Acquisto di immobili in Italia: processo, tasse e su cosa fare attenzione

L'Italia ha due grandi vantaggi per gli acquirenti dalla Slovacchia e dalla Repubblica Ceca, di cui si parla poco. Quando si acquista una proprietà più vecchia da una persona privata, l'imposta non viene calcolata dal prezzo di mercato, ma dal valore catastale, che è solitamente significativamente inferiore — e dopo 5 anni di proprietà, il guadagno dalla vendita è completamente esente da imposte, anche per i non residenti. D'altro canto, specialmente in Sardegna, la costruzione illegale è un problema frequente, quindi una verifica approfondita prima della firma è assolutamente necessaria. Ecco una panoramica dell'intero processo — le aliquote e le specificità sono presentate con focus sulla Sardegna.

Uno straniero può comprare in Italia?

Sì. I cittadini dell'UE, quindi slovacchi e cechi, acquistano in Italia senza alcuna restrizione e con gli stessi diritti degli italiani — appartamenti, ville e terreni, in piena proprietà (piena proprietà, equivalente del freehold). Il leasehold non viene utilizzato. La condizione di reciprocità si applica solo ai cittadini al di fuori dell'UE.

L'unica necessità amministrativa è il codice fiscale — il numero fiscale italiano, che viene emesso gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate o dal consolato italiano. Senza di esso non è possibile firmare un contratto, aprire un conto o pagare le tasse, quindi questo è il primo passo pratico di ogni acquisto.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Proposta d'acquisto — offerta scritta con un piccolo deposito. Attenzione: una volta accettata dal venditore, è vincolante.
2. Compromesso / contratto preliminare — contratto per un contratto futuro con deposito caparra confirmatoria solitamente dal 10 al 20%. Il regime è rigoroso per entrambe le parti: se il compratore si ritira, perde il deposito; se il venditore, restituisce il doppio. Si consiglia la registrazione del preliminare; per gli acquisti in costruzione vedere la sezione sui rischi.
3. Verifica legale e tecnica — catasto, oneri, legalità edilizia, mutui del venditore. È ideale avere il controllo della conformità dell'edificio alle autorizzazioni completato prima di firmare il preliminare.
4. Rogito notarile — atto di compravendita finale presso il notaio, pagamento del resto del prezzo, consegna delle chiavi; il notaio registra l'iscrizione nel registro immobiliare. Il notaio è un funzionario pubblico imparziale — il cliente protegge quindi i propri interessi tramite il proprio avvocato.

L'intero processo di solito dura 2-4 mesi. L'acquisto a distanza è comune tramite procura notarile (procura), che può essere firmata anche a casa con apostille e traduzione ufficiale.

Commissioni e tasse all'acquisto

> Non spaventarti da questo elenco. Non tutto è pagato dall'acquirente — parte degli elementi è sostenuta dal venditore o dallo sviluppatore e alcuni sono già inclusi nel prezzo pubblicizzato. Inoltre, questi sono costi una tantum all'acquisto, non pagamenti ricorrenti. Per un'offerta specifica, calcoliamo in anticipo esattamente quanto pagherai al di sopra del prezzo, in modo che tu possa decidere con il numero finale.

• Proprietà più vecchia da persona privata (seconda casa): imposta di registro 9% — ma dal valore catastale (valore catastale), che è solitamente significativamente inferiore al prezzo di mercato, spesso del 30-60%. A questo si aggiungono imposte fisse 50 € + 50 €.
• Nuova costruzione da sviluppatore (entro 5 anni dalla certificazione di agibilità): IVA (IVA) 10% dal prezzo di acquisto (22% per le categorie di lusso A/1, A/8, A/9) + 3 volte l'imposta fissa 200 €.
• Beneficio prima casa (2% imposta di registro / 4% IVA) si applica solo trasferendo la residenza nel comune entro 18 mesi — per gli acquisti ricreativi non viene utilizzato.
• Notaio: orientativamente 1-2,5% + IVA; avvocato orientativamente 1-2%; commissione immobiliare in Italia solitamente circa il 3% + IVA da ciascuna parte (se non concordato diversamente).

In totale, prevedi orientativamente il 10-15% in più; per gli acquisti da privati ​​notevolmente meno grazie all'imposizione dal valore catastale.

Costi annuali del proprietario

• IMU — imposta municipale sulla seconda casa: aliquota base 0,86%, il comune può regolarla fino a 1,06%. È calcolata dal valore catastale convertito, non dal prezzo di mercato; per un normale appartamento è orientativamente dalle centinaia alle migliaia di euro più basse all'anno. Sulla residenza principale (non di lusso) l'IMU non viene pagata.
• TARI (rifiuti): orientativamente 200-400 € all'anno a seconda dell'area e del comune.
• Condominio / gestione del resort: a seconda dei servizi orientativamente 500-2.000+ € all'anno, nei resort con piscina e manutenzione del verde di più.
• Energia e assicurazione: consumo ordinario; assicurazione orientativamente più basse centinaia di euro.

Noleggio e rendimento

Lo straniero può affittare senza restrizioni. L'affitto turistico a breve termine ha però chiare condizioni amministrative: codice nazionale CIN (Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio dal 1° gennaio 2025, sanzioni fino a 8.000 €), in Sardegna insieme a esso anche il codice regionale IUN, indicazione dei codici in ogni annuncio, segnalazione degli ospiti alla polizia (Alloggiati Web) e rivelatori di gas e CO obbligatori insieme a estintori.

Tassazione del non residente: cedolare secca (tassa forfettaria) 21% dal reddito lordo dal primo appartamento affittato, 26% dal secondo; dal terzo appartamento affittato dal 1° gennaio 2026 è già un'attività con registrazione IVA obbligatoria (partita IVA). I costi non possono essere detratti in questo regime; l'alternativa sono le aliquote progressive IRPEF. Inoltre, i comuni riscuotono tasse turistiche dagli ospiti.

Fatto importante per il piano di investimento: la Sardegna è fortemente stagionale e l'occupazione al di fuori dei mesi giugno-settembre è bassa, il che deve essere preso in considerazione nella stima dei rendimenti. Non garantiamo percentuali di rendimento specifiche.

Soggiorno e visti

L'acquisto di un immobile non concede alcun diritto di soggiorno. I cittadini dell'UE però non ne hanno bisogno — in Italia possono stare senza limiti; per i soggiorni superiori a 3 mesi si iscrivono al registro della popolazione del comune (iscrizione anagrafica). Il visto italiano per investitori (da 250.000 €; l'acquisto di immobili non si qualifica) è destinato solo ai cittadini al di fuori dell'UE.

Finanziamento

Le banche italiane forniscono mutui ai non residenti solitamente solo fino al 50-60% del prezzo, con un rigoroso limite delle rate a circa il 35% del reddito e un processo piuttosto lungo; alcune banche non finanziano affatto i non residenti. Per le nuove costruzioni, è comune il calendario di pagamento dello sviluppatore durante la costruzione.

La strada praticamente più semplice per i clienti slovacchi e cechi è solitamente un prestito della banca nazionale garantito da un immobile a casa (mutuo americano) — in Italia il cliente compra quindi come compratore in contanti.

Rischi e su cosa fare attenzione

• Abusi edilizi — costruzioni illegali e modifiche non autorizzate sono un problema frequente in Sardegna: ampliamenti, verande chiuse, piscine o stanze aggiuntive senza permesso. Prima di firmare il preliminare è necessario verificare la conformità dell'edificio alle autorizzazioni e al catasto (conformità urbanistica e catastale).
• Fascia costiera: il piano paesaggistico della Sardegna (Piano Paesaggistico Regionale) vieta la nuova costruzione fino a 300 m dal mare e i volumi illegali in questa fascia non possono essere successivamente legalizzati dall'amnistia — sono minacciate sanzioni fino alla demolizione. Per una villa al mare, una verifica della legalità è fondamentale.
• Protezione negli acquisti in costruzione (D.Lgs. 122/2005): lo sviluppatore deve entro il preliminare fornire una garanzia bancaria o assicurativa (fideiussione) su tutti i depositi — in caso di fallimento dello sviluppatore, il garante li restituisce entro 30 giorni; senza garanzia il contratto è impugnabile come nullo. Alla consegna, lo sviluppatore deve fornire un'assicurazione decennale contro gravi difetti di costruzione (polizza decennale postuma). Non pagare mai i depositi senza fideiussione.
• Altri controlli: certificato di agibilità (agibilità), eventuali diritti di prelazione su terreni agricoli e debiti su condominio.

Vendita in futuro

I guadagni dalla vendita entro 5 anni dall'acquisto sono soggetti all'imposta 26% (imposta sostitutiva — è necessario richiederlo direttamente al rogito presso il notaio; altrimenti si applicano le aliquote progressive). Dopo 5 anni di proprietà, il guadagno dalla vendita è completamente esente da imposte — e questo vale anche per i non residenti. I costi di acquisto e le ricostruzioni documentate riducono il reddito imponibile.

Domande frequenti

Ho bisogno di un permesso speciale per l'acquisto come straniero? No. Come cittadino dell'UE compri come un italiano; è sufficiente il codice fiscale, che viene rilasciato gratuitamente.

Devo essere presente alla firma in Italia? No. Il rogito può essere firmato tramite procura (procura) concessa a un avvocato, con apostille e traduzione.

Perché l'imposta è calcolata dal valore catastale? Nell'acquisto da un privato, la legge consente di tassare il valore catastale, che è inferiore al prezzo di mercato — in effetti pagherai meno del 9% formale. Per la nuova costruzione con IVA, si paga dal prezzo completo.

Posso affittare un appartamento tramite Airbnb? Sì, dopo aver ottenuto il codice nazionale CIN e il codice sardo IUN e aver soddisfatto i requisiti di sicurezza; l'imposta è 21% al primo appartamento, 26% al secondo; dal terzo appartamento è già un'attività con partita IVA obbligatoria.

Che cosa mi protegge quando compro in costruzione? Garanzia bancaria legale (fideiussione) su tutti i depositi e dopo il completamento assicurazione decennale contro difetti di costruzione. Senza la garanzia presentata, non pagare nulla.

Quando posso vendere senza tasse? Dopo 5 anni dall'acquisto il guadagno dalla vendita è esente; per una vendita più precoce si paga il 26% dal guadagno.

Passo successivo

Se l'acquisto in Italia ti attrae, siamo felici di esaminare gratuitamente e senza impegno il tuo progetto — dalla scelta della località al budget fino alla verifica di una proprietà specifica. Una consulenza ti farà risparmiare ore di ricerca e ti mostrerà su cosa fare attenzione nel tuo caso specifico. Nel frattempo, puoi dare un'occhiata alle offerte attuali in Italia.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.