Ingatlan vásárlás Dubaiban és az EAE-ben: eljárás, adók és vízumok

Az Egyesült Arab Emírségek azon kevés országok közé tartozik, ahol az ingatlan tulajdonosa nem fizet éves ingatlanadót, nem fizet jövedelemadót a bérleti jövedelemből, és nem fizet nyereségadót az eladásnál. Ehhez hozzájön a teljes vásárlás távolról történő intézésének lehetősége és 90 napos vízummentes beutazás — és egyértelművé válik, hogy Dubaj és Abu Dhabi miért jelenik meg egyre gyakrabban a szlovák és cseh vásárlók terveiben. Ebben az útmutatóban végigmegyünk a teljes vásárlási folyamaton, a tényleges költségeken és az előre érdemes tudni való kockázatokon.

Vásárolhat-e külföldinek az EAE-ben?

Igen. A szlovákok és csehek az EAE-ben akár tartózkodási hely, szponzor vagy helyi bankszámla nélkül is vásárolhatnak ingatlanokat. Az egyetlen lényeges korlátozás a terület — csak kijelölt zónákban lehet vásárolni:

• Dubaj több mint 40 szabadföld zónával rendelkezik (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills és mások). A külföldi ebben az esetben teljes, időbeli korlátok nélküli tulajdonjogot (freehold) szerez, azzal a joggal, hogy az ingatlant eladhatja, bérbeadhassa és örökösökre hagyhatja. A szabadföld zónákon kívül kutatföldi vagy haszonélvezeti jog (usufruct) lehetséges 10-99 évre.
• Abu Dhabi 2019 óta teljes freehold tulajdonjogot tesz lehetővé kilenc és több befektetési zónában (Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach és mások). A befektetési zónákon kívül külföldiek nem vásárolhatnak.

An EU-s állampolgároknak nincsenek különleges kivételei — ugyanazok a szabályok vonatkoznak rájuk, mint a többi külföldi. A gyakorlatban azonban ez nem jelent akadályt: a külföldi ügyfelek számára értékesített fejlesztői projektek szinte kivétel nélkül szabadföld zónákban vannak, és az apartmanok és villák ugyanolyan eljárás szerint vásárolhatók.

A vásárlási eljárás lépésről lépésről

1. Foglalás. Aláírásra kerül egy foglalási nyilatkozat és letét kerül lerakásra — off-plan esetén (építés alatt álló ingatlan) körülbelül 5–20 % a fejlesztő fizetési terve szerint, kész ingatlan esetén körülbelül 10 %.
2. Szerződés. Off-plan esetén aláírásra kerül az SPA (Sales and Purchase Agreement) és az eladást kötelezően regisztrálni kell a Dubai Land Department (DLD) Oqood rendszerében — csak ezzel a regisztrációval alakul ki jogi igény az egységre. Kész ingatlan esetén aláírásra kerül az MOU (Form F), a fejlesztő kiadja az NOC-ot, és az átruházás a DLD trustee irodájában történik.
3. Tulajdoni lap. Az átruházás után a DLD kiadja a title deed-et; off-plan esetén az építés befejezése és az ár kiegyenlítése után.
4. Mennyi ideig tart. A kész ingatlan vásárlása 2–6 hétig tart; off-plan esetén az építési ütemezés szerint zajlik.
5. Távolról való vásárlás. Gyakori — teljes meghatalmazás (jegyzői hitelesítéssel, szuperlegalizáció/apostille-al, fordítással), vagy elektronikusan a DLD alkalmazásain keresztül. Az ügyfélnek nem kell az EAE-ben lennie.

Díjak és adók vásárláskor

> Ne ijedjen meg ettől a listától. Nem mindenre az vevő — az egyes tétel egy részét az eladó vagy fejlesztő viseleli, és néhányat már az inzertált árban szerepeltetnek. Emellett ezek egyszeri költségek a vásárláskor, nem rendszeres kifizetések. Konkrét ajánlatnál előzetesen kiszámítjuk, mennyit fizet pontosan az ár felett, hogy végső számmal dönthessen.

• Dubaj: DLD áttételi díj az ár 4%-a (gyakorlatban az vevő fizeti; off-plan esetén az Oqood-ban történő regisztrációkor fizetik) plusz adminisztratív díjak — title deed AED 580 és trustee iroda AED 2 100–4 200.
• Abu Dhabi: áttételi díj 2%.
• Ügynök provisziója: a fejlesztőtől történő vásárláskor tipikusan a fejlesztő fizeti, így az vevő nem fizet semmit; másodlagos piacon tipikusan 2% + 5% ÁFA.
• Jelzálog: regisztráció az úver 0,25%-a + AED 290.
• ÁFA: lakóingatlanok ÁFA-mentes (első eladás 0%, további eladás mentesített); 5% ÁFA csak kereskedelmi helyiségekre vonatkozik.

Összesen számítson körülbelül 5–8%-kal az ár felett Dubaiban; Abu Dhabiban kevesebbre. Illeték és éves vagyonadó az EAE-ben nem létezik.

A tulajdonos éves költségei

Eves ingatlanadó nem fizetendő. Számolni azonban kell ezekkel az itemekkel:

• Service charges (kezelési és karbantartási díjak): apartmanok esetén körülbelül AED 12–30 négyzetlábonként évente (luxus tornyok többet), villák esetén AED 4–8. A 70 m²-es apartman esetén ez körülbelül AED 9 000–23 000 évente.
• Housing fee (Dubaj): az éves bérleti érték 5%-a, havonta számlázott az energia számlán (DEWA). Azt fizeti, aki az apartmanban lakik — a bérlő, illetve a tulajdonos.
• Energia és hűtés (DEWA + chiller): körülbelül AED 500–1 500 havonta a fogyasztás és szezon szerint.

Bérbeadás és hozam

A külföldi korlátlanul bérbeadhassa. A hosszú lejáratú bérletet Dubaiban az Ejari rendszerbe, Abu Dhabiban a Tawtheeq rendszerbe kell bejelenteni.

Rövid lejáratú bérleti (6 hónapnál rövidebb tartózkodás) Dubaiban a DET (korábbi DTCM) "holiday home" engedélye szükséges: a regisztráció körülbelül AED 1 520-ba kerül, plusz éves díj a szobaszám szerint, összesen körülbelül AED 1 900–2 800 évente, valamint Tourism Dirham AED 10–15 szobánként és éjszakánként. Az egész intézhető licencelt operátor által is, aki a bérbeadást kezelje az ön helyett.

Adózás: az EAE a fizikai személyek bérleti jövedelemét nem adóztatja (0%); a 9%-os társaságiadó-kulcs nem vonatkozik a fizikai személy ingatlanokból származó magánberuházási jövedelmére. Az adó kötelezettségek azonban felmerülhetnek az adózási rezidencia országában — a Szlovákia és Csehország is rendelkezik az EAE-vel a kettős adóztatás megelőzésére vonatkozó szerződéssel. Az adott helyzetet tanácsos megvitatni egy adótanácsadóval.

Bruttó hozamok Dubaiban körülbelül 5–8% évente a helyszín és a szegmens szerint — kisebb apartmanok magasabb hozamokat érnek el, a luxus szegmens alacsonyabbat.

Tartózkodás és vízumok

Maga az ingatlanvásárlás automatikusan nem biztosít tartózkodási engedélyt — vízumért kell kezdeményezni. A lehetőségek az befektetés értéke szerint vannak csoportosítva:

• Turista: az SK/CZ állampolgárok vízummentes beutazást kapnak 90 napra bármelyik 180 napos időszakban.
• Befektetési vízum (Dubaj): 2026 áprilistól már nem érvényes az AED 750 000 minimális érték — az egyetlen tulajdonosa egy befejezett ingatlannak a szabadföld zónában kérheti a 2 éves megújítható vízumot az ár függetlenül (társastuljdonnál az egyes kérelmezők részesedésének legalább AED 400 000-nak kell lennie).
• Golden visa 10 éveke: ingatlan — akár több egység összesen — legalább AED 2 000 000 értékben (körülbelül 500 000 €) a DLD értékelése szerint. Hipotékás ingatlanok és regisztrált fejlesztőktől származó off-plan is elismertek (hipotéka esetén szükséges a bank NOC-ja); 2026-tól inoltre nem számít, mennyit fizettél már meg az árból — csak a DLD által megállapított minimálisan AED 2 millió értékelés számít. A vízum a családot is kiterjed, és nem igényli az EAE-ben való állandó lakcímet.

Finanszírozás

A nem rezidensek közvetlenül az EAE-ben otrzymhatnak jelzálogot: az LTV tipikusan 50–60% (off-plan esetén inkább 50%), a kamatlábak körülbelül 4–6%, és be kell mutatni a jövedelmet.

A legelterjedtebb gyakorlat az off-plan esetén azonban a fejlesztői fizetési terv — például 60/40 vagy 1% havonta, néha az átadás után is fizetésekkel. Bank nélkül működik és kamatmentes.

Harmadik lehetőség: kölcsön a szlovák vagy cseh bankban, hazai ingatlannal biztosított ("amerikai jelzálog") — az EAE-ben lévő ingatlan ugyanis a hazai bank által közvetlenül nem kötelezhető.

Kockázatok és mire kell figyelni

• Az Escrow alapvető. Off-plan szerzés csak RERA-nál regisztrált projektekben kötött számlával: a vevők pénze csak az adott projekt építésére mehet és az építkezési fázisok szerint levonható. Kérje az escrow számla számát és kizárólag erre fizessen.
• A fejlesztő előzménye. Ellenőrizze az elkészült és időben átadott projekteket és az Oqood-ban történő eladás regisztrációját — ez nélkül nincsen jogi igény az egységre.
• Ügynök licence. Az ügynöknek RERA-licenccel kell rendelkeznie.
• Az építés késedelem előfordul — kövesse az időpontokat, szankciókat és kompenzációkat közvetlenül az SPA-ban.
• Másodlagos piac: ellenőrizze a service charges tartozásokat — a fejlesztő NOC-ja az átruházás feltétele.
• Service charges a projektek között többszörösen különbözhetnek, kérdezze meg azokat a foglalás előtt. Számítson a piaci ciklikusságra és néhány negyedben a túlkínálat kockázatára.

Eladás a jövőben

Az EAE-ben nincs nyereségadó az eladáson (0% capital gains) a nem rezidensekre sem; az átruházásnál újra az DLD díj 4%-a fizetendő, amelyet tipikusan az új vevő fizet. Az off-plan ingatlan a befejezés előtt általában eladható (úgynevezett assignment) — a fejlesztő megkövetelheti az ár egy százalékának megfizetését és díjat.

A nyereség adóztatása otthon merülhet fel: körülbelül Szlovákiában az eladásból származó jövedelem 5 év után mentesített, Csehországban 10 év után (2021-től való szerzés esetén) — mindig az adózási rezidenciája szerint.

Gyakran ismételt kérdések

Tényleg az enyém lesz az ingatlan, vagy csak "99 évre"? A szabadföld zónában teljes, időbeli korlátok nélküli tulajdonjog van a DLD-nél nyilvántartásba véve — eladhatja, bérbeadhassa és örökösökre hagyhassa.

El kell utaznom Dubaiba a vásárláshoz? Nem. Foglalás, szerződés és regisztráció is intézhető távolról teljes meghatalmazással vagy elektronikusan.

Milyen adókat fizetek az EAE-ben? Vásárláskor 4% (Dubaj), illetve 2% (Abu Dhabi). Utána nincs éves adó, nincs bérleti jövedelemadó, nincs nyereségadó az eladásnál. Kötelezettségek Szlovákiában vagy Csehországban keletkezhetnek.

Kapok-e tartózkodási engedélyt a vásárlásért? Mint egyetlen tulajdonosa egy befejezett ingatlannak 2 éves vízumot kérhetsz alapértékhatár nélkül (2026 áprilistól), AED 2 milliótól 10 éves Golden visumot a családra is.

Biztonságban vannak-e a pénzek az off-plan esetén? RERA projektek esetén escrow számlára mennek és a fejlesztő csak az építkezés előrehaladása szerint emeli le.

Mi történik öröklésnél? Az ingatlan örökölhető; ajánlott egy az EAE-ben regisztrált végrendelet (például DIFC Wills), ellenkező esetben a helyi jog alkalmazható az örökösödésre.

Következő lépés

Ha Dubaiban vagy Abu Dhabiban való vásárlást fontolgatja, szívesen és ingyenesen, kötelezettségmentes egyeztetésben átvezetjük szándékát — a helyszín kiválasztásától a fizetési tervez a vízumokig. Vegyük fel a kapcsolatot, és megtakarít heti saját keresésből.

Addig megtekintheti az aktuális kínálatot az Egyesült Arab Emírségekben.

Adatok állapota: 2026 augusztus. Tájékoztató jellegű információk, nem jogi vagy adótanácsadás.