La propriété est héréditaire ; il est recommandé d'avoir un testament enregistré aux EAU (par exemple DIFC Wills), sinon la loi locale peut s'appliquer à l'héritage.

Prochaine étape

Si vous envisagez d'acheter à Dubaï ou Abu Dhabi, nous serions heureux de discuter gratuitement et sans engagement de votre projet — du choix de la localité au plan de paiement en passant par les visas. Contactez-nous et économisez des semaines de recherche personnelle.

Mentre-temps, vous pouvez consulter les offres actuelles aux Émirats arabes unis.

État des informations : août 2026. Informations orientatives, pas des conseils juridiques ou fiscaux.