Acquisto di immobili a Dubai e negli EAU: processo, tasse e visti

Gli Emirati Arabi Uniti sono tra i pochi paesi in cui il proprietario di un immobile non paga alcuna tassa annuale sulla proprietà, nessuna tassa sul reddito da affitto e nessuna tassa sui guadagni dalla vendita. Aggiungete la possibilità di completare l'intera transazione a distanza e l'ingresso senza visto per 90 giorni — ed è chiaro perché Dubai e Abu Dhabi appaiono sempre più spesso nei piani dei compratori slovacchi e cechi. In questa guida esamineremo l'intero processo di acquisto, i costi effettivi e i rischi che vale la pena conoscere in anticipo.

Può un straniero acquistare negli EAU?

Sì. I cittadini della Slovacchia e della Repubblica Ceca possono acquistare immobili negli EAU senza residenza, sponsor o conto bancario locale. L'unica limitazione sostanziale è territoriale — è possibile acquistare solo in zone designate:

• Dubai ha oltre 40 zone freehold (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills e altre). Uno straniero in queste zone ottiene la piena proprietà a titolo perpetuo (freehold) con il diritto di vendere, affittare e lasciare l'immobile agli eredi. Al di fuori delle zone freehold, per gli stranieri è possibile un leasehold a lungo termine o usufruct per 10-99 anni.
• Abu Dhabi consente dal 2019 la piena proprietà freehold in nove e più zone di investimento (Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach e altre). Al di fuori delle zone di investimento gli stranieri non possono acquistare.

I cittadini dell'UE non hanno eccezioni particolari — si applicano le stesse regole degli altri stranieri. In pratica, però, non è un ostacolo: i progetti degli sviluppatori venduti a clienti stranieri si trovano praticamente sempre in zone freehold e gli appartamenti e le ville vengono acquistati seguendo la stessa procedura.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Prenotazione. Viene firmato un modulo di prenotazione e versato un deposito — per i progetti off-plan (immobili in costruzione) circa il 5-20% a seconda del piano di pagamento dello sviluppatore, per gli immobili finiti circa il 10%.
2. Contratto. Per i progetti off-plan viene firmato l'SPA (Sales and Purchase Agreement) e la vendita deve essere registrata nel sistema Oqood presso il Dubai Land Department (DLD) — solo questa registrazione crea il diritto legale all'unità. Per gli immobili finiti viene firmato l'MOU (Form F), lo sviluppatore rilascia il NOC e il trasferimento avviene presso l'ufficio trustee del DLD.
3. Atto di proprietà. Dopo il trasferimento, il DLD rilascia l'atto di proprietà; per i progetti off-plan dopo il completamento della costruzione e il pagamento completo del prezzo.
4. Quanto tempo occorre. L'acquisto di un immobile finito richiede 2-6 settimane; per i progetti off-plan dipende dal programma di costruzione.
5. Acquisto a distanza. È comune — sia tramite procura notarile (autenticata, legalizzata/apostrofata, con traduzione), sia elettronicamente tramite le applicazioni del DLD. Il cliente non deve essere negli EAU affatto.

Commissioni e tasse all'acquisto

> Non abbiate paura di questo elenco. Non tutto è pagato dall'acquirente — alcune voci sono a carico del venditore o dello sviluppatore e alcune sono già incluse nel prezzo pubblicizzato. Si tratta inoltre di costi una tantum all'acquisto, non di pagamenti ricorrenti. Con un'offerta specifica calcoleremo in anticipo esattamente quanto pagherete oltre il prezzo, in modo che possiate decidere con il numero finale.

• Dubai: commissione di trasferimento DLD del 4% sul prezzo (in pratica pagata dall'acquirente; per i progetti off-plan viene pagata al momento della registrazione in Oqood) più commissioni amministrative — atto di proprietà AED 580 e ufficio trustee AED 2.100-4.200.
• Abu Dhabi: commissione di trasferimento del 2%.
• Commissione dell'agente: all'acquisto da uno sviluppatore di solito la paga lo sviluppatore, quindi l'acquirente non paga nulla; sul mercato secondario è tipicamente del 2% + 5% IVA.
• Mutuo: la registrazione costa lo 0,25% del prestito + AED 290.
• IVA: gli immobili residenziali sono senza IVA (prima vendita 0%, vendite successive esenti); l'IVA del 5% si applica solo ai locali commerciali.

Complessivamente calcolate circa il 5-8% in più del prezzo di acquisto a Dubai; ad Abu Dhabi meno. Negli EAU non esiste né la tassa di bollo né la tassa annuale sulla proprietà.

Costi annuali del proprietario

Nessuna tassa annuale sulla proprietà viene pagata. Tuttavia, è necessario considerare le seguenti voci:

• Spese di servizio (commissioni per la gestione e la manutenzione): per gli appartamenti circa AED 12-30 per metro quadrato all'anno (le torri di lusso di più), per le ville AED 4-8. Per un appartamento di 70 m² questo ammonta a circa AED 9.000-23.000 all'anno.
• Tassa abitativa (Dubai): 5% del valore annuale dell'affitto, addebitata mensilmente tramite il conto energetico (DEWA). La paga chi abita nell'appartamento — l'inquilino, o eventualmente il proprietario.
• Energia e raffreddamento (DEWA + chiller): circa AED 500-1.500 al mese a seconda dei consumi e della stagione.

Affitto e rendimenti

Uno straniero può affittare senza restrizioni. L'affitto a lungo termine si registra a Dubai nel sistema Ejari, ad Abu Dhabi nel sistema Tawtheeq.

Affitto a breve termine (soggiorni inferiori a 6 mesi) richiede a Dubai un'autorizzazione "holiday home" dal DET (ex DTCM): la registrazione costa circa AED 1.520 più una commissione annuale a seconda del numero di camere da letto, in totale circa AED 1.900-2.800 all'anno, più il Tourism Dirham AED 10-15 per camera da letto e notte. Tutto questo può essere gestito anche tramite un operatore autorizzato che gestisce l'affitto per voi.

Tassazione: gli EAU non tassano il reddito delle persone fisiche dagli affitti (0%); l'imposta societaria del 9% non si applica al reddito di investimento privato di una persona fisica da immobili. Tuttavia, gli obblighi fiscali possono sorgere nel vostro paese di residenza fiscale — la Slovacchia e la Repubblica Ceca hanno con gli EAU un trattato per evitare la doppia imposizione. Vi consigliamo di discutere la vostra situazione specifica con un consulente fiscale.

I rendimenti lordi a Dubai si aggirano intorno al 5-8% annuo a seconda della località e del segmento — gli appartamenti più piccoli raggiungono rendimenti più alti, il segmento di lusso più bassi.

Residenza e visti

L'acquisto di un immobile da solo non concede automaticamente la residenza — è necessario richiedere un visto. Le opzioni sono graduate in base al valore dell'investimento:

• Turistico: i cittadini della Slovacchia/Repubblica Ceca hanno ingresso senza visto per 90 giorni in qualsiasi periodo di 180 giorni.
• Visto per investitori (Dubai): da aprile 2026 non esiste più un valore minimo di AED 750.000 — il proprietario unico di un immobile finito in una zona freehold può richiedere un visto rinnovabile di 2 anni indipendentemente dal prezzo (per la comproprietà la quota di ogni richiedente deve essere di almeno AED 400.000).
• Visto d'oro per 10 anni: immobili — tranquillamente anche più unità insieme — di valore minimo AED 2.000.000 (circa 500.000 € orientativamente) secondo la valutazione DLD. Sono riconosciuti anche gli immobili con mutuo e i progetti off-plan di sviluppatori registrati (con mutuo è necessario il NOC della banca); da 2026 inoltre non importa quanto del prezzo avete già pagato — conta solo la valutazione DLD di almeno AED 2 milioni. Il visto copre anche la famiglia e non richiede residenza permanente negli EAU.

Finanziamento

Un non residente può ottenere un mutuo direttamente da una banca negli EAU: l'LTV è tipicamente del 50-60% (per i progetti off-plan piuttosto 50%), i tassi sono circa il 4-6% e è necessario fornire i redditi.

La pratica più comune per i progetti off-plan è tuttavia il piano di pagamento dello sviluppatore — ad esempio 60/40 o 1% al mese, a volte anche con rate dopo la consegna. Funziona senza banca e senza interessi.

Terza strada: un prestito da una banca slovacca o ceca garantito da un immobile nazionale ("mutuo americano") — l'immobile negli EAU infatti non verrà ipotecato direttamente dalla banca nazionale.

Rischi e su cosa stare attenti

• L'escrow è essenziale. Acquistate i progetti off-plan solo se registrati presso la RERA con un conto vincolato: i soldi degli acquirenti possono essere utilizzati solo per la costruzione di quel particolare progetto e vengono prelevati in base alle fasi di costruzione. Richiedete il numero del conto escrow e pagate esclusivamente su di esso.
• Cronologia dello sviluppatore. Verificate i progetti completati e consegnati in tempo e la registrazione della vendita in Oqood — senza di essa non avete diritto legale all'unità.
• Licenza dell'agente. L'agente deve avere una licenza RERA.
• Il ritardo nella costruzione si verifica — tenete traccia dei termini, delle sanzioni e delle compensazioni direttamente nell'SPA.
• Mercato secondario: verificate gli arretrati sulle spese di servizio — il NOC dello sviluppatore è una condizione per il trasferimento.
• Le spese di servizio variano notevolmente tra i progetti, chiedete prima di prenotare. Calcolate anche la ciclicità del mercato e in alcuni quartieri il rischio di eccesso di offerta.

Vendita in futuro

Gli EAU non hanno tassa sui guadagni dalla vendita (0% capital gains) nemmeno per i non residenti; al momento del trasferimento si paga di nuovo la commissione DLD del 4%, che di solito è a carico del nuovo acquirente. Gli immobili off-plan possono di solito essere venduti prima del completamento (cosiddetto assignment) — lo sviluppatore può richiedere il pagamento di una certa percentuale del prezzo e una commissione.

La tassazione dei guadagni può sorgere a livello nazionale: orientativamente in Slovacchia il reddito dalla vendita è esente dopo 5 anni di proprietà, in Repubblica Ceca dopo 10 anni (se acquisito dal 2021) — sempre secondo la vostra residenza fiscale.

Domande frequenti

L'immobile sarà davvero mio, o solo "per 99 anni"? Nelle zone freehold avete piena proprietà a titolo perpetuo registrata presso il DLD — potete vendere, affittare e lasciare l'immobile agli eredi.

Devo volare a Dubai per l'acquisto? No. La prenotazione, il contratto e la registrazione possono essere gestiti a distanza tramite procura notarile o elettronicamente.

Quali tasse dovrò pagare negli EAU? All'acquisto 4% (Dubai), rispettivamente 2% (Abu Dhabi). Poi nessuna tassa annuale, nessuna tassa sull'affitto, nessuna tassa sui guadagni dalla vendita. Gli obblighi possono sorgere in Slovacchia o Repubblica Ceca.

Otterrò la residenza per l'acquisto? Come proprietario unico di un immobile finito potete richiedere un visto di 2 anni senza valore minimo (da aprile 2026), da AED 2 milioni potete richiedere un Visto d'oro di 10 anni anche per la famiglia.

I soldi per i progetti off-plan sono al sicuro? Nei progetti RERA vanno su un conto escrow vincolato e lo sviluppatore li preleva solo secondo il programma di costruzione.

Cosa succede in caso di eredità? L'immobile è ereditabile; si consiglia un testamento registrato negli EAU (ad esempio DIFC Wills), altrimenti all'eredità potrebbe applicarsi la legge locale.

Passo successivo

Se state valutando un acquisto a Dubai o Abu Dhabi, siamo lieti di esaminare con voi gratuitamente e senza impegno il vostro progetto — dalla scelta della località al piano di pagamento fino ai visti. Contattateci e risparmierete settimane di ricerca personale.

Nel frattempo potete dare un'occhiata alle offerte attuali negli Emirati Arabi Uniti.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.