Kúpa nehnuteľnosti v Dubaji a SAE: proces, dane a víza

Spojené arabské emiráty patria k málu krajín, kde vlastník nehnuteľnosti neplatí žiadnu ročnú daň z nehnuteľnosti, žiadnu daň z príjmu z prenájmu a žiadnu daň zo zisku pri predaji. K tomu si pripočítajte možnosť vybaviť celú kúpu na diaľku a bezvízový vstup na 90 dní — a je zrejmé, prečo sa Dubaj a Abu Dhabi čoraz častejšie objavujú v plánoch slovenských a českých kupujúcich. V tomto sprievodcovi prejdeme celý proces kúpy, skutočné náklady aj riziká, ktoré sa oplatí poznať vopred.

Môže cudzinec v SAE kupovať?

Áno. Občania Slovenska aj Česka môžu v SAE kupovať nehnuteľnosti bez pobytu, sponzora či miestneho bankového účtu. Jediné podstatné obmedzenie je územné — kupovať možno len vo vyhradených zónach:

• Dubaj má vyše 40 freehold zón (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills a ďalšie). Cudzinec v nich získava plné, časovo neobmedzené vlastníctvo (freehold) s právom nehnuteľnosť predať, prenajať aj odkázať dedičom. Mimo freehold zón je pre cudzincov možný len dlhodobý leasehold či usufruct na 10 – 99 rokov.
• Abu Dhabi umožňuje od roku 2019 plné freehold vlastníctvo v deviatich a viac investičných zónach (Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach a ďalšie). Mimo investičných zón cudzinci kupovať nemôžu.

Občania EÚ nemajú žiadne osobitné výnimky — platia pre nich rovnaké pravidlá ako pre ostatných cudzincov. V praxi to však nie je prekážka: developerské projekty predávané zahraničným klientom sú prakticky vždy vo freehold zónach a byty aj vily sa kupujú rovnakým postupom.

Proces kúpy krok za krokom

1. Rezervácia. Podpisuje sa rezervačný formulár a skladá záloha — pri off-plan (nehnuteľnosti vo výstavbe) orientačne 5 – 20 % podľa splátkového plánu developera, pri hotovej nehnuteľnosti okolo 10 %.
2. Zmluva. Pri off-plan sa podpisuje SPA (Sales and Purchase Agreement) a predaj sa povinne registruje v systéme Oqood pri Dubai Land Department (DLD) — až touto registráciou vzniká právny nárok na jednotku. Pri hotovej nehnuteľnosti sa podpisuje MOU (Form F), developer vydá NOC a prevod prebehne na trustee pracovisku DLD.
3. List vlastníctva. Po prevode vydá DLD title deed; pri off-plan po dokončení stavby a doplatení ceny.
4. Ako dlho to trvá. Kúpa hotovej nehnuteľnosti zaberie 2 – 6 týždňov; pri off-plan sa riadi harmonogramom výstavby.
5. Kúpa na diaľku. Je bežná — buď plnou mocou (notársky overenou, superlegalizovanou/apostilovanou, s prekladom), alebo elektronicky cez aplikácie DLD. Klient nemusí byť v SAE vôbec.

Poplatky a dane pri kúpe

> Nezľaknite sa toho zoznamu. Nie všetko platí kupujúci — časť položiek znáša predávajúci alebo developer a niektoré bývajú už zarátané v inzerovanej cene. Sú to navyše jednorazové náklady pri kúpe, nie pravidelné platby. Pri konkrétnej ponuke vám vopred spočítame, koľko presne zaplatíte nad rámec ceny, aby ste sa rozhodovali s finálnym číslom.

• Dubaj: prevodný poplatok DLD 4 % z ceny (v praxi ho platí kupujúci; pri off-plan sa platí pri registrácii v Oqood) plus administratívne poplatky — title deed AED 580 a trustee kancelária AED 2 100 – 4 200.
• Abu Dhabi: prevodný poplatok 2 %.
• Provízia makléra: pri kúpe od developera ju spravidla hradí developer, kupujúci teda neplatí nič; na sekundárnom trhu je typicky 2 % + 5 % DPH.
• Hypotéka: registrácia stojí 0,25 % z úveru + AED 290.
• DPH: rezidenčné nehnuteľnosti sú bez DPH (prvý predaj 0 %, ďalší predaj oslobodený); 5 % DPH sa týka len komerčných priestorov.

Celkovo rátajte orientačne 5 – 8 % nad kúpnu cenu v Dubaji; v Abu Dhabi menej. Kolková ani ročná majetková daň v SAE neexistuje.

Ročné náklady vlastníka

Žiadna ročná daň z nehnuteľnosti sa neplatí. Počítať však treba s týmito položkami:

• Service charges (poplatky za správu a údržbu): pri bytoch orientačne AED 12 – 30 za štvorcovú stopu ročne (luxusné veže viac), pri vilách AED 4 – 8. Pri byte s rozlohou 70 m² to vychádza orientačne na AED 9 000 – 23 000 ročne.
• Housing fee (Dubaj): 5 % z ročnej nájomnej hodnoty, účtované mesačne cez účet za energie (DEWA). Platí ju ten, kto v byte býva — nájomca, prípadne vlastník.
• Energie a chladenie (DEWA + chiller): orientačne AED 500 – 1 500 mesačne podľa spotreby a sezóny.

Prenájom a výnos

Cudzinec smie prenajímať bez obmedzenia. Dlhodobý nájom sa v Dubaji registruje v systéme Ejari, v Abu Dhabi v systéme Tawtheeq.

Krátkodobý prenájom (pobyty pod 6 mesiacov) vyžaduje v Dubaji povolenie „holiday home“ od DET (bývalé DTCM): registrácia stojí cca AED 1 520 plus ročný poplatok podľa počtu spální, spolu orientačne AED 1 900 – 2 800 ročne, k tomu Tourism Dirham AED 10 – 15 za spálňu a noc. Celé sa to dá riešiť aj cez licencovaného operátora, ktorý prenájom spravuje za vás.

Zdanenie: SAE príjem fyzických osôb z prenájmu nezdaňujú (0 %); 9 % korporátna daň sa na súkromný investičný príjem fyzickej osoby z nehnuteľností nevzťahuje. Daňové povinnosti však môžu vzniknúť v krajine vašej daňovej rezidencie — Slovensko aj Česko majú so SAE zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia. Konkrétnu situáciu odporúčame prebrať s daňovým poradcom.

Hrubé výnosy sa v Dubaji pohybujú orientačne na úrovni 5 – 8 % ročne podľa lokality a segmentu — menšie byty dosahujú vyššie výnosy, luxusný segment nižšie.

Pobyt a víza

Samotná kúpa nehnuteľnosti pobyt automaticky nedáva — o vízum treba požiadať. Možnosti sú odstupňované podľa hodnoty investície:

• Turisticky: občania SR/ČR majú bezvízový vstup na 90 dní v ľubovoľnom 180-dňovom období.
• Investorské vízum (Dubaj): od apríla 2026 už neplatí minimálna hodnota AED 750 000 — jediný vlastník dokončenej nehnuteľnosti vo freehold zóne môže žiadať o 2-ročné obnoviteľné vízum bez ohľadu na cenu (pri spoluvlastníctve musí podiel každého žiadateľa dosahovať aspoň AED 400 000).
• Zlaté vízum na 10 rokov: nehnuteľnosť — pokojne aj viac jednotiek spolu — v hodnote minimálne AED 2 000 000 (orientačne 500 000 €) podľa ocenenia DLD. Uznávajú sa aj nehnuteľnosti s hypotékou a off-plan od registrovaných developerov (pri hypotéke treba NOC banky); od roku 2026 navyše nezáleží na tom, koľko z ceny už máte splatené — rozhoduje len ocenenie DLD minimálne AED 2 milióny. Vízum pokrýva aj rodinu a nevyžaduje trvalé bývanie v SAE.

Financovanie

Nerezident môže dostať hypotéku priamo v banke v SAE: LTV je typicky 50 – 60 % (pri off-plan skôr 50 %), sadzby orientačne 4 – 6 % a treba doložiť príjmy.

Najčastejšou praxou pri off-plan je však splátkový plán developera — napríklad 60/40 alebo 1 % mesačne, niekedy aj so splátkami po odovzdaní. Funguje bez banky a bez úrokov.

Tretia cesta: úver v slovenskej alebo českej banke zabezpečený domácou nehnuteľnosťou („americká hypotéka“) — nehnuteľnosť v SAE totiž domáca banka priamo nezaloží.

Riziká a na čo si dať pozor

• Escrow je základ. Off-plan kupujte len v projektoch registrovaných pri RERA s viazaným účtom: peniaze kupujúcich smú ísť len na výstavbu daného projektu a čerpajú sa podľa fáz stavby. Vyžiadajte si číslo escrow účtu a plaťte výhradne naň.
• História developera. Overte si dokončené a načas odovzdané projekty a registráciu predaja v Oqood — bez nej nemáte právny nárok na jednotku.
• Licencia makléra. Maklér musí mať licenciu RERA.
• Meškanie výstavby sa stáva — sledujte termíny, sankcie a kompenzácie priamo v SPA.
• Sekundárny trh: preverte nedoplatky na service charges — NOC developera je podmienkou prevodu.
• Service charges sa medzi projektmi líšia aj násobne, pýtajte si ich pred rezerváciou. Počítajte tiež s cyklickosťou trhu a v niektorých štvrtiach s rizikom prevísu ponuky.

Predaj v budúcnosti

SAE nemajú daň zo zisku pri predaji (0 % capital gains) ani pre nerezidentov; pri prevode sa opäť platí 4 % poplatok DLD, ktorý spravidla hradí nový kupujúci. Off-plan nehnuteľnosť sa dá zväčša predať ešte pred dokončením (tzv. assignment) — developer môže vyžadovať splatenie určitého percenta ceny a poplatok.

Zdanenie zisku môže vzniknúť doma: orientačne na Slovensku je príjem z predaja oslobodený po 5 rokoch vlastníctva, v Česku po 10 rokoch (pri nadobudnutí od roku 2021) — vždy podľa vašej daňovej rezidencie.

Časté otázky

Bude nehnuteľnosť naozaj moja, alebo len „na 99 rokov“? Vo freehold zóne máte plné, časovo neobmedzené vlastníctvo zapísané na DLD — môžete predať, prenajať aj odkázať dedičom.

Musím pri kúpe letieť do Dubaja? Nie. Rezervácia, zmluva aj registrácia sa dajú vybaviť na diaľku plnou mocou alebo elektronicky.

Aké dane budem platiť v SAE? Pri kúpe 4 % (Dubaj), resp. 2 % (Abu Dhabi). Potom žiadna ročná daň, žiadna daň z prenájmu, žiadna daň zo zisku pri predaji. Povinnosti môžu vzniknúť na Slovensku alebo v Česku.

Dostanem za kúpu pobyt? O 2-ročné vízum môžete ako jediný vlastník dokončenej nehnuteľnosti žiadať bez minimálnej hodnoty (od apríla 2026), od AED 2 miliónov o 10-ročné Zlaté vízum aj pre rodinu., od AED 2 miliónov o 10-ročné Zlaté vízum aj pre rodinu.

Sú peniaze pri off-plan v bezpečí? Pri RERA projektoch idú na viazaný escrow účet a developer ich čerpá len podľa postupu výstavby.

Čo v prípade dedenia? Nehnuteľnosť je dediteľná; odporúča sa závet registrovaný v SAE (napríklad DIFC Wills), inak sa na dedenie môže aplikovať miestne právo.

Ďalší krok

Ak zvažujete kúpu v Dubaji či Abu Dhabi, radi s vami bezplatne a nezáväzne prejdeme váš zámer — od výberu lokality cez splátkový plán až po víza. Ozvite sa nám a ušetríte si týždne vlastného hľadania.

Medzitým si môžete pozrieť aktuálne ponuky v Spojených arabských emirátoch.

Stav informácií: august 2026. Orientačné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.