Acquisto di immobili in Croazia: processo, tasse e affitto

La Croazia è la destinazione estera più naturale per gli acquirenti slovacchi e cechi: l'Adriatico a portata d'auto, nessun visto né confini, si paga in euro e l'immobile si acquista esattamente alle stesse condizioni di un croato. Allo stesso tempo, il mercato croato ha le sue specificità — registri fondiari, fascia costiera, nuove regole per l'affitto turistico — che determinano se l'acquisto sarà senza problemi. Questa guida riassume tutto l'essenziale in un unico posto.

Uno straniero può acquistare in Croazia?

Sì, e più semplicemente di quanto la maggior parte delle persone pensi. I cittadini dell'UE, inclusi slovacchi e cechi, acquistano immobili in Croazia alle stesse condizioni dei croati — senza permesso ministeriale e senza condizioni di reciprocità. La proprietà è piena (equivalente a freehold), non si utilizza alcun leasehold. Senza limitazioni sono gli appartamenti, le case e i terreni edificabili e dal 1º luglio 2023 i cittadini dell'UE possono acquistare anche terreni agricoli, poiché la moratoria è scaduta.

Esiste un'eccezione che vale per tutti, inclusi i croati: il cosiddetto pomorsko dobro — la fascia costiera, cioè spiagge, moli e la striscia costiera — non si può possedere, solo utilizzare sulla base di una concessione. E per gli appartamenti è importante che l'edificio sia suddiviso in unità, cioè legalmente diviso in proprietà separate. Senza di ciò, l'appartamento non può essere registrato nel catasto.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. OIB (numero fiscale). Il primo passo è ottenere il numero fiscale croato OIB — presso l'ufficio fiscale o tramite un rappresentante. È gratuito e può richiedere da pochi istanti a pochi giorni.
2. Verifica legale. La base è l'estratto dal registro fondiario (vlasnički list), che è l'unica prova di proprietà. Si controllano i gravami, il permesso di costruzione (građevinska dozvola), il permesso di utilizzo (uporabna dozvola) e il certificato energetico.
3. Contratto preliminare. Il preliminare viene firmato con un deposito di caparra, solitamente il 10% del prezzo. Funziona bilateralmente: se l'acquirente si ritira, la caparra va persa; se il venditore si ritira, la restituisce raddoppiata.
4. Contratto di acquisto principale. È preparato da un avvocato, il notaio autentica la firma del venditore — la forma notarile completa non è obbligatoria. Il venditore rilascia una dichiarazione tabulare, cioè il consenso alla registrazione della proprietà a nome dell'acquirente.
5. Registrazione nel registro fondiario. La domanda di registrazione nel zemljišne knjige presso il tribunale deve essere presentata il prima possibile. L'imposta di trasferimento deve essere pagata entro 15 giorni dalla notifica della decisione dell'ufficio fiscale — il notaio stesso notifica la vendita all'ufficio fiscale.

L'intero processo richiede a un cittadino dell'UE indicativamente 2-8 settimane dalla firma alla registrazione. L'acquisto a distanza è completamente comune: è sufficiente una procura autenticata da un notaio slovacco o ceco con apostilla, oppure ottenuta presso l'ambasciata croata.

Tasse e spese all'acquisto

> Non abbiatevi paura di questo elenco. Non tutto lo paga l'acquirente — parte della spesa la sostiene il venditore o lo sviluppatore e alcune voci sono già incluse nel prezzo pubblicizzato. Inoltre sono costi una tantum all'acquisto, non pagamenti ricorrenti. Con un'offerta specifica, vi calcoleremo in anticipo esattamente quanto pagherete oltre il prezzo, così potrete decidere con il numero finale.

La Croazia ha un sistema trasparente — si paga sempre o l'imposta di trasferimento o l'IVA, mai entrambe contemporaneamente:

• Imposta di trasferimento 3% del prezzo di mercato pagata dall'acquirente per gli immobili più datati.
• Nuova costruzione dello sviluppatore (soggetto IVA): l'IVA al 25% è già inclusa nel prezzo listino e l'imposta di trasferimento non si paga.
• Avvocato: indicativamente 0,5-1,5% del prezzo.
• Provvigione immobiliare: indicativamente 2-3% + IVA. In Croazia spesso la paga anche l'acquirente (per accordo è solitamente divisa), quindi questo punto deve essere chiarito in anticipo — preferibilmente per iscritto.
• Notaio e spese processuali per la registrazione: ordinariamente decine fino a poche centinaia di euro.

In totale: per un immobile più datato calcolate indicativamente il 4-7% in più rispetto al prezzo; per le nuove costruzioni con IVA nel prezzo i costi collaterali sono indicativamente l'1-4%.

Costi annuali del proprietario

Dal 1º gennaio 2025 in Croazia vige una nuova tassa annuale sulla proprietà (porez na nekretnine): 0,60-8,00 €/m² di superficie utile all'anno, con l'aliquota specifica determinata dal comune. Gli appartamenti per uso ricreativo dei stranieri vi sono soggetti; esentati sono la residenza permanente e l'affitto a lungo termine di almeno 10 mesi all'anno. I comuni turistici sulla costa solitamente hanno aliquote più alte, anche 8 €/m².

A questo si deve aggiungere la tassa comunale al comune (komunalna naknada), pagata mensilmente in base ai metri quadrati e ammonta a circa decine di euro, nei condomini il fondo di riparazione (pričuva) e nei resort le spese di gestione o della piscina — a seconda del progetto indicativamente da centinaia a poche migliaia di euro all'anno. Le utenze e l'acqua con uso normale ammontano a circa 100-200 € al mese.

Affitto e rendita

Un cittadino dell'UE può affittare il proprio immobile croato, ma l'affitto turistico a breve termine ha regole precise: è necessaria la categorizzazione (rješenje o kategorizaciji) dall'ufficio della contea, la registrazione degli ospiti nel sistema eVisitor e la riscossione della tassa di soggiorno. Una persona fisica può affittare così fino a 10 camere o 20 posti letto.

Le regole inoltre si stanno inasprendo. Dal 1º gennaio 2025 un nuovo affittuario in un condominio ha bisogno del consenso scritto di due terzi dei comproprietari (concesso per un minimo di 5 anni) e dalla metà del 2026 ogni unità deve avere un numero di registrazione — senza di esso Booking né Airbnb possono pubblicizzarla. Chi prevede di affittare dovrebbe verificare questi requisiti ancora prima dell'acquisto.

La tassazione è favorevole per un non residente dell'UE: con l'affitto turistico si paga una tassa forfettaria per posto letto, determinata dal comune secondo lo sviluppo della destinazione — 20-300 €/posto letto/anno, dove la fascia più alta 100-300 € vale per le principali destinazioni costiere. A questo si aggiunge una piccola tassa associativa all'associazione turistica. La forfettaria vale fino a un fatturato di 60.000 € all'anno (soglia aumentata dal 1º gennaio 2025 da 40.000 €) e dal 1º gennaio 2025 i non residenti dell'UE sono equiparati agli affittuari locali. Con l'affitto a lungo termine di una persona fisica si paga un'imposta del 12% sul reddito ridotto del 30% di spese forfettarie, effettivamente quindi l'8,4%.

Un avvertimento realistico: la rendita sull'Adriatico è molto stagionale (giugno-settembre) e la percentuale specifica dipende dalla località e dall'occupazione. Non esistono numeri garantiti — e chi li promette, non credeteci.

Soggiorno e visti

L'acquisto di un immobile non conferisce alcun diritto di soggiorno particolare e la Croazia non ha "visti d'oro". Per slovacchi e cechi questo è però irrilevante: la Croazia è nell'UE, nello spazio Schengen e nell'eurozona, quindi l'ingresso è libero e il soggiorno oltre 90 giorni è sufficiente registrarlo (prijava privremenog boravka) — con una proprietà propria è una formalità.

Finanziamento

Le banche croate (Zagrebačka banka, PBZ e altre) prestano anche a non residenti dell'UE, ma a condizioni più rigorose: LTV indicativamente 50-70%, quindi risorse proprie 30-40%, il tasso è solitamente leggermente superiore a quello per i residenti e la durata 15-25 anni; le banche riducono il reddito estero nella valutazione.

In pratica quindi la maggior parte dei clienti sceglie un'altra strada: pagamento in contanti, piano di rateizzazione dello sviluppatore durante la costruzione, o prestito da una banca slovacca o ceca garantito da un immobile nazionale (mutuo americano o rifinanziamento) — spesso è la soluzione più semplice.

Rischi e su cosa stare attenti

• Registro fondiario vs. catasto. Le discrepanze tra i registri, le eredità non liquidate o più comproprietari sono un vero problema in Croazia. Acquistate solo con un estratto pulito.
• Costruzioni illegali e successivamente legittimate (ozakonjenje). Chiedete sempre il permesso di costruzione e di utilizzo. Senza l'autorizzazione di utilizzo rischiate problemi di registrazione, affitto e futura rivendita.
• Pomorsko dobro. Un terreno "prima fila sul mare" potrebbe in parte rientrare nella non possedibile fascia costiera — il confine deve essere verificato.
• Progetti off-plan. La Croazia non ha un conto vincolato obbligatorio né una garanzia bancaria legale per gli acquirenti. Perciò è cruciale la verifica dello sviluppatore (storia, finanziamento, permesso di costruzione definitivo), i pagamenti per fasi secondo i progressi della costruzione e la registrazione del pre-ordine (predbilježba) nel registro fondiario. Se possibile, chiedete una garanzia bancaria sui depositi.
• Provvigione e avvocato. Chi paga la provvigione dell'agenzia, fatevelo dichiarare per iscritto in anticipo. E abbiate sempre un vostro avvocato — non l'avvocato del venditore o dell'agenzia.

Vendita in futuro

Il guadagno dalla vendita è tassato dalla Croazia anche ai non residenti con un'aliquota del 24% (situazione 2026) — ma solo se vendete entro 2 anni dall'acquisizione. Dopo 2 anni di possesso, il guadagno di una persona fisica è esentato da imposta; esentato è anche il trasferimento della propria residenza permanente. Attenzione a una regola: se vendete più di 3 immobili dello stesso tipo in 5 anni, è considerato commercio e tassato indipendentemente dalla durata della proprietà. Tra Slovacchia/Repubblica Ceca e Croazia vige un trattato per evitare la doppia imposizione: il guadagno è tassato in Croazia e a casa si tiene conto secondo il trattato.

Domande frequenti

Devo ottenere la cittadinanza croata o il soggiorno per acquistare? No. È sufficiente un documento valido e l'OIB (numero fiscale), che si può ottenere anche a distanza tramite procura.

Se compro una nuova costruzione, non pagherò altra imposta? Nel prezzo dello sviluppatore è già inclusa l'IVA al 25%; l'imposta di trasferimento del 3% non si paga. Contate solo l'avvocato, la registrazione e eventualmente la provvigione.

Posso affittare l'appartamento ai turisti durante l'estate? Sì, dopo la categorizzazione e la registrazione. In un condominio dal 2025 è necessario il consenso dei 2/3 dei comproprietari e dalla metà del 2026 ogni unità deve avere un numero di registrazione per l'annuncio.

Quanto è la tassa annuale sulla proprietà? 0,60-8 €/m² all'anno secondo il comune; gli immobili per uso ricreativo sulla costa solitamente rientrano nella parte superiore della fascia. Esentato è l'affitto a lungo termine tutto l'anno (minimo 10 mesi).

Si può acquistare a distanza? Sì, comunemente — procura autenticata da notaio e apostillata, l'avvocato firma e registra per voi.

Quando vendo senza imposta sul guadagno? Dopo 2 anni di possesso (persona fisica, massimo 3 immobili in 5 anni); se vendo prima, il guadagno è tassato all'aliquota del 24%.

Passo successivo

Se state valutando un acquisto sull'Adriatico, saremo lieti di passare in rassegna con voi la località specifica, il budget e i passaggi legali in una consulenza gratuita. Senza impegni — porterete via una chiara idea se e come l'acquisto abbia senso nella vostra situazione.

Nel frattempo potete dare un'occhiata alle offerte attuali in Croazia.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni indicative, non consulenza legale o fiscale.