Покупка недвижимости в Дубае и ОАЭ: процесс, налоги и визы

Объединённые Арабские Эмираты входят в число немногих стран, где владелец недвижимости не платит годовой налог на имущество, налог на доход от сдачи в аренду и налог на прибыль при продаже. Добавьте к этому возможность оформить всю покупку удалённо и безвизовый въезд на 90 дней — и становится ясно, почему Дубай и Абу-Даби всё чаще появляются в планах словацких и чешских покупателей. В этом руководстве мы разберем весь процесс покупки, фактические затраты и риски, которые стоит знать заранее.

Может ли иностранец покупать в ОАЭ?

Да. Граждане Словакии и Чехии могут покупать недвижимость в ОАЭ без проживания, спонсора или местного банковского счета. Единственное существенное ограничение — территориальное: покупать можно только в отведённых зонах:

• Дубай имеет более 40 зон в собственность (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills и другие). Иностранец в них получает полное, неограниченное по времени право собственности (freehold) с правом продать, сдать в аренду и завещать имущество наследникам. Вне зон freehold для иностранцев возможна только долгосрочная аренда (leasehold) или узуфрукт на 10–99 лет.
• Абу-Даби допускает с 2019 года полное право собственности (freehold) в девяти и более инвестиционных зонах (Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach и другие). Вне инвестиционных зон иностранцы покупать не могут.

Граждане ЕС не имеют специальных исключений — для них действуют те же правила, что и для остальных иностранцев. На практике это не препятствие: девелопские проекты, продаваемые иностранным клиентам, почти всегда находятся в зонах freehold, и квартиры и виллы покупаются по одной и той же процедуре.

Процесс покупки пошагово

1. Бронирование. Подписывается форма бронирования и вносится залог — для off-plan (строящихся объектов) примерно 5–20 % в соответствии с графиком платежей девелопера, для готовой недвижимости примерно 10 %.
2. Контракт. Для off-plan подписывается SPA (Sales and Purchase Agreement) и продажа должна быть зарегистрирована в системе Oqood при Dubai Land Department (DLD) — только эта регистрация создаёт правовое притязание на единицу. Для готовой недвижимости подписывается MOU (Form F), девелопер выдает NOC и передача происходит в офисе попечителя DLD.
3. Свидетельство о праве собственности. После передачи DLD выдает свидетельство о праве собственности (title deed); для off-plan после завершения строительства и полной оплаты цены.
4. Сколько это занимает времени. Покупка готовой недвижимости займёт 2–6 недель; для off-plan определяется графиком строительства.
5. Покупка на расстоянии. Это обычная практика — либо через полную доверенность (нотариально заверенную, суперлегализованную/апостилированную, с переводом), либо электронно через приложения DLD. Клиент вообще не должен быть в ОАЭ.

Сборы и налоги при покупке

> Не пугайтесь этого списка. Не всё платит покупатель — часть позиций несёт продавец или девелопер, и некоторые уже могут быть включены в объявленную цену. К тому же это разовые затраты при покупке, а не регулярные платежи. Для конкретного предложения мы заранее рассчитаем, сколько ровно вы заплатите сверх цены, чтобы вы принимали решение с финальной цифрой.

• Дубай: сбор за передачу DLD 4 % от цены (на практике платит покупатель; для off-plan платится при регистрации в Oqood) плюс административные сборы — свидетельство о праве собственности AED 580 и офис попечителя AED 2 100–4 200.
• Абу-Даби: сбор за передачу 2 %.
• Комиссия агента: при покупке у девелопера её обычно платит девелопер, покупатель ничего не платит; на вторичном рынке типично 2 % + 5 % НДС.
• Ипотека: регистрация стоит 0,25 % от кредита + AED 290.
• НДС: жилые объекты не облагаются НДС (первая продажа 0 %, последующие продажи освобождены); 5 % НДС применяется только к коммерческим помещениям.

Всего рассчитывайте примерно 5–8 % сверх цены покупки в Дубае; в Абу-Даби меньше. Печатного налога и годового налога на имущество в ОАЭ не существует.

Годовые расходы владельца

Никакой годовой налог на имущество не платится. Однако нужно учитывать следующие статьи:

• Service charges (сборы на управление и обслуживание): для квартир примерно AED 12–30 за квадратный фут в год (люксовые башни больше), для вилл AED 4–8. Для квартиры площадью 70 м² это примерно AED 9 000–23 000 в год.
• Housing fee (Дубай): 5 % от годовой арендной стоимости, начисляется ежемесячно через счет за коммунальные услуги (DEWA). Платит тот, кто в квартире проживает — арендатор или, при необходимости, владелец.
• Коммунальные услуги и охлаждение (DEWA + chiller): примерно AED 500–1 500 в месяц в зависимости от потребления и сезона.

Сдача в аренду и доходность

Иностранец может сдавать в аренду без ограничений. Долгосрочная аренда в Дубае регистрируется в системе Ejari, в Абу-Даби в системе Tawtheeq.

Краткосрочная аренда (проживание менее 6 месяцев) требует в Дубае разрешение «holiday home» от DET (бывшее DTCM): регистрация стоит примерно AED 1 520 плюс годовой сбор в зависимости от количества спален, всего примерно AED 1 900–2 800 в год, плюс Tourism Dirham AED 10–15 за спальню и ночь. Всё это можно также решить через лицензированного оператора, который управляет арендой за вас.

Налогообложение: ОАЭ не облагают налогом доход физических лиц от сдачи в аренду (0 %); 9 % корпоративный налог не распространяется на частный инвестиционный доход физического лица от недвижимости. Однако налоговые обязательства могут возникнуть в стране вашего налогового резидентства — Словакия и Чехия имеют соглашение с ОАЭ об избежании двойного налогообложения. Конкретную ситуацию рекомендуем обсудить с налоговым консультантом.

Валовая доходность в Дубае составляет примерно 5–8 % в год в зависимости от местоположения и сегмента — меньшие квартиры достигают более высокой доходности, люксовый сегмент ниже.

Проживание и визы

Сама по себе покупка недвижимости автоматически не дает проживание — о визе нужно обратиться отдельно. Варианты градуированы по стоимости инвестиции:

• Туристическая виза: граждане СР/ЧР имеют безвизовый въезд на 90 дней в любой период 180 дней.
• Инвестиционная виза (Дубай): с апреля 2026 больше не требуется минимальная стоимость AED 750 000 — единственный владелец готовой недвижимости в зоне freehold может подать заявку на 2-летнюю продлеваемую визу независимо от цены (при совместном владении доля каждого заявителя должна составлять как минимум AED 400 000).
• Золотая виза на 10 лет: недвижимость — вполне возможно несколько единиц вместе — стоимостью как минимум AED 2 000 000 (примерно 500 000 €) согласно оценке DLD. Признаются также недвижимость с ипотекой и off-plan от зарегистрированных девелоперов (при ипотеке требуется NOC банка); с 2026 года кроме того не имеет значения, сколько из цены вы уже оплатили — решающее значение имеет только оценка DLD минимум AED 2 миллиона. Виза распространяется также на семью и не требует постоянного проживания в ОАЭ.

Финансирование

Нерезидент может получить ипотеку непосредственно в банке ОАЭ: LTV обычно 50–60 % (для off-plan скорее 50 %), ставки примерно 4–6 % и нужно предоставить доказательства дохода.

Наиболее распространённой практикой для off-plan является однако график платежей девелопера — например 60/40 или 1 % в месяц, иногда и со взносами после передачи. Функционирует без банка и без процентов.

Третий способ: кредит в словацком или чешском банке, обеспеченный внутренней недвижимостью ("американская ипотека") — недвижимость в ОАЭ внутренний банк непосредственно не может заложить.

Риски и на что обратить внимание

• Escrow — основа. Off-plan покупайте только в проектах, зарегистрированных при RERA с привязанным счётом: деньги покупателей могут идти только на строительство данного проекта и снимаются в соответствии с этапами строительства. Запросите номер escrow счета и платите исключительно на него.
• История девелопера. Проверьте завершённые и вовремя переданные проекты и регистрацию продажи в Oqood — без неё у вас нет правового притязания на единицу.
• Лицензия агента. Агент должен иметь лицензию RERA.
• Задержка строительства случается — следите за сроками, штрафами и компенсациями прямо в SPA.
• Вторичный рынок: проверьте задолженность по service charges — NOC девелопера является условием передачи.
• Service charges различаются между проектами даже в несколько раз, запросите их перед бронированием. Также учитывайте цикличность рынка и в некоторых районах риск избытка предложения.

Продажа в будущем

ОАЭ не имеют налога на прибыль при продаже (0 % capital gains) даже для нерезидентов; при передаче снова платится 4 % сбор DLD, который обычно платит новый покупатель. Off-plan недвижимость может быть в основном продана ещё до завершения (так называемое assignment) — девелопер может требовать оплату определённого процента цены и комиссию.

Налогообложение прибыли может возникнуть дома: примерно в Словакии доход от продажи освобождён от налогов после 5 лет владения, в Чехии после 10 лет (при приобретении с 2021 года) — всегда в соответствии с вашим налоговым резидентством.

Часто задаваемые вопросы

Будет ли недвижимость действительно моей, или только "на 99 лет"? В зоне freehold вы имеете полное, неограниченное по времени право собственности, зарегистрированное в DLD — вы можете продать, сдать в аренду и завещать имущество наследникам.

Должен ли я лететь в Дубай для покупки? Нет. Бронирование, контракт и регистрация могут быть оформлены дистанционно через полную доверенность или электронно.

Какие налоги я буду платить в ОАЭ? При покупке 4 % (Дубай), соответственно 2 % (Абу-Даби). Потом никакой годовой налог, никакого налога на сдачу в аренду, никакого налога на прибыль при продаже. Обязательства могут возникнуть в Словакии или Чехии.

Получу ли я вид на жительство за покупку? Как единственный владелец готовой недвижимости вы можете подать заявку на 2-летнюю визу без минимальной стоимости (с апреля 2026), стоимостью от AED 2 миллионов на 10-летнюю Золотую визу также для семьи.

Деньги при off-plan защищены? При проектах RERA они идут на привязанный escrow счет и девелопер их снимает только в соответствии с ходом строительства.

Что в случае наследования? Недвижимость подлежит наследованию; рекомендуется завещание, зарегистрированное в ОАЭ (например DIFC Wills), иначе на наследование может применяться местное право.

Следующий шаг

Если вы рассматриваете покупку в Дубае или Абу-Даби, мы охотно и бесплатно и без обязательств обсудим ваш план — от выбора местоположения через график платежей до виз. Свяжитесь с нами и сэкономьте недели собственного поиска.

А пока вы можете посмотреть текущие предложения в Объединённых Арабских Эмиратах.

Состояние информации: август 2026. Ориентировочная информация, не юридическое и не налоговое консультирование.